Kann der Bloßeigentümer die Immobilie verkaufen?

Unterschied zwischen Volleigentum, Bloßeigentum und Nießbrauch

Um den Verkauf einer Immobilie unter diesen Bedingungen zu verstehen, ist es wichtig, die dinglichen Rechte zu unterscheiden, die das Volleigentum an einer Immobilie nach dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) bilden. Das Volleigentum gliedert sich in zwei unabhängige Elemente:

• Das Bloßeigentum: Es ist das Recht auf Eigentum und Herrschaft über die Immobilie, jedoch ohne die Befugnis, sie zu bewohnen oder zu vermieten. Der Inhaber ist der Bloßeigentümer.
• Der Nießbrauch: Es ist das dingliche Recht auf Nutzung, Gebrauch und Fruchtziehung der Immobilie. Der Nießbraucher kann in dem Haus wohnen oder es vermieten und die Mieteinnahmen beziehen, entweder lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum.

Aufgrund dieser Trennung der Rechte erlaubt das Gesetz jeder Partei, unabhängig über ihr Eigentumsrecht zu verfügen, wobei stets die rechtliche Stellung der anderen Partei zu respektieren ist.

Rechtliche Bedingungen für den Verkauf des Bloßeigentums

Wenn der Bloßeigentümer beschließt, sein Recht zu übertragen, benötigt er weder die Zustimmung noch die Unterschrift des Nießbrauchers. Die Transaktion wird durch eine öffentliche Urkunde vor einem Notar formalisiert und im entsprechenden Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.

Der Verkauf des Bloßeigentums unterliegt jedoch spezifischen Bedingungen, die die Transaktion beeinflussen:

• Unverletzlichkeit des Nießbrauchs: Der neue Erwerber übernimmt das Eigentum an der Immobilie, kann jedoch die Wohnung weder bewohnen noch über deren Nutzung verfügen, solange der Nießbrauch besteht.
• Marktwert: Der Verkaufspreis des Bloßeigentums liegt unter dem Wert des Volleigentums der Immobilie, da er durch Abzug des wirtschaftlichen Werts des Nießbrauchs in Abhängigkeit vom Alter oder der Laufzeit des Nießbrauchers berechnet wird.
• Vorkaufs- und Rückkaufsrechte: Falls mehrere Bloßeigentümer in Miteigentum existieren, steht den Miteigentümern ein Vorzugsrecht auf den Erwerb des zu verkaufenden Anteils zu.

Was passiert nach dem Verkauf mit dem Nießbraucher?

Für den Nießbraucher ändert sich an seinen bisherigen Bedingungen nichts. Die Übertragung des Eigentumstitels erlischt weder das Nießbrauchsrecht noch verändert sie seine gesetzlichen Befugnisse. Daher behält der Nießbraucher den Besitz der Immobilie bis zum Ablauf der festgelegten Frist oder bei lebenslangem Nießbrauch bis zu seinem Tod.

Darüber hinaus bleibt der Nießbraucher weiterhin für die gewöhnlichen Pflichten zur Erhaltung des Eigentums verantwortlich, wie etwa die Zahlung der laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft, der Versorgungsleistungen und der an die Nutzung gebundenen Steuern und Gebühren wie der Müllgebühr, sofern keine private Vereinbarung etwas anderes vorsieht.

Gemeinsamer Verkauf des Volleigentums durch Bloßeigentümer und Nießbraucher

Es gibt eine vorteilhafte Alternative, wenn beide Parteien übereinstimmend die Immobilie veräußern oder übertragen möchten. Der Bloßeigentümer und der Nießbraucher können das Volleigentum gemeinsam an einen Dritten verkaufen.

