Rechtliche Bestimmungen zur Gültigkeit von Wertgutachten in Spanien

Die Regulierung des spanischen Hypothekenmarktes ist hinsichtlich der Ablauffristen von Bewertungsgutachten sehr eindeutig. Die Gültigkeit eines Wertgutachtens wird hauptsächlich durch die Orden ECO/805/2003 bestimmt, die den rechtlichen Rahmen für die Bewertung von Immobilien und bestimmten Rechten für spezifische Finanzzwecke festlegt.

Das grundlegende Ziel, die Gültigkeitsdauer auf ein halbes Jahr zu beschränken, besteht darin, sowohl Finanzinstitute als auch Käufer vor Marktschwankungen zu schützen. Der Immobiliensektor unterliegt ständigen Veränderungen bei Preisen, Angebot und Nachfrage sowie Zinssätzen. Aus diesem Grund spiegelt ein vor mehr als sechs Monaten erstelltes Gutachten möglicherweise nicht mehr den aktuellen Marktwert der Immobilie wider.

Was passiert, wenn ein Immobiliengutachten abläuft?

Wenn das Gutachten vor der notariellen Unterzeichnung der Hypothekenurkunde älter als sechs Monate ist, verliert es seine rechtliche Gültigkeit. In dieser Situation ergeben sich je nach Gutachtergesellschaft und beteiligter Bank zwei Hauptalternativen:

• Aktualisierung des Gutachtens: Wenn seit dem Ablaufdatum nur wenig Zeit verstrichen ist und keine wesentlichen Veränderungen am Markt oder am Zustand der Immobilie eingetreten sind, kann die Gutachtergesellschaft den bestehenden Bericht überprüfen. Dieses Verfahren ist in der Regel schneller und günstiger als eine Erstbewertung.
• Vollständige Neubewertung: Haben sich die Marktbedingungen erheblich verändert oder ist seit dem Ablauf eine längere Zeit verstrichen, muss eine vollständig neue Bewertung beauftragt und bezahlt werden, einschließlich einer erneuten Besichtigung durch einen zugelassenen Sachverständigen.

Die Bedeutung des Timing bei der Hypothekenabwicklung

Der Verhandlungs- und Genehmigungsprozess eines Hypothekendarlehens kann sich über mehrere Wochen oder sogar Monate erstrecken. Aus diesem Grund ist eine korrekte Abstimmung der Fristen entscheidend, um unnötige Kosten durch doppelte Bewertungen zu vermeiden.

Die Unterstützung durch qualifizierte Fachleute wie Immobiliarkreditvermittler ermöglicht eine Optimierung des Zeitplans der Transaktion. Diese Experten stellen sicher, dass der Antrag innerhalb des angemessenen Zeitrahmens eingereicht wird, damit die Gültigkeit des Wertgutachtens nicht vor der endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrags abläuft.

Ist die Bank verpflichtet, das Gutachten einer anderen Einrichtung zu akzeptieren?

Eine der häufigsten Fragen von Käufern ist, ob sie der Bank ein selbst in Auftrag gegebenes Gutachten vorgelegen können. Die Antwort lautet ja, sofern bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllt sind, die im Gesetz Ley 5/2019 zur Regelung von Immobiliarkreditverträgen festgelegt sind.

Finanzinstitute sind gesetzlich verpflichtet, jedes vom Kunden vorgelegte Wertgutachten zu akzeptieren, solange es die folgenden Bedingungen erfüllt:

1. Es wurde von einer vom Banco de España zugelassenen Gutachtergesellschaft erstellt.
2. Es befindet sich innerhalb der gesetzlichen Gültigkeitsdauer des Wertgutachtens (unter 6 Monaten).
3. Der Bericht weist keinerlei ausstehende Mängelbehebungen oder Auflagen auf.

Die Bank darf keine zusätzlichen Gebühren für die Überprüfung oder Validierung dieses Gutachtens erheben und den Kunden auch nicht dazu verpflichten, eine neue Bewertung über ihre eigene bevorzugte Gesellschaft zu beauftragen.

