Worin besteht der Verkauf einer Immobilie mit anschließender Anmietung?

Die Transaktion, bei der Sie Ihre Immobilie verkaufen und weiterhin als Mieter darin wohnen bleiben, wird technisch als sale & leaseback oder Verkauf mit anschließender Rückanmietung bezeichnet. Es ist eine Lösung für Personen, die sofortige Liquidität benötigen, ohne ihr gewohntes Zuhause verlassen zu müssen.

Bei diesem Verfahren werden zwei Dokumente gleichzeitig beim Notar unterzeichnet: die öffentliche Kaufurkunde und der Mietvertrag. Ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung wird der Käufer zum Vermieter und Sie werden zum Mieter, wobei Sie die entsprechenden Rechte und Pflichten gemäß der geltenden Gesetzgebung übernehmen.

Rechtlicher Schutz: Kann man mich herauswerfen, wenn ich mein Haus verkaufe und als Mieter wohnen bleibe?

Wenn Sie sich die Frage stellen, ob man mich herauswerfen kann, wenn ich mein Haus verkaufe und als Mieter wohnen bleibe, sollten Sie wissen, dass das Gesetz über städtische Mietverhältnisse den Mieter schützt, indem es eine Mindestvertragslaufzeit garantiert. Handelt es sich beim Käufer um eine natürliche Person, verlängert sich der Vertrag zwingend von Jahr zu Jahr bis zu einer Mindestdauer von fünf Jahren. Handelt es sich beim Käufer um eine juristische Person, beträgt die obligatorische Mindestverlängerungsfrist sieben Jahre.

Während dieser gesetzlichen Mindestdauer kann der neue Eigentümer den Vertrag nicht einseitig kündigen, außer in spezifischen, vom Gesetz selbst geregelten Ausnahmefällen. Ihr Verbleib ist daher rechtlich geschützt, solange Sie Ihren vertraglichen Pflichten nachkommen.

Gründe, aus denen Sie der neue Eigentümer dennoch ausweisen kann

Trotz des bestehenden rechtlichen Schutzes gibt es klar definierte Umstände, unter denen Sie gezwungen sein könnten, die Wohnung zu verlassen:

• Nichtzahlung der Miete oder Nebenkosten: Die Nichtzahlung der vereinbarten Beträge berechtigt den Vermieter zur Einreichung einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs.
• Eigenbedarf der Wohnung für den persönlichen oder familiären Gebrauch: Gemäß Artikel 9.3 der LAU kann der Vermieter als natürliche Person nach dem ersten Vertragsjahr das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für seine Verwandten ersten Degrees oder seinen Ehegatten im Falle eines rechtskräftigen Trennungs-, Scheidungs- oder Nichtigkeitsurteils benötigt. Damit dies gültig ist, muss diese Möglichkeit ausdrücklich im Erstvertrag verankert sein.
• Ablauf des Vertrags oder seiner Verlängerungen: Nach Ablauf der gesetzlich geregelten fünf oder sieben Jahre (oder der vereinbarten längeren Frist) kann der Eigentümer die Nichtverlängerung des Mietvertrags mit der entsprechenden gesetzlichen Frist ankündigen.
• Verletzung von Vertragsklauseln: Die Durchführung nicht genehmigter Bauarbeiten, das Verursachen schwerer Schäden an der Immobilie oder die Ausübung störender oder gesundheitsschädlicher Aktivitäten sind ausreichende Gründe zur Vertragsauflösung.
• Unerlaubte Untervermietung: Die vollständige oder teilweise Überlassung der Wohnung an Dritte ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters ist ein gesetzlicher Kündigungsgrund.

Wie der Vertrag gestaltet werden sollte, um eine unvorhergesehene Räumung zu vermeiden

Um Ihre Sicherheit bei dieser Transaktion zu maximieren, ist es unerlässlich, die Klauseln des Mietvertrags vor Unterzeichnung des Kaufvertrags präzise auszuhandeln und zu formulieren:

1. Vereinbarung von Vertragslaufzeiten über dem gesetzlichen Minimum: Es können Verträge über zehn oder mehr Jahre vereinbart werden. Eine lange Laufzeit garantiert mittel- und langfristige Stabilität.
2. Ausdrücklicher Verzicht auf Artikel 9.3 der LAU: Sie können verhandeln, dass der Vermieter während der Vertragslaufzeit ausdrücklich auf das Recht verzichtet, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zurückzufordern.
3. Klare Festlegung der Miete und ihrer Anpassungen: Legen Sie fest, wie die Miete jährlich angepasst wird, um unverhältnismäßige Erhöhungen zu vermeiden, die Sie an der Weiterzahlung der Miete hindern könnten.
4. Eintragung des Vertrags im Grundbuch: Obwohl nicht obligatorisch, schützt die Eintragung des Mietvertrags Ihre Rechte als Mieter gegenüber zukünftigen Käufern der Immobilie.

Schlüsselaspekte bei einer geförderten Wohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid

Wenn es sich bei der Immobilie, die Sie verkaufen möchten und in der Sie als Mieter wohnen bleiben wollen, um eine geförderte Wohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid handelt, gibt es spezifische regionale Vorschriften, die Sie zwingend beachten müssen:

• Höchstverkaufs- und Höchstmietpreis: Die Comunidad de Madrid legt Grenzen pro Quadratmeter Nutzfläche sowohl für den Verkaufspreis als auch für die maximale Miete fest. Es können keine freien Preise vereinbart werden, solange die Immobilie den Schutzstatus behält.
• Vorkaufs- und Rückkaufsrechte: Die Regionalverwaltung von Madrid verfügt in der Regel über ein bevorzugtes Erwerbsrecht, weshalb die Verkaufsabsicht vor der Übertragung des Eigentums mitgeteilt werden muss.
• Behördliche Genehmigung: Um eine VPO in der Comunidad de Madrid zu Vermietungszwecken zu nutzen, muss zuvor eine entsprechende formelle Genehmigung beantragt werden und die Anforderungen der regionalen Wohnungsbauvorschriften erfüllt werden.

Benötigen Sie Beratung oder Finanzierung nach dem Verkauf?

Der Verkauf Ihrer Immobilie, um als Mieter darin wohnen zu bleiben, ist eine wichtige Finanztransaktion, die oft mit der Suche nach neuen Investitionsmöglichkeiten oder der Umstrukturierung Ihres Vermögens einhergeht. Eine professionelle Beratung stellt sicher, dass sowohl der Verkauf als auch die anschließende Vermietung mit vollständiger rechtlicher Sicherheit durchgeführt werden.

Wenn Sie diese Option in Betracht ziehen oder Ihre Finanzen nach der Transaktion neu ordnen möchten, empfehlen wir Ihnen, qualifizierte Immobiliarkreditvermittler zu konsultieren, um die besten Finanzoptionen für Ihre Bedürfnisse zu analysieren.

Häufig gestellte Fragen zur Vermietung nach dem Verkauf

Was passiert, wenn der neue Eigentümer das Haus an eine andere Person verkauft?

Entscheidet sich der neue Eigentümer, die Immobilie während der Vertragslaufzeit an einen Dritten zu übertragen, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und muss Ihren Mietvertrag bis zum Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Frist vollständig respektieren.

Kann ich das Recht verlieren, als Mieter wohnen zu bleiben, wenn eine Hypothek auf die Wohnung vollstreckt wird?

Im Falle einer Zwangsversteigerung oder Pfändung der Immobilie sieht die Gesetzgebung vor, dass Mietverträge erlöschen können, es sei denn, der Mietvertrag wurde vor der Pfändung oder der Bestellung der Hypothek im Grundbuch eingetragen.