In diesem Szenario erwirbt der Käufer das vollständige und von persönlichen Lasten freie Eigentum. Die wirtschaftliche Aufteilung des Gesamterlöses aus dem Verkauf zwischen dem Bloßeigentümer und dem Nießbraucher erfolgt nach den offiziellen steuerlichen Kriterien:

1. Lebenslanger Nießbrauch: Der Wert des Nießbrauchs wird berechnet, indem man das Alter des Nießbrauchers zum Zeitpunkt des Verkaufs von der Zahl 89 abzieht. Das Ergebnis stellt den Prozentanteil am Gesamtwert der Immobilie dar, der dem Nießbraucher zusteht, mit einer Untergrenze von 10 % und einer Obergrenze von 70 %. Der verbleibende Prozentsatz steht dem Bloßeigentümer zu.
2. Befristeter Nießbrauch: Es werden 2 % des Gesamtwerts der Immobilie für jedes Jahr der Dauer des Nießbrauchs angesetzt, wobei in keinem Fall 70 % überschritten werden dürfen.

Finanzierung und Hypotheken bei der Übertragung von Bloßeigentum

Der Kauf und Verkauf von Bloßeigentum stellt besondere Herausforderungen im Bereich der Bankfinanzierung dar. Die meisten Finanzinstitute gewähren in der Regel keine Hypothekendarlehen mit dem Bloßeigentum als einziger Sicherheit, da eine Vollstreckung im Falle von Zahlungsverzug nicht die sofortige Nutzung der Wohnung ermöglicht.

Um solche Transaktionen machbar zu gestalten und geeignete finanzielle Alternativen zu prüfen, empfiehlt es sich, spezialisierte professionelle Beratung durch Immobiliarkreditvermittler in Anspruch zu nehmen. Diese Experten analysieren die realen Optionen zur Finanzierungsstrukturierung und die besten Formeln, um Kredite an die Vermögenssituation von Käufern und Verkäufern anzupassen.

Verkauf von Bloßeigentum bei Viviendas de Protección Oficial (VPO) in der Comunidad de Madrid

Bei Viviendas de Protección Oficial (VPO) in der Comunidad de Madrid erfordert die Übertragung von Bloßeigentum besondere Aufmerksamkeit für die regionale Wohnungsbaugesetzgebung. Immobilien, die in der Comunidad de Madrid einem öffentlich geförderten Schutzstatus unterliegen, weisen strenge Auflagen auf:

Spezifische Anforderungen in der Comunidad de Madrid

• Höchstverkaufspreis: Weder das Bloßeigentum noch das Volleigentum dürfen über dem gesetzlichen Höchstverkaufspreis übertragen werden, der von der Comunidad de Madrid für den Gebäudetyp und die Zone der Immobilie festgelegt wurde.
• Vorherige behördliche Genehmigung: Vor der notariellen Beurkundung muss die ausdrückliche Genehmigung der für Wohnungswesen zuständigen Consejería der Comunidad de Madrid beantragt und eingeholt werden oder geprüft werden, ob die gesetzliche Frist für die Descalificación abgelaufen ist.
• Regionales Vorkaufs- und Rückkaufsrecht: Bei bestimmten geförderten Bauprojekten behält sich die Verwaltung der Comunidad de Madrid das Vorzugsrecht zum Erwerb der Immobilie oder des zu übertragenden Anteils vor.

Steuern beim Verkauf von Bloßeigentum

Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer übernehmen nach Unterzeichnung des Verkaufs von Bloßeigentum spezifische steuerliche Pflichten:

Steuern für den verkaufenden Bloßeigentümer

Der Verkäufer muss zwei Hauptsteuern entrichten:

• Einkommensteuer (IRPF): Der entstandene Vermögensgewinn oder -verlust muss versteuert werden. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem dem Bloßeigentum zuzurechnenden Anschaffungswert und dessen Veräußerungswert.
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / IIVTNU): Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von Grund und Boden. Sie ist vom Verkäufer im Verhältnis zum dem Grund und Boden des Bloßeigentums zugewiesenen Katasterwert zu entrichten.

Steuern für den Käufer des Bloßeigentums

Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer (ITP) entrichten, wobei der Steuersatz der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft auf den dem Bloßeigentum formell zugewiesenen wirtschaftlichen Wert angewendet wird.