Der Übergang vom Eigentümer zum Mieter: der rechtliche Rahmen

Der Verkauf Ihrer Immobilie und das Verbleiben in ihr auf der Grundlage eines Mietvertrags ist eine Transaktion, die technisch als Sale-and-Lease-Back oder Verkauf mit garantierter Anmietung bekannt ist. Auch wenn Sie die Immobilie als ehemaliger Eigentümer perfekt kennen, ändert sich Ihre rechtliche Rolle radikal in dem Moment, in dem die öffentliche Kaufurkunde und der Mietvertrag unterzeichnet werden.

Ab diesem Zeitpunkt liegt die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie nicht mehr in Ihrem Ermessen als ehemaliger Eigentümer, sondern richtet sich strikt nach Artikel 21 des spanischen Mietgesetzes (LAU). Die Vorschrift unterscheidet klar zwischen Erhaltungsreparaturen zur Gewährleistung der Bewohnbarkeit der Wohnung und kleinen Reparaturen aufgrund der üblichen Abnutzung durch den täglichen Gebrauch.

Reparaturen, die dem Käufer (neuen Vermieter) obliegen

Der Käufer erwirbt die Immobilie mit allen gesetzlichen Pflichten, die mit der Rolle des Vermieters verbunden sind. Dies bedeutet, dass er jederzeit gewährleisten muss, dass die Immobilie die unerlässlichen Bedingungen für die Bewohnbarkeit als Hauptwohnsitz erfüllt. Tritt ein Mangel an den Grundinstallationen oder eine strukturelle Verschlechterung auf, trägt der neue Eigentümer die Kosten.

Zu den Reparaturen und Maßnahmen, die dem Vermieter obliegen, gehören folgende:

• Heizungs- und Warmwassersysteme: die Reparatur oder der Austausch des Heizkessels, des elektrischen Warmwasserspeichers oder der Heizkörper, wenn diese aufgrund von Alter oder technischem Defekt nicht mehr funktionieren.
• Elektro- und Sanitärinstallationen: die Reparatur von Unterputzrohren, Hauptfallrohren, Feuchtigkeit durch Rohrbruch oder Störungen im Sicherungskasten.
• Strukturelle Elemente: die Reparatur von Dächern, Fassaden, Rissen in Wänden oder Sickerwasser, das nicht auf eine unsachgemäße Nutzung der Installationen zurückzuführen ist.
• Austausch von Haupthaushaltsgeräten: Wurde die Wohnung laut Vertrag mit Haushaltsgeräten vermietet und erleiden diese aufgrund ihres Alters einen schweren Defekt, obliegt dem Eigentümer deren Reparatur oder Austausch.

Reparaturen, die dem Mieter (ehemaligen Eigentümer) obliegen

Andererseits legt die Gesetzgebung fest, dass kleinere Maßnahmen oder solche, die durch den täglichen Gebrauch entstehen, in die Verantwortung des Mieters fallen. Die Tatsache, dass Sie der bisherige Eigentümer waren, entbindet Sie nicht von den Pflichten, die für jeden Mieter gelten, und gibt Ihnen auch nicht das Recht, alle Instandhaltungskosten dem Käufer anzulasten.

Als Mieter der von Ihnen verkauften Wohnung müssen Sie folgende Ausgaben übernehmen:

• Kleine Reparaturen aufgrund täglicher Abnutzung: das Auswechseln von Glühbirnen, das Austauschen von Dichtungen an Wasserhähnen, die Reparatur von Türgriffen oder die Reparatur des Gurts eines Rollladens.
• Gewöhnliche Instandhaltung: die Reinigung von Klimaanlagenfiltern, das Entlüften der Heizkörper zu Beginn des Winters und das Beseitigen einfacher Verstopfungen in Siphons und Abflüssen.
• Schäden durch Fahrlässigkeit oder unsachgemäßen Gebrauch: jeglicher Bruch oder Defekt, der durch Unachtsamkeit, Unfälle oder eine unsachgemäße Nutzung von Haushaltselementen verursacht wird.

Spezifische Vereinbarungen im Kauf- und Mietvertrag

Bei Transaktionen mit anschließender Vermietung ist es üblich, besondere Bedingungen auszuhandeln. Manchmal vereinbaren die Parteien, um den endgültigen Kaufpreis anzupassen oder eine niedrigere Monatsmiete festzulegen, die Erhaltungskosten anders zu verteilen, als es in der allgemeinen Gesetzgebung standardmäßig vorgesehen ist.

Um zu gewährleisten, dass diese Vereinbarungen rechtsgültig und transparent sind, ist es unerlässlich, sie explizit im Vertrag festzuhalten. Bei der Gestaltung dieser Transaktionen ermöglicht die Beratung durch Immobilienkreditvermittler und Vertragsexperten eine Strukturierung der Vereinbarung mit maximalen rechtlichen Garantien und beugt künftigen Unstimmigkeiten über die Instandhaltung der Immobilie vor.

Falls die übertragene Wohnung einer öffentlich geförderten Regelung in der Comunidad de Madrid unterliegt, muss zudem geprüft werden, ob die Bestimmungen des Mietvertrags die nach der geltenden regionalen Gesetzgebung geforderten Preis- und Konditionsgrenzen einhalten.

Vorgehensweise zur Mitteilung und Abwicklung eines Schadens

Wenn Sie einen Mangel in der Wohnung feststellen, den der neue Eigentümer beheben muss, ist ein geordnetes Vorgehen erforderlich, um eine Verschlimmerung der Schäden zu vermeiden. Es wird empfohlen, folgendes Verfahren zu befolgen:

1. Schriftliche Benachrichtigung: Informieren Sie den Eigentümer formell (per E-Mail oder Burofax), beschreiben Sie das Problem detailliert und fügen Sie gegebenenfalls Fotos oder technische Berichte bei.
2. Inspektion ermöglichen: Als Mieter sind Sie verpflichtet, dem Eigentümer oder autorisierten Technikern den Zugang zur Wohnung zu gewähren, um den Schaden zu beurteilen und zu reparieren.
3. Handeln bei Notfällen: Führt der Defekt zu einem unmittelbaren und schweren Schaden, können Sie nach formeller Benachrichtigung des Eigentümers eine Notfallreparatur in Auftrag geben und anschließend die Erstattung der Kosten verlangen.

Häufig gestellte Fragen zu Reparaturen bei Mietverhältnissen nach einem Verkauf

Was passiert, wenn der Heizkessel wenige Wochen nach dem Verkauf des Hauses kaputtgeht?

Sofern dem Mieter keine vorsätzliche unsachgemäße Nutzung nachgewiesen werden kann, obliegt die Reparatur oder der Austausch des Heizkessels dem neuen Eigentümer. Ist dieser der Ansicht, dass vor dem Verkauf ein verdeckter Mangel vorlag, muss er dies unabhängig vom Mietverhältnis regeln, ohne seine Pflicht zur Erhaltung der Bewohnbarkeit der Immobilie zu vernachlässigen.

Kann ich den Betrag einer Reparatur von der monatlichen Miete abziehen?

Nein. Das spanische Mietgesetz (LAU) erlaubt es dem Mieter nicht, den Betrag einer Reparatur einseitig aufzurechnen, indem er ihn von der Mietzahlung abzieht. Die teilweise Nichtzahlung der Miete kann zu einem Räumungsverfahren führen, weshalb wirtschaftliche Ansprüche stets über den entsprechenden Weg geltend gemacht werden müssen, ohne die Mietzahlung einzustellen.