Faktoren, die die praktische Nutzbarkeit des Gutachtens verkürzen können

Obwohl die gesetzliche Gültigkeitsdauer 6 Monate beträgt, gibt es betriebliche Umstände, die eine Überprüfung der Bewertung vor Ablauf dieser gesetzlichen Frist erforderlich machen können:

• Umfassende Renovierungen oder schwere Schäden: Wenn die Immobilie nach der Besichtigung grundlegende bauliche Veränderungen oder schwere Schäden erleidet, ist der ermittelte Wert nicht mehr repräsentativ.
• Änderungen des städtebaulichen Status: Änderungen des Flächennutzungs- oder Bebauungsplans, die das Grundstück oder das Gebäude betreffen, können den Wert des Objekts drastisch verändern.
• Drastische Marktschwankungen: In Zeiten hoher wirtschaftlicher Volatilität können einige Kreditinstitute zusätzliche Überprüfungen verlangen, wenn sie erhebliche Preisschwankungen in der Gegend feststellen.

Besonderheiten bei gefördertem Wohnungsbau (VPO) in der Comunidad de Madrid

Bei der Bewertung von Immobilien mit öffentlich-rechtlicher Bindung, wie der VPO in der Comunidad de Madrid, überschneidet sich die kommerzielle Gültigkeit des Wertgutachtens mit den gesetzlichen Höchstverkaufspreisen.

Das Bewertungsgutachten muss sowohl den Marktwert als auch den von der madrilenischen Regionalverwaltung festgelegten gesetzlichen Höchstpreis ausweisen. Für die Berechnung des von den Banken gewährten Finanzierungsprozentsatzes zieht die Bank in der Regel den niedrigsten Wert aus Kaufpreis, gesetzlichem Höchstwert der VPO in der Comunidad de Madrid und dem Wert aus dem zugelassenen Wertgutachten heran.

Unterschied zwischen offiziellem Wertgutachten und orientierender Bewertung

Es ist entscheidend, zwischen einem technischen Bericht mit voller Rechtsgültigkeit und anderen Arten von kommerziellen Schätzungen zu unterscheiden:

• Offizielles zugelassenes Wertgutachten: Erstellt von einem Architekten oder qualifizierten Fachingenieur mit Kammermitgliedschaft, der an eine beim Banco de España registrierte Gesellschaft gebunden ist. Es ist das einzige Dokument mit rechtlicher Gültigkeit des Wertgutachtens zur Bestellung einer Hypothekensicherheit.
• Kommerzielle Bewertung oder Online-Tool: Computergestützte Schätzungen oder informelle Immobilienberichte. Sie dienen rein der Orientierung zur Festlegung von Angebotspreisen, haben keine gesetzliche Ablauffrist und eignen sich nicht zur Beantragung einer Bankfinanzierung.

Tipps, um die Gültigkeit Ihres Wertgutachtens beim Kauf nicht zu verlieren

Um den Kaufprozess einer Immobilie zu optimieren und zu vermeiden, zweimal für denselben Vorgang zu bezahlen, wird empfohlen, folgende praktische Richtlinien zu beachten:

1. Das Gutachten zum richtigen Zeitpunkt beauftragen: Ideal ist es, das Gutachten anzufordern, wenn die Preisverhandlungen abgeschlossen sind und der Anzahlungsvertrag unterzeichnet wurde.
2. Das Zertifikat auf den Namen des Kunden ausstellen lassen: Wenn Sie das Wertgutachten direkt bei einer zugelassenen Gesellschaft anfordern, können Sie das Dokument bei mehreren Finanzinstituten gleichzeitig einreichen.
3. Die Fristen der Bank im Blick behalten: Überwachen Sie die Bearbeitung der Hypothekenakte, um sicherzustellen, dass der finale Notartermin mit ausreichend Vorlauf innerhalb der 6-monatigen Gültigkeit angesetzt wird.