¿Qué pasa con el usufructo si el usufructuario se va a una residencia?
Depende de la voluntad del titular, pero el usufructo no se extingue automáticamente cuando el usufructuario se va a una residencia. La persona conserva intacto su derecho real de uso y disfrute, por lo que puede mantener la vivienda vacía, alquilarla para financiar la estancia en el centro o renunciar formalmente al derecho ante notario.
El derecho de usufructo no depende de la residencia habitual
El usufructo es un derecho real que otorga a su titular la facultad de disfrutar de un bien ajeno conservando su forma y sustancia, según dispone el Código Civil. El hecho de que el usufructuario se va a una residencia de mayores o centro asistencial no altera en absoluto la vigencia de su derecho. Salvo que en el título constitutivo del usufructo se hubiera incluido una cláusula resolutoria vinculada al cambio de residencia habitual, la titularidad sobre el inmueble permanece intacta.
Por este motivo, el nudo propietario no adquiere automáticamente el uso de la vivienda. Entrar a residir en el inmueble, alquilarlo por su cuenta o cambiar la cerradura sin la autorización explícita del usufructuario supone una extralimitación legal. La posesión y la capacidad de decisión sobre el inmueble siguen correspondiendo en exclusiva a quien ostenta el usufructo mientras dicho derecho no quede oficialmente extinguido.
Opciones del usufructuario al ingresar en un centro asistencial
Ante el traslado del titular a una residencia geriátrica, existen diversas vías legales para gestionar la vivienda sobre la que recae el usufructo:
- Alquilar el inmueble: El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos civiles que genere la propiedad. Alquilar la vivienda permite obtener ingresos mensuales que ayuden a costear la cuota del centro. El contrato de arrendamiento finaliza cuando se extinga el usufructo.
- Ceder el uso o mantener la propiedad cerrada: El usufructuario puede decidir libremente dejar la vivienda desocupada o bien permitir que un familiar la habite mediante un acuerdo de precario o comodato.
- Renuncia voluntaria del usufructo: Es posible extinguir el derecho mediante una renuncia en escritura pública. La renuncia puede ser gratuita u onerosa, consolidando el pleno dominio en la figura del nudo propietario.
- Venta conjunta del pleno dominio: Si tanto el usufructuario como el nudo propietario están de acuerdo, pueden vender el pleno dominio de la finca a un tercero y repartir el importe obtenido proporcionalmente según el valor legal de cada derecho.
Reparto de gastos e impuestos entre usufructuario y nudo propietario
El ingreso del usufructuario en una residencia no modifica el régimen legal de reparto de gastos ni las obligaciones fiscales asociadas a la vivienda:
Impuestos y gastos comunitarios
El usufructuario debe seguir abonando los gastos ordinarios del inmueble, entre los que destacan las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por su parte, el nudo propietario debe hacerse cargo de los gastos extraordinarios, como las derramas comunitarias destinadas a la conservación o mejora estructural del edificio.
Consecuencias en la declaración de la renta (IRPF)
Si la vivienda se destina al arrendamiento, el usufructuario debe tributar por los rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF, descontando los gastos deducibles. Si la vivienda permanece vacía y deja de constituir su vivienda habitual debido al traslado a la residencia, la administración tributaria aplicará la imputación de rentas urbanas correspondiente.
Gestión patrimonial, financiación y Vivienda de Protección Oficial
En el ámbito de la tercera edad, la necesidad de liquidez para sufragar cuidados sanitarios puede motivar la búsqueda de soluciones de financiación o reestructuración patrimonial. Para analizar las mejores opciones financieras sobre inmuebles sujetos a cargas o usufructos, resulta recomendable consultar a intermediarios de crédito inmobiliario, quienes analizan la viabilidad de operaciones hipotecarias adaptadas a las circunstancias de usufructuarios y propietarios.
Afección en Viviendas de Protección Oficial (VPO)
En el supuesto de que el inmueble sobre el que recae el usufructo mantenga la calificación de Vivienda de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid, deben observarse requisitos normativos adicionales. Si se pretende alquilar el inmueble para pagar la residencia, el importe de la renta no podrá superar los precios máximos reglamentarios establecidos por la Comunidad de Madrid. Asimismo, según el régimen de protección aplicable, puede ser obligatorio tramitar una autorización administrativa previa ante los organismos de vivienda de la Comunidad de Madrid para destinar la VPO al arrendamiento.
Causas de extinción formal del usufructo
El traslado físico no extingue el derecho real, sino que la cancelación del usufructo requiere que concurra alguna de las causas fijadas en el Código Civil:
- Fallecimiento del usufructuario: Es la causa habitual de extinción en los usufructos vitalicios. Con el certificado de defunción, el nudo propietario puede liquidar el tributo correspondiente y consolidar la propiedad.
- Renuncia formal: Si el usufructuario otorga escritura pública de renuncia. Si la renuncia es gratuita, tributará como donación; si es a cambio de una contraprestación económica, tributará por transmisiones patrimoniales.
- Cumplimiento del plazo acordado: En los usufructos constituidos por un periodo determinado, el derecho finaliza al vencer la fecha límite prefijada.
Para formalizar la consolidación del dominio a favor del nudo propietario y que quede reflejada legalmente frente a terceros, es indispensable inscribir la extinción del usufructo en el Registro de la Propiedad correspondiente.