¿Quién paga las reparaciones si vivo de alquiler en la casa que vendí?

Depende del tipo de avería. Al vender tu vivienda y quedarte de inquilino, la relación pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El comprador asume las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la casa, mientras que tú pagas el mantenimiento ordinario por uso diario y los daños causados por mal uso.

La transición de propietario a arrendatario: el marco legal

Vender tu propiedad y permanecer en ella bajo un contrato de arrendamiento es una operación conocida técnicamente como sale and leaseback o venta con alquiler garantizado. Aunque conozcas la vivienda a la perfección por haber sido su antiguo dueño, tu rol jurídico cambia de forma radical en el momento en que se firma la escritura pública de compraventa y el contrato de arrendamiento.

A partir de ese instante, la responsabilidad sobre el mantenimiento del inmueble deja de depender de tu criterio como antiguo titular y se ajusta estrictamente al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La norma distingue con claridad entre las reparaciones de conservación para mantener la vivienda habitable y las pequeñas intervenciones derivadas del desgaste habitual por el uso diario.

Reparaciones que corresponden al comprador (nuevo arrendador)

El comprador adquiere la propiedad con todas las obligaciones legales inherentes a la figura del arrendador. Esto implica que debe garantizar que el inmueble reúne en todo momento las condiciones indispensables de habitabilidad para servir como residencia habitual. Si surge un fallo en las instalaciones básicas o un deterioro estructural, el coste recae sobre el nuevo propietario.

Entre las reparaciones e intervenciones que corresponden al arrendador se encuentran las siguientes:

• Sistemas de calefacción y agua caliente: la reparación o sustitución de la caldera, el termo eléctrico o los radiadores cuando dejan de funcionar por antigüedad o avería técnica.
• Instalaciones eléctricas y de fontanería: el arreglo de tuberías empotradas, bajantes generales, humedades por rotura de canalizaciones o fallos en el cuadro eléctrico.
• Elementos estructurales: la reparación de tejados, fachadas, grietas en muros o filtraciones ajenas al mal uso de las instalaciones.
• Sustitución de electrodomésticos principales: si la vivienda se alquiló equipada con electrodomésticos en el contrato y estos sufren una avería grave por antigüedad, corresponde al propietario su arreglo o reemplazo.

Reparaciones que corresponden al inquilino (antiguo propietario)

Por otro lado, la normativa establece que las actuaciones de menor calado o generadas por el uso cotidiano son responsabilidad del arrendatario. El hecho de haber sido el dueño anterior no te exime de las obligaciones comunes a cualquier inquilino, ni te otorga el derecho de imputar todo gasto de mantenimiento al comprador.

Como inquilino de la vivienda que vendiste, debes asumir los siguientes desembolsos:

• Pequeñas reparaciones por desgaste diario: la sustitución de bombillas, el cambio de gomas o zapatas en los grifos, el arreglo de manillas de puertas o la reparación de la cinta de una persiana.
• Mantenimiento ordinario: la limpieza de filtros del aire acondicionado, la purga de los radiadores al inicio del invierno y la eliminación de atascos sencillos en sifones y desagües.
• Daños por negligencia o uso indebido: cualquier rotura o avería provocada por descuidos, accidentes o una utilización inadecuada de los elementos del hogar.

Pactos específicos en el contrato de compraventa y alquiler

En las operaciones de venta con posterior arrendamiento, es habitual negociar condiciones particulares. En ocasiones, para ajustar el precio final de la compraventa o fijar una renta mensual más reducida, las partes acuerdan distribuir los gastos de conservación de forma diferente a lo contemplado por defecto en la legislación general.

Para garantizar que estos pactos sean legalmente válidos y transparentes, es imprescindible plasmarlos de forma explícita en el contrato. Al diseñar estas operaciones, contar con el asesoramiento de intermediarios de crédito inmobiliario y expertos en contratación permite estructurar el acuerdo con las máximas garantías jurídicas y evitar discrepancias futuras sobre la conservación del inmueble.

En el caso de que la vivienda transmitida cuente con algún régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid, será necesario comprobar además que las estipulaciones del contrato de alquiler respetan los límites de precios y condiciones exigidos por la normativa autonómica vigente.

Procedimiento para comunicar y gestionar una avería

Cuando detectes una incidencia en la vivienda que deba resolver el nuevo propietario, es necesario actuar de forma ordenada para evitar un agravamiento de los daños. Se recomienda seguir este procedimiento:

1. Notificación por escrito: informa al propietario de manera formal (por correo electrónico o burofax) detallando el problema y adjuntando imágenes o informes técnicos si los hubiere.
2. Permitir la inspección: como arrendatario, estás obligado a facilitar el acceso a la vivienda al propietario o a los técnicos autorizados para evaluar y reparar el daño.
3. Actuación ante urgencias: si la avería causa un perjuicio inminente y grave, puedes encargar la reparación de urgencia tras notificarlo formalmente al propietario, solicitando posteriormente el reembolso de los costes.

Preguntas frecuentes sobre reparaciones en alquileres tras una venta

¿Qué ocurre si la caldera se rompe a las pocas semanas de vender la casa?

Salvo que se demuestre un mal uso deliberado por parte del inquilino, la reparación o sustitución de la caldera corresponde al nuevo propietario. Si este considera que existía un vicio oculto previo a la venta, deberá gestionarlo de forma independiente a la relación de arrendamiento, sin desatender su obligación de mantener la habitabilidad de la finca.

¿Puedo descontar el importe de un arreglo de la cuota mensual del alquiler?

No. La Ley de Arrendamientos Urbanos no permite al inquilino compensar de forma unilateral el importe de una reparación descontándolo del pago del alquiler. El impago parcial de la renta puede dar lugar a un procedimiento de desahucio, por lo que las reclamaciones económicas deben tramitarse siempre por la vía correspondiente sin suspender el abono del alquiler.