Wichtige Voraussetzungen für den Immobilienkauf durch Ausländer

Damit das administrative Verfahren beim Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien sicher und transparent verläuft, müssen vor dem Notartermin einige formelle Voraussetzungen erfüllt werden:

• Identifikationsnummer für Ausländer (NIE): Dies ist der persönliche, eindeutige und exklusive Code, der ausländischen Staatsbürgern von der Generaldirektion der Polizei (Dirección General de la Policía) zugewiesen wird. Er ist unerlässlich, um Steuern abzuführen, Notarverträge zu unterzeichnen und die Eintragung ins Eigentumsregister zu beantragen. Die Beantragung kann persönlich bei den entsprechenden Polizeidienststellen in Spanien oder über die spanischen Botschaften und Konsulate im Herkunftsland erfolgen.
• Bankkonto in Spanien: Obwohl die Vorschriften ein lokales Konto nicht ausdrücklich vorschreiben, ist es in der Praxis eine unverzichtbare operative Voraussetzung. Über dieses Konto werden die für die Unterzeichnung des Kaufvertrags erforderlichen Bankschecks ausgestellt sowie Steuern und laufende Versorgungsleistungen per Lastschrift abgewickelt.
• Gültige persönliche Dokumente: Originalpass oder gültiger Personalausweis des Herkunftslandes während des gesamten Bearbeitungszeitraums.
• Vertretungsvollmachten: Falls der Käufer während einer Phase des Prozesses nicht nach Spanien reisen kann, ist es möglich, einen gesetzlichen Vertreter über eine formalisierte Notarvollmacht zu bestellen.

Unterschiede zwischen ansässigen und nicht-ansässigen Käufern

Aus der Perspektive des Eigentumsrechts gibt es keine Unterschiede zwischen spanischen Staatsbürgern und Ausländern. Im steuerlichen Bereich und bei der Hypothekenfinanzierung ergeben sich jedoch Besonderheiten, die berücksichtigt werden sollten:

Hypothekenfinanzierung für ausländische Staatsbürger

Banken in Spanien gewähren ausländischen Käufern Finanzierungen, obwohl die Kreditbedingungen je nach steuerlichem Wohnsitz variieren. In der Regel gewähren Banken Nicht-Ansässigen im Vergleich zu ansässigen Personen niedrigere Finanzierungsquoten und verlangen zudem Nachweise über die wirtschaftliche Bonität und das Einkommen in dem Land, in dem sie steuerpflichtig sind.

Um diesen Antrag mit den besten Erfolgsaussichten zu verwalten, wird empfohlen, spezialisierte Fachleute hinzuzuziehen. Ein Team von Immobilienkreditvermittlern evaluiert das finanzielle Profil des Käufers und verhandelt mit den Banken, um auf die jeweilige Situation zugeschnittene Konditionen zu erzielen.

Steuerliche Behandlung nach dem Kauf

Die laufenden steuerlichen Pflichten unterscheiden sich je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers. Ein Steueransässiger versteuert sein weltweites Einkommen über die IRPF, während ein Nicht-Ansässiger die Nichtansässigen-Einkommensteuer (IRNR) einreichen muss und den Ertrag aus der Eigennutzung der Immobilie oder die Einnahmen im Falle einer Vermietung versteuert.

Schritt-für-Schritt-Prozess zur Abwicklung des Kaufvertrags

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien durch einen internationalen Käufer erfolgt in mehreren rechtlichen Phasen, die dem Schutz der Rechte beider Parteien dienen:

1. Erhalt der NIE und Kontoeröffnung: Unverzichtbare Vorphase zur Durchführung verbindlicher Finanzgeschäfte.
2. Unterzeichnung des Reservierungsvertrags (Contrato de arras): Privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, in dem der Endpreis, die Lieferfristen und die Transaktionsbedingungen vereinbart werden und eine Anzahlung geleistet wird.
3. Analyse der rechtlichen Situation (Nota Simple): Abfrage beim Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), um zu überprüfen, wer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist, und sicherzustellen, dass keine Belastungen, Pfändungen oder offenen Hypotheken bestehen.
4. Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura pública): Formeller Akt vor einem Notar, bei dem der Kaufvertrag bestätigt wird und die formelle Übergabe der Schlüssel sowie die Zahlung des Restbetrags erfolgen.
5. Steuerabwicklung und Registereintragung: Zahlung der entsprechenden Gebühren und Steuern sowie Eintragung des neuen Eigentümers in das Eigentumsregister.

Beim Kauf anfallende Kosten und Steuern

Zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis der Immobilie muss der Käufer einen weiteren prozentualen Betrag einplanen, um die vom Finanzamt geforderten Steuern sowie die Honorare der beteiligten Fachkräfte zu decken:

• Neubauimmobilien: Unterliegen der Mehrwertsteuer (IVA) zum reduzierten Steuersatz von 10 %, zuzüglich der Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD).
• Bestandsimmobilien: Hier findet die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) Anwendung, deren Steuersatz von der Regelung der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft abhängt, in der sich die Immobilie befindet.
• Notar- und Registergebühren: Offizielle Gebühren des Notars für die Ausfertigung der Urkunde sowie Kosten für die Eintragung der Immobilie im Register.

Kann ein Ausländer eine Vivienda de Protección Oficial (VPO) kaufen?

Viviendas de Protección Oficial sind Immobilien für Personen mit mittlerem Einkommen. Ausländische Staatsbürger können Zugang zu dieser Art von Immobilien erhalten, sofern sie ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Spanien haben und die in den Vorschriften der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft festgelegten Anforderungen strikt erfüllen.

Im konkreten Fall der VPO in der Comunidad de Madrid verlangt die Regelung die Meldung in einer der Gemeinden Madrids, die Nutzung der Immobilie als ständigen Hauptwohnsitz, das Nichtvorhandensein einer weiteren Immobilie im Eigentum im gesamten Bundesgebiet sowie das Nichtüberschreiten der für die jeweilige Schutzart festgelegten Höchstgrenzen für das Familieneinkommen. Die Eigenschaft als Ausländer stellt kein rechtliches Hindernis für den Zugang zu dieser Modalität dar, solange die regionalen Vorschriften von Madrid erfüllt werden.

Aufenthalts- und Wohnsitzgenehmigung nach dem Kauf

Es ist wichtig klarzustellen, dass der bloße Erwerb einer Immobilie Bürgern aus Nicht-EU-Staaten kein direktes Recht auf einen rechtmäßigen Wohnsitz in Spanien verleiht. Der Kaufvertrag überträgt das Eigentum an der Immobilie, ein Aufenthalt von mehr als neunzig Tagen oder die Begründung des gewöhnlichen Wohnsitzes unterliegen jedoch den in den allgemeinen ausländerrechtlichen Bestimmungen festgelegten Verfahren über die entsprechenden konsularischen Visa.