Faktoren, die den Wertverlust durch einen fehlenden Aufzug bestimmen

Der Immobilienmarkt bewertet die Barrierefreiheit sehr streng. Bei der Berechnung des Preises einer Wohnung ohne Aufzug wenden Gutachter und Käufer keinen universellen Festprozentsatz an, sondern bewerten die spezifischen Eigenschaften des Gebäudes und seines Umfelds.

Nachfolgend werden die wesentlichen Aspekte detailliert beschrieben, die diesen Preisrückgang verstärken oder abmildern:

• Die tatsächliche Etage der Wohnung: Sie ist die einflussreichste Variable. Die körperliche Belastung durch das Treppensteigen nimmt mit jedem Stockwerk exponentiell zu.
• Die technische Machbarkeit eines Aufzugeinbaus: Wenn die Eigentümergemeinschaft den Einbau beschließen kann, weil ausreichend Platz im Treppenhaus, Innenhof oder an der Fassade vorhanden ist, behält die Immobilie ihren Wert besser. Wenn die Gebäudestruktur den Einbau eines Aufzugs verhindert, wird der Wertverlust dauerhaft.
• Lage und Käuferprofil: In zentralen Stadtteilen oder Universitätsvierteln mit hoher Mietnachfrage durch junge Menschen oder Studierende fällt der Abschlag geringer aus. In Wohngegenden, in denen der Käufer einen Hauptwohnsitz für die langfristige Nutzung sucht, nimmt die negative Auswirkung zu.
• Gesamtzustand des Gebäudes: Ein Altbau ohne Aufzug, der zudem Mängel bei der technischen Gebäudeinspektion aufweist, erfährt einen höheren kumulierten Wertverlust.

Entwicklung des Immobilienwerts je nach Etage

Um klar zu verstehen, wie sich der Preis einer Wohnung ohne Aufzug entwickelt, empfiehlt es sich, die Auswirkungen Prozent für Prozent je nach konkreter Etage der Wohnung im Gebäude zu analysieren:

Erdgeschoss und Zwischengeschoss

Der Preisnachlass liegt zwischen 0 % und 5 %. Da keine Treppen gestiegen werden müssen, wirkt sich der fehlende Aufzug kaum auf den Wert aus. Auf diesen Etagen beeinflussen andere Faktoren wie Helligkeit, Straßenlärm oder Sicherheit den Wert starker als die Barrierefreiheit.

Erster Stock

Der übliche Abschlag liegt zwischen 5 % und 10 %. Das Steigen eines einzelnen Treppenabsatzes ist für die meisten Menschen problemlos möglich, weshalb sich die Endkäufernachfrage nicht drastisch verringert.

Zweiter Stock

Der Wertverlust liegt bei etwa 10 % bis 20 %. Auf dieser Ebene führt der fehlende Aufzug bereits dazu, dass Familien mit kleinen Kindern, Personen mit eingeschränkter Mobilität oder ältere Käufer ausgeschlossen werden.

Dritter Stock

Die durchschnittliche Anpassung erreicht zwischen 20 % und 30 %. Dies stellt eine erhebliche Hürde für den täglichen Gebrauch dar, was die Vermarktung auf jüngere Zielgruppen oder auf Investoren beschränkt, die eine hohe Mietrendite suchen.

Vierter Stock oder höher

Die maximale Auswirkung liegt zwischen 30 % und 40 %. Der vierte oder fünfte Stock ohne Aufzug erleidet den größten Markt-Abschlag. Die Wohnung ist für ein breites Publikum unpraktisch, was erheblich reduzierte Preise erfordert, um einen Verkauf abzuschließen.

Auswirkungen des fehlenden Aufzugs auf Gutachten und Hypothek

Das Fehlen eines Aufzugs beeinflusst das offizielle Wertgutachten der Immobilie direkt. Gutachtergesellschaften wenden Korrekturfaktoren nach unten an, wenn sie die Immobilie mit Vergleichsobjekten in derselben Gegend vergleichen. Da Banken in der Regel maximal bis zu 80 % des niedrigeren Wertes aus Gutachten und Kaufpreis finanzieren, verringert eine niedrige Bewertung direkt den dem Käufer zur Verfügung stehenden Darlehensbetrag.

Bei dieser Art von Transaktionen mit besonderen oder durch mangelnde Barrierefreiheit benachteiligten Immobilien hilft das Hinzuziehen von Immobiliarkreditvermittlern, angepasste Finanzierungsoptionen zu finden. Diese Experten analysieren das finanzielle Profil des Käufers und verhandeln mit verschiedenen Instituten, um trotz des geringeren Schätzwerts der Immobilie günstige Kreditkonditionen zu erzielen.

Geförderter Wohnungsbau (VPO) in der Comunidad de Madrid

Bei geförderten Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid wird der maximale Verkaufspreis durch die aktuell gültigen offiziellen Modulpreise der regionalen Verwaltung bestimmt. Wenn eine VPO in der Comunidad de Madrid jedoch über keinen Aufzug verfügt, liegt der gesetzlich durch den Modulpreis festgelegte Preis meist über dem, was der freie Markt zu zahlen bereit ist.

In der Praxis zwingt der fehlende Aufzug trotz der Regelung der Comunidad de Madrid, die den Verkauf der VPO zu einem theoretischen Höchstpreis erlaubt, zu einer kommerziellen Anpassung nach unten ähnlich wie auf dem freien Markt, um die Transaktion effektiv abzuschließen.

Wie kann eine Wohnung ohne Aufzug vor dem Verkauf aufgewertet werden?

Die wirksamste Strategie zur Korrektur des Wertverlusts besteht darin, den Einbau des Aufzugs in der Eigentümergemeinschaft zu fördern. Es gibt rechtliche und finanzielle Mechanismen, die diese Verbesserung erleichtern:

1. Die Beschlüsse des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) nutzen: Der Einbau kann mit der einfachen Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Zudem ist er verpflichtend, wenn im Gebäude Personen leben, die über 70 Jahre alt sind oder eine Behinderung haben, sofern die jährlichen Sonderumlagen zwölf ordentliche Monatsbeiträge nicht übersteigen.
2. Das technische Projekt beim Verkauf vorlegen: Wenn die Maßnahme auf der Eigentümerversammlung bereits beschlossen wurde oder ein durchführbares technisches Projekt vorliegt, kann der Verkäufer einen höheren Preis rechtfertigen und Käufer ansprechen, die bereit sind, die Umlage im Gegenzug für eine kurzfristig im Wert gesteigerte Wohnung zu übernehmen.
3. Öffentliche Fördergelder beantragen: Es gibt kommunale und regionale Zuschüsse zur Verbesserung der Barrierefreiheit in Wohngebäuden, was die erforderliche Investition für jeden Miteigentümer reduziert.

Der Einbau eines Aufzugs in einem Altbau beseitigt nicht nur den Abschlag auf den Preis einer Wohnung ohne Aufzug, sondern erzeugt auch einen unmittelbaren Mehrwert, der die Kosten der ausgeführten Arbeiten übersteigt, was die Marktverkäuflichkeit der Immobilie verbessert.