Vorschriften für Bauarbeiten an gefördertem Wohnraum in der Comunidad de Madrid

Sozialwohnungen (VPO), im rechtlichen Rahmen von Madrid als öffentlich geförderter Wohnraum (VPP) bezeichnet, unterliegen einer besonderen Rechtsordnung. Diese Vorschriften sollen sicherstellen, dass die Immobilien ihre Wohnlichkeits-, Barrierefreiheits- und Flächenbedingungen beibehalten, ohne die wesentlichen Merkmale zu verändern, mit denen sie ihre ursprüngliche Einstufung erhalten haben.

Wenn der Eigentümer einer geförderten Immobilie Renovierungsarbeiten durchführen möchte, muss er berücksichtigen, dass das Objekt während des gesamten gesetzlichen Schutzzeitraums unter der Aufsicht der Generaldirektion für Wohnungswesen und Sanierung der Comunidad de Madrid steht. Aus diesem Grund dürfen Umbaumaßnahmen weder die regulierte Nutzfläche verringern noch die in der endgültigen Einstufung geforderten technischen Bedingungen verändern.

Arten von erlaubten Umbauarbeiten in einer VPO

Um zu bestimmen, ob eine vorherige Genehmigung der regionalen Verwaltung beantragt werden muss, ist eine Klassifizierung der geplanten Baumaßnahme unerlässlich.

1. Kleinere Arbeiten und grundlegende Instandhaltung (Ohne regionale Genehmigung)

Maßnahmen zur Instandhaltung, Erhaltung oder optischen Erneuerung der Wohnung bedürfen keiner vorherigen Genehmigung der Consejería de Vivienda. Sie können jedoch die entsprechende städtebauliche Baugenehmigung oder eine Eigenverantwortliche Erklärung bei der zuständigen Gemeinde erfordern.

• Maler- und Endarbeiten: Glätten von Wänden, Innenanstriche, Erneuerung von Fliesen in Bad oder Küche sowie Austausch von Fußleisten.
• Austausch von Bodenbelägen: Erneuerung von Parkett, Feinsteinzeug, Keramik oder Laminat durch andere Oberflächenmaterialien.
• Erneuerung von Inneninstallationen: Modernisierung oder punktuelle Reparatur von Sanitär-, Elektro- und Wasserleitungen sowie Armaturen, solange die Lage der Hauptanschlüsse nicht verändert wird.
• Feste Einbauten: Austausch von Küchenmöbeln oder Einbauschränken ohne Abriss von Trennwänden.

2. Tragende Umbauten und Grundrissänderungen (Mit Genehmigungspflicht)

Jede Änderung, die die Innenaufteilung, tragende Elemente, die Fläche oder die ursprüngliche Gestaltung der Wohnung betrifft, erfordert die Beantragung und Erteilung einer vorherigen Genehmigung der Comunidad de Madrid.

• Änderung von Trennwänden: Abriss oder Errichtung von Zwischenwänden zur Zusammenlegung von Räumen, Änderung der Schlafzimmergrößen oder Integration der Küche in den Wohnbereich.
• Veränderung von Gemeinschaftselementen oder der Fassade: Installation von Klimaanlagen an der Fassade, Fensteraustausch mit Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes oder Verglasung von Terrassen.
• Barrierefreie Umbauten: Maßnahmen zur Anpassung der Wohnung für Personen mit eingeschränkter Mobilität, die eine Änderung von Türdurchgängen oder der Badaufteilung umfassen.
• Flächenerweiterung: Bau von Emporen oder festen Strukturen, die die eingetragene Quadratmeterzahl der Nutzfläche verändern.

Verfahren zur Beantragung einer Baugenehmigung für eine VPO in Madrid

Wenn eine Sanierung geplant ist, die eine regionale Genehmigung erfordert, muss der Eigentümer der Wohnung vor Beginn der Arbeiten das entsprechende Verwaltungsverfahren einleiten. Der Antrag kann online über das elektronische Register der Comunidad de Madrid eingereicht werden.

Zu den üblicherweise einzureichenden Unterlagen gehören:

1. Identifikation des Eigentümers: Kopie des Personalausweises oder eines gleichwertigen Dokuments des Eigentümers.
2. Eigentumsnachweis der Immobilie: Notarielle Eigentumsurkunde oder einfacher Grundbuchauszug (Nota Simple) des Grundbuchamts.
3. Technische Erläuterung: Ein von einem qualifizierten Fachmann (Architekt oder Bauingenieur) verfasstes und unterzeichnetes Dokument, wenn der Umbau die Struktur oder den Grundriss der Wohnung betrifft.
4. Pläne der Wohnung: Darstellungen des Ist-Zustands sowie Entwurfspläne des geplanten Zustands, aus denen hervorgeht, dass die durch die Wohnlichkeitsverordnung vorgeschriebenen Parameter nicht vorschriftswidrig verändert werden.

