Wer zahlt die Gebäude- und Hausratversicherung bei einer Immobilie mit Nießbrauch?

Rollenunterschied zwischen Nackteigentümer und Nießbraucher

Um zu verstehen, wer die Kosten der Police tragen muss, ist es unerlässlich, zwischen den beiden rechtlichen Figuren zu unterscheiden, die bei einer Immobilie unter diesen Bedingungen zusammentreffen. Der Nackteigentümer ist der rechtliche Eigentümer der Immobilie und besitzt das Eigentum, jedoch nicht das Recht auf Nutzung und Fruchtziehung. Der Nießbraucher hingegen besitzt das Recht, in der Wohnung zu leben oder deren Früchte zu ziehen, wie etwa Mieteinnahmen, auch wenn er nicht der endgültige Eigentümer ist.

Diese Aufteilung der Rechte bestimmt die Art und Weise, wie die Kosten der Immobilie verteilt werden. Während die strukturellen Kosten dem Eigentümer obliegen, fallen die aus der gewöhnlichen Nutzung resultierenden Lasten der Person zu, die das Objekt nutzt.

Das Gebäude der Immobilie: Verantwortung des Nackteigentümers

Das Gebäude umfasst die physische Struktur der Wohnung, einschließlich Wände, Decken, Böden, Fassade und fest eingebauter Wasser-, Gas- und Elektroinstallationen. Bei der Verwaltung einer Wohnungsversicherung beim Nießbrauch hat der Nackteigentümer das direkte versicherbare Interesse am Immobilienkapital.

Der Código Civil legt fest, dass außergewöhnliche Reparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Immobilie dem Eigentümer obliegen. Daher ist der Abschluss einer Police, die schwere Schäden wie Brände, Explosionen, Strukturschäden durch Sickerwasser oder Unwetter abdeckt, eine Pflicht und ein Recht, das sein Vermögen langfristig schützt.

Der Hausrat und die Haftpflicht: Pflicht des Nießbrauchers

Der Hausrat umfasst alle Möbel, Haushaltsgeräte, persönlichen Gegenstände und Dekorationselemente in der Wohnung. Da diese Gegenstände in der Regel der Person gehören, die die Immobilie bewohnt, obliegt der Abschluss der Hausratdeckung dem Nießbraucher.

Ebenso muss die Haftpflicht aus der Nutzung vom Nießbraucher übernommen werden. Kommt es zu einer alltäglichen Unachtsamkeit, wie etwa einem offenen Wasserhahn, der Feuchtigkeitsschäden in der Nachbarwohnung verursacht, entsteht der Schaden durch die tägliche Nutzung der Immobilie. In diesem Szenario ist der Nießbraucher dafür verantwortlich, die Dritten entstandenen Schäden zu beheben.

Optionen zur Gestaltung der Wohnungsversicherung beim Nießbrauch

Bei der Ausgestaltung der Police bei der Versicherungsgesellschaft gibt es verschiedene vertragliche Möglichkeiten, um Deckungslücken zu vermeiden:

• Gemeinsame Einzelpolice: Ein einziger Vertrag, bei dem der Nießbraucher als Versicherungsnehmer auftritt und der Nackteigentümer als Versicherter und Begünstigter für die Gebäudeabdeckung eingetragen wird, während der Nießbraucher für Hausrat und Haftpflicht eingetragen ist.
• Unabhängige Policen: Der Nackteigentümer schließt eine spezifische Versicherung ab, um das Gebäude gegen Gebäuderisiken zu schützen, während der Nießbraucher eine unabhängige Versicherung für den Hausrat und die Nutzungshaftpflicht abschließt.
• Proportionale Aufteilung der Prämie: Die Parteien vereinbaren den Abschluss einer umfassenden Versicherung und schlüsseln den Gesamtbetrag der Rechnung auf, wobei jeder den proportionalen Anteil zahlt, der dem Gebäude bzw. dem Hausrat entspricht.

Was passiert, wenn die mit Nießbrauch belastete Immobilie mit einer Hypothek belegt ist?

Wenn auf der Nießbrauchsimmobilie ein Hypothekendarlehen lastet, verlangen die Kreditvorschriften eine Sachversicherung für das Gebäude, bei der das Finanzinstitut als Entschädigungsbegünstigter bis zur Höhe der verbleibenden Schuld eingetragen ist. In diesem Fall liegt die Zahlungsverantwortung in der Regel beim Hypothekenschuldner, einer Person, die gewöhnlich mit dem Nackteigentümer identisch ist.

Wenn Sie erwägen, eine Hypothek auf eine mit solchen Lasten belegte Immobilie aufzunehmen, oder eine spezialisierte Finanzberatung benötigen, unterstützt Sie das Team der Immobiliarkreditvermittler bei der Strukturierung der Transaktion und der Festlegung der Klauseln zu den von den Banken geforderten Pflichtversicherungen.

Die Wohnungsversicherung beim Nießbrauch bei VPO-Wohnungen in der Comunidad de Madrid

Im Sonderfall der geförderten Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid verlangt die regionale Gesetzgebung, die geförderten Immobilien in einem einwandfreien Erhaltungszustand zu halten und sie als Hauptwohnsitz zu nutzen. Das Bestehen eines Nießbrauchs an einer VPO in der Region Madrid erfordert die Anpassung der Policen an die Spezifikationen des offiziellen Moduls sowie die Überprüfung, ob die Gebäudeabdeckung den von der regionalen Verwaltung geforderten gesetzlichen Erhaltungsanforderungen entspricht.

Sowohl der Nießbraucher als auch der Nackteigentümer müssen überprüfen, dass der in der Police festgelegte Wiederaufbauwert keine Unterversicherung aufweist, und die in der Comunidad de Madrid geltenden Vorschriften für öffentlich geförderten Wohnraum strikt einhalten.

Wichtige Tipps zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Parteien

Um ein friedliches Miteinander zu gewährleisten und die Immobilieninvestition zu schützen, wird empfohlen, vor der Formalisierung der Nießbrauchsnotarurkunde oder der Versicherungspolice vorherige Vereinbarungen aufzusetzen. Die Berücksichtigung folgender Aspekte beugt rechtlichen Unstimmigkeiten vor:

1. Den Nießbrauch der Versicherung melden: Die Versicherungsgesellschaft detailliert über das Bestehen des Nießbrauchs informieren, damit die Police unter Berücksichtigung der Interessen jeder Partei ausgestellt werden kann.
2. Die Haftpflichtklauseln prüfen: Sicherstellen, dass die Police die gegenseitige Haftpflicht oder die Haftpflicht gegenüber Dritten abdeckt, um Streitigkeiten zwischen Nackteigentümer und Nießbraucher zu vermeiden.
3. Vereinbarungen schriftlich festhalten: Klar dokumentieren, wer die regelmäßigen Versicherungsbeiträge und die Zahlung der Selbstbeteiligung im Schadensfall übernimmt.