Was ist die Nota Simple und wozu dient sie?

Welche Daten enthalten sind

In der Praxis finden Sie darin:

• Grundbuchidentifikation (Finca, Band, Buch, Folio) und Katasterreferenz, sofern vorhanden.
• Eigentümer und Art des Eigentums (Volleigentum, bloßes Eigentum/Nuda Propiedad usw.).
• Belastungen: Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen, relevante Dienstbarkeiten.
• Flächenangabe und Beschreibung der Wohnung laut Grundbuchamt.

Die Nota Simple hat informativen Charakter: Das Grundbuchamt stellt sie aus, um Transparenz zu schaffen, der volle öffentliche Glaube wird jedoch je nach Rechtsgeschäft (Kaufvertrag, Löschung usw.) durch andere Dokumente entfaltet.

Warum ein Käufer sie anfordert

Vor Übergabe der Anzahlung (Arras) empfiehlt es sich zu prüfen, ob der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmt, ob keine überraschenden Belastungen eine reibungslose Abwicklung verhindern und ob das besichtigte Objekt demjenigen entspricht, das notariell beurkundet werden soll. Besteht eine Hypothek, ein Nießbrauch oder gibt es mehrere Eigentümer, ändern sich der Zeitplan und die Unterzeichner des Rechtsgeschäfts.

Ein Personal Shopper fordert die Nota Simple üblicherweise in der ersten Phase der Due Diligence an, zusammen mit der Grundsteuer (IBI), den Nachweisen der Eigentümergemeinschaft und dem Energieausweis. Ein rechtzeitiges Erkennen von Grundbuchproblemen verhindert den Verlust der Anzahlung oder Streitigkeiten mit einem Verkäufer, der das Versprochene nicht übertragen kann.

Unterschied zur Grundbuchbescheinigung (certificación registral)

Die Grundbuchbescheinigung (Certificación) hat gemäß dem Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) konkrete rechtliche Wirkungen hinsichtlich Fristen und Schutz des Erwerbers. Die Nota Simple ist schneller und günstiger zur Informationsbeschaffung, jedoch können Notar und Bank zu einem späteren Zeitpunkt aktualisierte Bescheinigungen verlangen. Es ist nicht ungewöhnlich, zu Beginn eine Nota Simple anzufordern und vor der Unterzeichnung eine neuere Bescheinigung vorzulegen.

Wie sie beantragt wird

Sie können sie beim zuständigen Grundbuchamt beantragen (persönlich oder online über die Portale der Registradores), indem Sie die Kennzeichnung der Immobilie oder die Adresse angeben. Es gibt autorisierte Online-Dienste; vermeiden Sie bei seriösen Transaktionen ungestempelte Kopien oder zweifelhafte PDFs.

Die Nota Simple verliert in praktischer Hinsicht an Gültigkeit: Vergehen Wochen, kann sich der Grundbuchstand ändern (neue Hypothek, Pfändung). Aktualisieren Sie diese vor einem verbindlichen Arras-Vertrag, wenn der Markt langsam ist oder der Verkäufer Schulden hat.

Was die Nota Simple nicht klärt

• Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft (fordern Sie eine Bescheinigung des Hausverwalters an).
• Lizenzen, baurechtliche Verstöße oder Hausbesetzungen (erfordert Anfrage beim Gemeindeamt und Besichtigung).
• Innenzustand, Feuchtigkeit oder versteckte Mängel (technische Inspektion und Vertrag).
• Steuerliche Situation des Verkäufers (das Finanzamt kann abweichende Vermerke haben).

Verhältnis zur Hypothek

Die Bank führt ihre eigene Grundbuchprüfung durch. Zeigt die Nota Simple Belastungen, muss der Käufer die Löschung mit einem Teil des Kaufpreises, eine Schuldübernahme oder eine Vertragsänderung einplanen. Ohne einen klaren Plan kann das verbindliche Kreditangebot (FEIN) scheitern, selbst wenn die Wohnung vor Ort ideal ist.

Häufige Fehler

Verwechseln von Kataster und Grundbuch, Vertrauen auf ein altes PDF des Verkäufers ohne Überprüfung oder die Annahme, dass frei von Belastungen auch frei von Gemeinschaftsschulden bedeutet. Ebenso kommt es vor, dass eine Nota Simple für ein falsches Objekt angefordert wird (anderes Hausportal, Stellplatz oder Abstellraum): Überprüfen Sie Katasterreferenz und Adresse.

Nießbrauch, bloßes Eigentum und Miteigentum (Proindiviso)

Zeigt die Nota Simple ein Nießbrauchrecht (Usufructo) oder bloßes Eigentum (Nuda Propiedad), erwerben Sie kein Volleigentum, es sei denn, diese Rechte werden gelöscht oder mitübertragen. Gibt es mehrere Miteigentümer (Proindiviso), müssen alle erscheinen oder mit gültigen Vollmachten zustimmen. Ein spätzeitiges Erkennen bringt Umzugstermine und Finanzierung durcheinander.

Aufbewahrung und Archivierung

Bewahren Sie die Nota Simple zusammen mit dem Arras-Vertrag und der Korrespondenz mit dem Verkäufer auf. Entsteht Monate später eine Diskussion über Belastungen, klärt das datierte Dokument, was zum Zeitpunkt des Angebots bekannt war.

Bei eiligen Transaktionen

Dringt der Verkäufer auf einen Arras-Vertrag innerhalb von 48 Stunden, ist die aktuelle Nota Simple Ihr Filter: Ohne sie gibt es keine gesunde Eile. Fordern Sie eine Kopie an, die nicht älter als wenige Wochen ist, oder erneuern Sie diese selbst beim zuständigen Grundbuchamt gegen Zahlung der offiziellen Gebühren.

Nächster Schritt

Wenn Sie eine Wohnung in Madrid, Valencia, Illes Balears oder Aragón in Betracht ziehen, nehmen Sie die Nota Simple vor der Angebotsabgabe in Ihre Checkliste auf. Bei Sky Real Estate umfasst der Service des Personal Shoppers für Immobilien die Überprüfung der Übereinstimmung zwischen Inserat, Nota Simple und Verkäuferunterlagen, damit Sie nicht im Dunkeln tappen.