Folgen von Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung

Die Durchführung wesentlicher Änderungen ohne vorherige Genehmigung der Behörden oder ohne die entsprechenden kommunalen Baugenehmigungen birgt rechtliche Risiken für den Eigentümer.

Die Consejería de Vivienda der Comunidad de Madrid kann ein Bußgeldverfahren einleiten, das zu Verwaltungsstrafen führt. Darüber hinaus ist die Behörde befugt, den Rückbau der Immobilie in den ursprünglichen Zustand auf Kosten des Verursachers zu verlangen.

Ebenso erschweren nicht legalisierte Baumaßnahmen spätere Vorgänge bezüglich der Immobilie, wie die Erlangung der Bewohnbarkeitsbescheinigung, den Antrag auf freiwillige Aufhebung des Schutzstatus oder den notariellen Verkauf, da der tatsächliche Zustand der Wohnung nicht mit der eingetragenen offiziellen Beschreibung übereinstimmt.

Kommunale Lizenzen und Bestimmungen der Eigentümergemeinschaft

Die von der Comunidad de Madrid erteilte Genehmigung ist unabhängig von den kommunalen städtebaulichen Verpflichtungen. Bevor Sie mit dem Umbau einer VPO beginnen, ist Folgendes erforderlich:

• Kommunale Baugenehmigung beantragen: Klären Sie mit der zuständigen Gemeinde (z. B. dem Ayuntamiento de Madrid oder Stadtverwaltungen wie Alcalá de Henares, Móstoles oder Getafe), ob für die Sanierung eine Vorankündigung, eine eigenverantwortliche Erklärung oder eine große Baugenehmigung erforderlich ist.
• Genehmigung der Eigentümergemeinschaft: Betrifft der Eingriff Gemeinschaftselemente des Gebäudes (Fassade, Dächer, Fallrohre oder Terrassen), ist gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Finanzierung für den Kauf und die Sanierung einer VPO

Sowohl der Erwerb einer öffentlich geförderten Wohnung als auch die Planung einer Komplettsanierung erfordern eine detaillierte Finanzanalyse. Da es sich um Immobilien handelt, deren maximaler gesetzlicher Verkaufswert durch die Vorschriften der Comunidad de Madrid festgelegt ist, wenden Kreditinstitute spezifische Kriterien für die Bewertung der Hypothekensicherheiten an.

Um die besten, an diese Besonderheiten angepassten Kreditoptionen zu analysieren, vereinfacht eine fachkundige Beratung die Verhandlungen mit den Banken. Die Immobiliarkreditvermittler helfen dabei, die am besten geeigneten Kreditkonditionen für den Kauf oder die Sanierung einer geförderten Immobilie zu vereinbaren.

Häufige Fragen zu Umbauarbeiten in einer VPO

Kann man die Terrasse einer VPO in der Comunidad de Madrid verglasen?

Die Verglasung oder Schließung einer Terrasse verändert die Gebäudefassade und kann als Erhöhung der Nutzfläche gewertet werden. Aus diesem Grund sind ein positiver Beschluss der Eigentümerversammlung, die Genehmigung der zuständigen Gemeinde und die Zustimmung der Consejería de Vivienda erforderlich.

Ist die Aufhebung des Schutzstatus der Wohnung erforderlich, um eine Komplettsanierung durchzuführen?

Das ist nicht zwingend erforderlich. Sie können die entsprechenden Genehmigungen beantragen und die Wohnung gleichzeitig unter dem öffentlich geförderten Schutzstatus belassen. Wenn die Wohnung jedoch die im Dekret geforderten Schutzjahre erfüllt und der Eigentümer die freiwillige Aufhebung des Schutzstatus veranlasst, geht die Immobilie in den freien Markt über und benötigt für Innenumbauten keine Genehmigungen der Regionalverwaltung mehr.

Wie lange dauert die Bearbeitung des Antrags durch die Behörde?

Die gesetzliche Frist für die Bearbeitung des Antrags durch die Comunidad de Madrid liegt in der Regel zwischen ein und drei Monaten ab Eingang des Antrags. Es empfiehlt sich, mit den Arbeiten erst nach Erhalt des offiziellen Bescheids zu beginnen.