Die Zurechnung von Erträgen in der Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)

Im spanischen Steuersystem begründet der Besitz einer städtischen Immobilie, die weder als Hauptwohnsitz dient noch vermietet ist, eine ausdrückliche Steuerpflicht. Die Spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) geht davon aus, dass die Verfügbarkeit einer Immobilie eine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder einen fiktiven Ertrag generiert, der als angenommener Ertrag oder Einnahmenzurechnung bezeichnet wird.

Dieses Konzept findet direkte Anwendung bei der Steuer für Nicht-Residenten auf leerstehende Häuser. Obwohl die Immobilie durch einen Mietvertrag keine tatsächlichen Einnahmen erzielt, ist der Eigentümer verpflichtet, die entsprechende Steuererklärung einzureichen und den aus dem vom Katasteramt (Catastro Inmobiliario) festgelegten Katasterwert berechneten Steuerbetrag zu entrichten.

Es ist wichtig zu betonen, dass die Vorschriften diese Steuerlast fortlaufend vorsehen, solange die Person das Eigentum an der Immobilie hält und ihren Status als steuerlich Nichtansässiger in Spanien beibehält.

Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage und des zu zahlenden Betrags

Die Berechnung dieser Steuerpflicht hängt weder von den Marktmietpreisen noch von subjektiven Schätzungen ab, sondern von administrativen Parametern, die im Katasterwert des Grundstücks festgelegt sind.

Um die Steuerbemessungsgrundlage zu bestimmen, auf die der Steuersatz angewendet wird, sind folgende Schritte gemäß den IRNR-Vorschriften zu befolgen:

• Neu bewerteter Katasterwert: Wurde der Katasterwert der Immobilie in der Gemeinde in den letzten zehn Steuerperioden geändert oder überarbeitet, beträgt die Bemessungsgrundlage 1,1% dieses Wertes.
• Nicht neu bewerteter Katasterwert: Wurde die Katasterbewertung in den letzten zehn Jahren nicht geändert, beträgt die Bemessungsgrundlage 2% des Katasterwerts.

Sobald die Bemessungsgrundlage ermittelt ist, wird der je nach steuerlichem Wohnsitzstaat des Eigentümers geltende Steuersatz angewendet:

• 19%: Für natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, Island, Liechtenstein oder Norwegen.
• 24%: Für natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in jedem anderen Land außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.

Praktisches Beispiel zur Steuerberechnung

Um die Steuerfestsetzung zu veranschaulichen, nehmen wir eine Immobilie auf spanischem Gebiet mit einem neu bewerteten Katasterwert von 100.000 Euro an:

1. Die Bemessungsgrundlage wird durch Berechnung von 1,1% von 100.000 Euro ermittelt, was 1.100 Euro ergibt.
2. Wohnt der Eigentümer in einem Land der Europäischen Union, wird der Steuersatz von 19% auf die 1.100 Euro angewendet, was zu einem zu zahlenden Betrag von 209 Euro pro Jahr führt.
3. Hat der Eigentümer seinen Wohnsitz in einem Nicht-EU-Land (zum Beispiel Vereinigtes Königreich oder Vereinigte Staaten), wird der Steuersatz von 24% auf dieselbe Bemessungsgrundlage angewendet, was einen Betrag von 264 Euro pro Jahr ergibt.

Einreichung der Steuer: Das Formular Modelo 210 und seine Fristen

Die Selbstveranlagung der IRNR für nicht vermietete Immobilien erfolgt über die Einreichung des Formulars Modelo 210 der Agencia Tributaria. Dieses Verfahren erfordert einen spezifischen Ablauf, der sich von der Besteuerung regulärer Mieteinnahmen unterscheidet.

Die Einreichungsfrist für die Zurechnung von Erträgen umfasst das gesamte Kalenderjahr, das auf das Entstehungsjahr folgt. Beispielsweise kann die Steuer für ein bestimmtes Steuerjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres erklärt und bezahlt werden.

