¿Puede el nudo propietario vender la vivienda?

Sí, el nudo propietario puede vender su titularidad sobre el inmueble en cualquier momento y sin necesidad de obtener el consentimiento del usufructuario. No obstante, el nudo propietario puede vender únicamente la nuda propiedad de la vivienda, manteniendo el usufructuario su derecho de uso y disfrute de forma inalterada.

Diferencia entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo

Para comprender la venta de una vivienda en estas condiciones, es fundamental diferenciar los derechos reales que integran la propiedad plena de un inmueble según el Código Civil español. El pleno dominio se divide en dos elementos independientes:

• La nuda propiedad: es el derecho de titularidad y dominio sobre el inmueble, pero sin la facultad de habitarlo o arrendarlo. El titular es el nudo propietario.
• El usufructo: es el derecho real de goce, uso y disfrute de la vivienda. El usufructuario puede vivir en la casa o alquilarla y percibir sus rentas, ya sea con carácter vitalicio o por un periodo temporal determinado.

Debido a esta separación de derechos, la ley permite que cada una de las partes pueda disponer de su titularidad de forma independiente, respetando siempre la posición jurídica de la otra parte.

Condiciones legales para la venta de la nuda propiedad

Cuando el nudo propietario decide transmitir su derecho, no requiere la aprobación ni la firma del usufructuario. La operación se formaliza mediante escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Sin embargo, la venta de la nuda propiedad está sujeta a condicionantes específicos que influyen en la transacción:

• Inviolabilidad del usufructo: el nuevo adquirente asume la titularidad del inmueble pero no podrá ocupar la vivienda ni disponer de su uso mientras el usufructo siga vigente.
• Valor de mercado: el precio de venta de la nuda propiedad es inferior al valor de pleno dominio del inmueble, ya que se calcula descontando el valor económico asignado al usufructo en función de la edad o del plazo del usufructuario.
• Derechos de tanteo y retracto: en caso de que existan varios nudos propietarios en proindiviso, los copropietarios ostentan un derecho de adquisición preferente sobre la cuota que se pretenda vender.

¿Qué ocurre con el usufructuario tras la venta?

El usufructuario no sufre ninguna alteración en sus condiciones habidas hasta el momento. La transmisión del título no extingue el derecho de usufructo ni modifica sus facultades legales. Por tanto, el usufructuario mantendrá la posesión del inmueble hasta el vencimiento del plazo fijado o hasta su fallecimiento en los usufructos vitalicios.

Además, el usufructuario sigue manteniendo las obligaciones ordinarias relativas a la conservación de la propiedad, como el pago de los gastos corrientes de la comunidad de propietarios, los suministros e impuestos ligados al uso, como la tasa de basuras, salvo acuerdo privado en contrario.

Venta conjunta del pleno dominio entre nudo propietario y usufructuario

Existe una alternativa ventajosa cuando ambas partes coinciden en el deseo de desinvertir o traspasar la vivienda. El nudo propietario y el usufructuario pueden vender conjuntamente el pleno dominio a un tercero.

En este escenario, el comprador adquiere la propiedad completa y libre de cargas personales. La repartición económica del importe total de la venta entre el nudo propietario y el usufructuario se realiza aplicando los criterios fiscales oficiales:

1. Usufructo vitalicio: el valor del usufructo se calcula restando a la cifra de 89 la edad del usufructuario en el momento de la venta. El resultado representa el porcentaje del valor total del inmueble que corresponde al usufructuario, con un límite mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. El resto del porcentaje pertenece al nudo propietario.
2. Usufructo temporal: se asigna un 2 % del valor total del inmueble por cada año de duración del usufructo, sin poder superar el 70 % en ningún caso.

Financiación e hipotecas en la transmisión de la nuda propiedad

La compraventa de la nuda propiedad plantea retos particulares en el ámbito de la financiación bancaria. La mayoría de las entidades financieras no suelen conceder préstamos hipotecarios teniendo como única garantía la nuda propiedad, dado que la ejecución en caso de impago no otorga el uso inmediato de la vivienda.

Para abordar estas operaciones de forma viable y evaluar alternativas financieras adecuadas, es aconsejable recurrir a asesoramiento profesional especializado a través de intermediarios de crédito inmobiliario. Estos profesionales analizan las opciones reales de estructuración financiera y las mejores fórmulas para adaptar los préstamos a la situación patrimonial de compradores y vendedores.

Venta de la nuda propiedad en Viviendas de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid

En las Viviendas de Protección Oficial (VPO) ubicadas en la Comunidad de Madrid, la transmisión de la nuda propiedad exige prestar especial atención a la normativa autonómica de vivienda. Las fincas sujetas a algún régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid presentan condicionantes estrictos:

Requisitos específicos aplicables en la Comunidad de Madrid

• Precio máximo de venta: ni la nuda propiedad ni el pleno dominio pueden transmitirse por encima del precio máximo legal de venta fijado por la Comunidad de Madrid para la tipología y zona del inmueble.
• Autorización administrativa previa: antes de otorgar la escritura, se debe solicitar y obtener la autorización expresa de la Consejería con competencias en materia de vivienda de la Comunidad de Madrid o comprobar si ha transcurrido el periodo legal de descalificación.
• Derecho de tanteo y retracto autonómico: en determinadas promociones protegidas, la Administración de la Comunidad de Madrid conserva el derecho preferente para adquirir el inmueble o la cuota objeto de transmisión.

Impuestos generados al vender la nuda propiedad

Tanto el comprador como el vendedor asumen obligaciones fiscales específicas tras la firma de la operación de venta de la nuda propiedad:

Impuestos para el nudo propietario vendedor

El vendedor debe hacer frente a dos tributos principales:

• IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): se debe tributar por la ganancia o pérdida patrimonial generada. La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición atribuible a la nuda propiedad y su valor de transmisión.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): gravamen municipal sobre el incremento de valor del terreno. Corresponde liquidarlo al vendedor en proporción al valor catastral asignado al suelo de la nuda propiedad.

Impuestos para el comprador de la nuda propiedad

El comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicando el tipo impositivo de la comunidad autónoma correspondiente sobre el valor económico asignado formalmente a la nuda propiedad.