Warum schränken Banken die Finanzierung ohne unbefristeten Vertrag ein?

Das Risikoanalysemodell von Kreditinstituten basiert auf der langfristigen Vorhersehbarkeit von Einnahmen. Eine Baufinanzierung beinhaltet in der Regel Zahlungsverpflichtungen über zwei, drei oder vier Jahrzehnte. Aus diesem Grund bewerten die Risikoabteilungen vorrangig die Kontinuität des Einkommensstroms.

Wenn ein Antragsteller über einen befristeten Arbeitsvertrag verfügt oder sich in der Probezeit befindet, nimmt die Bank eine Unsicherheit hinsichtlich des Fortbestands der Einnahmen wahr. Im Falle der Probezeit erlaubt das Arbeitsrecht die Beendigung des Arbeitsverhältnisses ohne Angabe von Gründen und ohne Abfindungszahlung, was das implizite kurzfristige Ausfallrisiko erhöht.

Dennoch hängt die Bewilligungsentscheidung nicht von einem einzelnen Faktor ab. Banken nutzen automatisierte Scoring-Systeme in Kombination mit dem Ermessen von Risikokomitees, in denen das globale Vermögens- und Finanzprofil des Kunden gewichtet wird.

Schlüsselfaktoren für eine Hypothek mit befristetem Vertrag

Um das Fehlen eines gefestigten unbefristeten Vertrags auszugleichen, müssen Elemente vorgelegt werden, die das Risiko der Transaktion für den Kreditgeber reduzieren.

1. Kontinuität im Erwerbsleben und im Berufssektor

Kreditinstitute achten besonders auf den vollständigen Erwerbsverlauf. Eine Fachkraft, die aufeinanderfolgende befristete Verträge ohne längere Unterbrechungen im selben Sektor absolviert hat, beweist reale Beschäftigungsfähigkeit. Für Risikoanalysten ist die Sektorkontinuität ein Indikator dafür, dass sich der Arbeitnehmer im Falle des Endes des aktuellen Vertrags schnell wieder in den Arbeitsmarkt eingliedert.

2. Niedriger Beleihungsauslauf (LTV)

Der Standard auf dem Hypothekenmarkt sieht einen Finanzierungsanteil von maximal 80% des Kauf- oder Schätzwerts vor. Bei der Beantragung einer Hypothek mit befristetem Vertrag reduziert die Einbringung eines höheren Eigenkapitalanteils jedoch den erforderlichen Finanzierungssatz (Loan to Value oder LTV) drastisch. Wenn das beantragte Darlehen 60% oder 70% des Immobilienwerts ausmacht, sinkt das Risiko für die Bank erheblich, was die Genehmigung erleichtert.

3. Einbindung eines zweiten Antragstellers mit unbefristetem Vertrag

Die Aufnahme eines zweiten Hauptschuldners mit beruflicher Stabilität und ausreichendem Einkommen in den Antrag stärkt die Bonität des Vorhabens unmittelbar. In diesen Szenarien dient das Einkommen des unbefristet angestellten Mithaftenden als primäre Absicherung für die Berechnung der maximal zulässigen Schuldenquote, die in der Regel 30% bis 35% des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreitet.

4. Bereitstellung von Bürgschaften oder Sachsicherheiten

Das Vorhandensein von persönlichen Bürgen mit stabilem Einkommen oder lastenfreien Immobilien dient als zusätzliche Zahlungsgarantie. Das Vorhandensein von Bürgschaften für die Transaktion verringert die Kapitalrücklagen, die die Regulierungsbehörde von der Bank verlangt, was die Durchführbarkeit der Bewilligung verbessert.

Besondere Fälle: Angestellte im öffentlichen Dienst auf Zeit und spezifische Profile

Nicht alle befristeten Arbeitsverhältnisse werden von Banken gleich bewertet. Es gibt spezifische Beschäftigungsformen, die bei der Machbarkeitsprüfung eine differenzierte Behandlung genießen:

• Befristetes Personal der öffentlichen Verwaltung: Vertretungskräfte oder Personal im Gesundheits- und Bildungswesen werden gewöhnlich positiv bewertet, wenn sie mehrere Jahre ununterbrochenen Dienst für die öffentliche Hand nachweisen können.
• Branchen mit hoher Nachfrage: Fachkräfte aus hochspezialisierten Branchen wie Technologie, Ingenieurwesen oder Gesundheit weisen in der Regel eine hohe Beschäftigungsfähigkeit auf, was den befristeten Charakter ihres Vertrags relativiert.
• Viviendas de Protección Oficial (VPO): Beim Erwerb von gefördertem Wohnraum innerhalb der Comunidad de Madrid unterliegen die Zugangsbedingungen und die anwendbare Finanzierung der Einhaltung der durch die geltenden regionalen Vorschriften festgelegten Vermögens- und Einkommensgrenzen.

Was passiert während der Probezeit eines unbefristeten Vertrags?

Ein unterzeichneter unbefristeter Arbeitsvertrag garantiert keine sofortige Genehmigung, wenn die vereinbarte Probezeit noch nicht bestanden ist. Während dieses Zeitraums stoppen die meisten Banken die formelle Bearbeitung des verbindlichen Angebots, bis der Arbeitnehmer eine Arbeitgeberbescheinigung oder Gehaltsabrechnung vorlegt, die das endgültige Bestehen der Probezeit belegt.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Eintritt in das neue Unternehmen eine direkte berufliche Verbesserung innerhalb desselben Berufsfeldes darstellt und keine Tage der Unterbrechung im Erwerbsleben zwischen beiden Anstellungen liegen. In diesen Fällen ermöglichen die Vorlage des vorherigen Vertrags und der Nachweis des Gehaltsanstiegs, die Durchführbarkeit des Vorhabens vor dem Risikokomitee zu begründen.

Die Bedeutung der Antragstellung durch Fachleute

Wenn die berufliche Situation nicht den standardisierten Parametern des Privatkundengeschäfts entspricht, werden direkt in der Filiale bearbeitete Anträge oft von den ersten Filtern des Systems abgelehnt. Die Einschaltung von Immobiliarkreditvermittlern ermöglicht es, die Unterlagen analytisch zu strukturieren, die Stärken des Profils zu begründen und direkt mit den Risikoabteilungen mehrerer Institute gleichzeitig zu verhandeln.

Schritte zur Vorbereitung des Hypothekenantrags

1. Aktuellen Versicherungsverlauf anfordern: Überprüfen Sie das Fehlen von Lücken im Versicherungsverlauf, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen.
2. Bereinigung bestehender Schulden: Löschen Sie Ratenkredite oder Kreditkarten debts, um die vorherige Schuldenquote zu minimieren.
3. Eigenkapital aufbauen: Verfügen Sie über mindestens 20% für die Anzahlung sowie weitere 10% für Kaufnebenkosten und Steuern.
4. Nachweise und Unterlagen zusammenstellen: Sammeln Sie frühere Verträge, Hochschulabschlüsse oder Berufsqualifikationen, die Qualifikation und Beschäftigungsfähigkeit belegen.
5. Fachkundige Beratung in Anspruch nehmen: Prüfen Sie die Finanzierungsoptionen, bevor Sie Reservations- oder Reservierungsverträge unterzeichnen, die finanzielle Verpflichtungen eingehen.