Falls die Immobilie mehreren Eigentümern gehört (wie einem Ehepaar oder mehreren Partnern), muss jeder Miteigentümer sein eigenes Formular Modelo 210 individuell einreichen, wobei der entsprechende Eigentumsanteil an der Immobilie zugerechnet wird.

Weitere Steuern und Pflichten im Zusammenhang mit leerstehenden Wohnungen

Die Zurechnung von Erträgen bei der IRNR ist nicht die einzige Steuerlast, die ein nichtansässiger Eigentümer in Spanien zu tragen hat. Es gibt weitere Abgaben, die das Eigentum unabhängig von seiner Nutzung oder seinem Belegungszustand belasten:

Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)

Die IBI ist eine kommunale Steuer, die direkt von den Gemeindeverwaltungen erhoben wird. Sie wird jährlich von allen natürlichen oder juristischen Personen erhoben, die am 1. Januar Eigentümer einer Immobilie sind. Diese Zahlung entbindet in keinem Fall von der Erfüllung der staatlichen IRNR.

Kommunale Müllgebühren

Je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, kann die Stadtverwaltung feste Gebühren für die Erbringung städtischer Dienstleistungen wie Abfallentsorgung oder Kanalisation erheben, die unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie zu entrichten sind.

Vermögensteuer und Solidaritätssteuer

Nicht-Residenten mit hochwertigem Immobilienvermögen in Spanien können verpflichtet sein, Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) oder die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) zu zahlen, wenn der Nettowert ihres Immobilienvermögens die durch staatliches oder regionales Recht festgelegten Freibeträge übersteigt.

Finanzielle und rechtliche Überlegungen zur Immobilie

Bei der Planung des Kaufs eines Zweitwohnsitzes oder einer Ferienimmobilie in Spanien sollten internationale Käufer sowohl die wiederkehrenden steuerlichen Kosten als auch die Besonderheiten beim Zugang zu lokaler Finanzierung berücksichtigen.

Wenn Sie den Kauf über Fremdfinanzierung strukturieren müssen, empfiehlt es sich, sich an Immobilienkreditvermittler zu wenden, um die für Nicht-Residenten verfügbaren Hypothekendarlehensoptionen, die gewährten Finanzierungsquoten und die im spanischen Bankensektor üblichen Garantieanforderungen zu analysieren.

Andererseits ist es wichtig, die administrativen Einschränkungen der Immobilie zu prüfen. Handelt es sich beispielsweise um eine Wohnung im Rahmen der VPO (Vivienda de Protección Oficial) in der Comunidad de Madrid, bestehen spezifische Anforderungen an Nutzung, dauerhafte Belegung und Höchstpreise für Verkauf oder Vermietung, die ein Leerstehen der Immobilie ohne entsprechende regionale Genehmigung verhindern.

Folgen der Nichterfüllung der Steuerpflicht

Die Nichteinreichung der IRNR-Selbstveranlagung für die Zurechnung von Immobilienerträgen birgt finanzielle und administrative Risiken für den nichtansässigen Eigentümer:

• Zuschläge und Verzugszinsen: Die Agencia Tributaria kann die Zahlung für nicht verjährte Steuerjahre (bis zu den letzten vier Jahren) verlangen und dabei Verspätungszuschläge und Verzugszinsen erheben.
• Geldstrafen: Das vorsätzliche Unterlassen der Erklärung kann zu Bußgeldverfahren mit Geldstrafen führen, die im Verhältnis zum nicht gezahlten Steuerbetrag stehen.
• Hindernisse beim Verkauf: Wenn ein Nicht-Resident beschließt, seine Immobilie in Spanien zu verkaufen, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Anzahlung auf die IRNR des Verkäufers an das Finanzamt abzuführen. Akkumuliert der Verkäufer vorherige Steuerschulden für die Immobilie, kann die Bearbeitung von Rückerstattungen oder die endgültige Abrechnung behindert werden.