Hat die Comunidad de Madrid ein Vorkaufs- und Rückkaufsrecht bezüglich meiner VPO?

Worin bestehen Vorkaufsrecht und Rückkaufsrecht bei einer VPO?

Das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht für VPO stellt ein bevorzugtes Erwerbsrecht dar, das durch die Stadtentwicklungs- und Wohnungsbauvorschriften der Comunidad de Madrid geregelt ist. Das Hauptziel dieses Mechanismus besteht darin, den geförderten Immobilienmarkt zu kontrollieren, Spekulationen mit subventionierten Immobilien zu verhindern und zu gewährleisten, dass die Wohnungen weiterhin Familien zugutekommen, die die festgelegten sozioökonomischen Voraussetzungen erfüllen.

Das Verfahren unterteilt sich in zwei sich ergänzende Rechte:

• Vorkaufsrecht (Derecho de tanteo): Dies ist die Befugnis der Comunidad de Madrid, die Wohnung vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen und zum selben Preis zu erwerben, die vom Eigentümer mitgeteilt wurden.
• Rückkaufsrecht (Derecho de retracto): Dies ist das Recht der Verwaltung, nach erfolgtem Verkauf anstelle des Käufers einzutreten, falls die obligatorische Vorabmitteilung nicht erfolgt ist, Bedingungen gefälscht wurden oder der vereinbarte Preis den gesetzlichen Höchstpreis übersteigt.

Wann gilt das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht in der Comunidad de Madrid?

Nicht alle geförderten Wohnungen unterliegen diesem Recht unter denselben Bedingungen. Die Anwendung des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts für VPO hängt hauptsächlich von der Rechtsordnung ab, unter der die Wohnung eingestuft wurde, sowie vom Jahr der Ausstellung der endgültigen Einstufung.

Im Gebiet der Comunidad de Madrid umfassen die häufigsten Fälle folgende Situationen:

• Öffentlich geförderte Wohnungen (VPPB und VPPL): Geregelt durch regionale Dekrete von Madrid, behält sich die regionale Verwaltung das Vorzugsrecht während des gesamten gesetzlichen Schutzzeitraums der Immobilie vor, der je nach dem auf die Akte anwendbaren Wohnungsbauplan in der Regel zwischen 15 und 30 Jahren liegt.
• Sozialwohnungen des allgemeinen Regimes (VPO): Bei Bauträgerprojekten auf öffentlichem Grund oder Vermögen der regionalen oder kommunalen Verwaltung bleibt das Vorkaufsrecht vorrangig in Kraft.
• Zweite und spätere Übertragungen: Solange die Wohnung ihren Schutzstatus behält und die Frist für die Freistellung oder Entbindung nicht abgelaufen ist, muss jeder Verkauf zwischen Privatpersonen vorab der für Wohnungswesen zuständigen Consejería mitgeteilt werden.

Rechtliches Verfahren zur Übertragung einer VPO in Madrid

Um eine geförderte Wohnung in der Comunidad de Madrid zu verkaufen, ohne Verwaltungsverstöße zu begehen oder die Ungültigkeit der Übertragung zu riskieren, muss der Eigentümer ein formelles Verfahren befolgen:

1. Vorabmitteilung des Verkaufs

Der Verkäufer muss bei der Dirección General de Vivienda der Comunidad de Madrid ein formelles Schreiben einreichen, in dem er die Verkaufsabsicht, den vereinbarten Preis (der die gesetzliche Höchstgrenze nicht überschreiten darf), die Daten des Kaufinteressenten sowie den Status der mit der Immobilie verbundenen Belastungen oder Darlehen angibt.

2. Regionale Entscheidungsfrist

Nach der formellen Einreichung der Unterlagen verfügt die Consejería über eine gesetzlich geregelte Frist zur Antwort. Während dieses Zeitraums kann die Verwaltung das Vorkaufsrecht ausüben, um die Immobilie dem öffentlichen Wohnungsnetz zuzuführen, oder eine ausdrückliche Verzichtserklärung abgeben.

3. Stillschweigende Genehmigung und notarielle Beurkundung

Äußert sich die Comunidad de Madrid innerhalb der im anwendbaren Regelwerk festgelegten Frist nicht ausdrücklich, gilt dies als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts für diesen konkreten Vorgang, sodass die Unterzeichnung der Notarurkunde erfolgen kann.

Ausnahmen vom Vorkaufs- und Rückkaufsrecht bei VPO

Es gibt bestimmte Immobiliengeschäfte in der Comunidad de Madrid, bei denen das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht für VPO nicht auf dieselbe Weise angewendet wird oder durch die regionale Gesetzgebung direkt ausgeschlossen ist:

• Übertragungen von Todes wegen: Die Übertragung der Wohnung durch Erbschaft löst kein behördliches Vorkaufsrecht aus, obwohl die Erben die Wohnung weiterhin als Haupt- und Dauerwohnsitz nutzen müssen.
• Aufhebung von Miteigentum oder ehelichem Güterstand: Bei Scheidungsverfahren oder der Auflösung der Errungenschaftsgemeinschaft gilt die Übertragung des Immobilienanteils zwischen Ehepartnern oder Miteigentümern nicht als Übertragung an Dritte.
• Wohnungen mit erloschenem Schutzstatus: Wenn der gesetzliche Schutzzeitraum der VPO vollständig abgelaufen ist oder eine formelle Entbindung erwirkt wurde, geht die Immobilie auf den freien Markt über und die Verwaltung verliert das bevorzugte Erwerbsrecht.

Finanzierung und Verwaltung des Höchstverkaufspreises

Ein entscheidender Aspekt bei der Übertragung einer öffentlich geförderten Wohnung ist die strikte Einhaltung des Höchstverkaufspreises (PMV). Dieser Betrag wird berechnet, indem die Nutzfläche der Immobilie und ihrer Nebennutzflächen mit den in der Region ordnungsrechtlich festgelegten offiziellen Koeffizienten multipliziert wird.

Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer wirkt sich das Vorhandensein behördlicher Beschränkungen direkt auf die Vergabe von Hypotheken aus. Bei dieser Art von Transaktionen ermöglicht die Beratung durch intermediarios de crédito inmobiliario eine angemessene Strukturierung der Finanzierung, die Abstimmung der Wertermittlungen mit den normativen Anforderungen der Comunidad de Madrid und die Gewährleistung einer Bankabwicklung, die an die rechtlichen Anforderungen geförderter Wohnungen angepasst ist.

Folgen der Nichtbeachtung der behördlichen Mitteilung

Der Kauf oder Verkauf einer VPO ohne die formelle Mitteilung an die Comunidad de Madrid hat schwerwiegende rechtliche Folgen. Der regionalen Verwaltung steht ab der offiziellen Kenntnisnahme der Übertragung oder ab der Eintragung im Grundbuch eine ordnungsrechtliche Frist zur Ausübung des Rückkaufsrechts zu.

Übt die Comunidad de Madrid das Rückkaufsrecht aus, erstattet sie dem Käufer nur den gesetzlich festgelegten Preis und übernimmt wieder das Eigentum an der Immobilie. Darüber hinaus kann das Versäumnis dieses Schrittes zu hohen Geldbußen führen und die endgültige Grundbucheintragung des neuen Käufers verhindern.