Was ist das Visado des Kaufvertrags einer VPO?

Bedeutung und Zweck des Visado des VPO-Kaufvertrags

Das Visado des VPO-Kaufvertrags in der Comunidad de Madrid ist eine Maßnahme der öffentlichen Kontrolle, die von der Generaldirektion für Wohnungsbau und Sanierung (Dirección General de Vivienda y Rehabilitación) ausgeübt wird. Hauptzweck ist es, zu gewährleisten, dass Immobilienübertragungen von gefördertem Wohnraum die gesetzlichen Beschränkungen der regionalen Vorschriften einhalten und keine Spekulationen auf dem geförderten Wohnungsmarkt stattfinden.

Öffentlich geförderte Wohnungen (Viviendas de Protección Oficial) unterliegen einer Sonderregelung, die den Zugang zu Wohnraum erleichtern soll. Aus diesem Grund muss die regionale Verwaltung zwei wesentliche Aspekte prüfen, bevor sie die Übertragung der Immobilie genehmigt:

• Einhaltung des Höchstverkaufspreises: Die Vorschriften der Comunidad de Madrid legen eine Obergrenze pro Quadratmeter Nutzfläche für jede Art von gefördertem Wohnraum fest. Der Verkäufer darf keinen höheren Preis als den geregelten Betrag verlangen oder zusätzliche, nicht vereinbarte Zahlungen fordern.
• Das Profil des Käufers: Es wird geprüft, ob der Erwerber kein weiteres Wohneigentum im gesamten spanischen Staatsgebiet besitzt, ob das Familieneinkommen innerhalb der für die jeweilige Förderart geforderten Einkommensgrenzen liegt und ob die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt werden wird.

Voraussetzungen für die Beantragung des Visado in der Comunidad de Madrid

Um einen positiven Bescheid für das Visado des VPO-Kaufvertrags zu erhalten, müssen der Verwaltung in Madrid die Unterlagen vorgelegt werden, die die Gültigkeit der Transaktion belegen. Die Formulierung des privaten Kaufvertrags muss exakt den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, um Ablehnungen oder Nachbesserungen zu vermeiden.

Zu den üblichen Unterlagen für die Eröffnung der Akte gehören unter anderem:

• Kopie des zwischen den Parteien geschlossenen privaten Kaufvertrags.
• Fotokopie des DNI oder NIE der Käufer- und Verkäuferseite.
• Einkommensteuererklärung (IRPF) der Käufer zum Nachweis der Einkommensgrenze.
• Aktuelle Meldebescheinigung (Certificado de empadronamiento).
• Eigenverantwortliche Erklärung, dass kein Eigentum an einer anderen frei übertragbaren oder geförderten Wohnung besteht.
• Aktueller Grundbuchauszug (Nota simple) aus dem Eigentumsregister.
• Bescheinigung oder endgültiger Einstufungsbescheid (Calificación definitiva) der sozial geförderten Wohnung.

Obligatorische Klauseln im Kaufvertrag

Der private Kaufvertrag erhält keine behördliche Genehmigung, wenn er nicht ausdrücklich eine Reihe von Bestimmungen enthält, die von der Gesetzgebung der Comunidad de Madrid gefordert werden. Diese Klauseln sichern die Rechte der Parteien und die Einhaltung des Gesetzes:

• Eindeutige Erklärung darüber, dass die Immobilie den anwendbaren öffentlichen Schutzbestimmungen unterliegt.
• Formelle Verpflichtung des Käufers, die Wohnung als ständigen Hauptwohnsitz zu nutzen.
• Detaillierte Aufschlüsselung des vereinbarten Preises unter Angabe der Beträge für Wohnung, Garagen und dazugehörige Abstellräume, ohne die zulässigen Höchstwerte zu überschreiten.
• Ausdrücklicher Hinweis auf die Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (Tanteo y retracto), die die Comunidad de Madrid an der Immobilie ausüben kann.
• Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung, die die Wirksamkeit des Kaufvertrags an die tatsächliche Erteilung des behördlichen Visado knüpft.

Verfahren und behördliche Abwicklung

Das Verfahren zur Beantragung des Visado des VPO-Kaufvertrags kann online über das elektronische Register der Comunidad de Madrid oder persönlich mit Termin in den entsprechenden Ämtern durchgeführt werden. In der Regel erfolgt die Einreichung durch den Verkäufer, eine beauftragte Gestoría oder den Käufer selbst mittels einer entsprechenden Vollmacht.

Nach Einreichung des Antrags prüfen die Techniker der Generaldirektion für Wohnungsbau und Sanierung die Vertragsklauseln und die eingereichten Unterlagen. Die Frist für den behördlichen Bescheid kann sich über mehrere Monate erstrecken. Werden formelle Fehler oder Mängel bei der Preisberechnung festgestellt, fordert die Behörde eine Nachbesserung zur Korrektur der genannten Punkte an.

Der Erhalt des Visado-Vermerks ist obligatorisch. Ohne dieses von der zuständigen Behörde visierte Dokument kann der Notar die öffentliche Kaufurkunde nicht beurkunden und der Grundbuchbeamte die Eigentumsübertragung nicht im Eigentumsregister eintragen.

Auswirkungen des Visado auf die Immobilienfinanzierung

Der Bearbeitungsstatus des Visado steht in direktem Zusammenhang mit der Gewährung des Hypothekendarlehens. Banken verlangen die Kopie des visierten Vertrags, um zu prüfen, ob der Kaufpreis den gesetzlichen Höchstpreis der Comunidad de Madrid einhält. Dieser Wert bestimmt die Grenze, auf deren Grundlage der Finanzierungsprozentsatz berechnet wird.

Um den finanziellen Teil dieser Transaktionen korrekt abzuwickeln, bieten unsere Immobiliarkreditvermittler spezialisierte Beratung, analysieren Kreditalternativen für geförderten Wohnraum und stimmen die Fristen für die Bankgenehmigung mit den Bearbeitungszeiten des Visado ab.

Was passiert, wenn die Behörde das Visado ablehnt?

Falls die Comunidad de Madrid einen ablehnenden Bescheid erlässt, verliert der private Kaufvertrag seine Wirksamkeit, sofern die entsprechende aufschiebende Bedingung vereinbart wurde. Die häufigsten Gründe für einen negativen Bescheid sind:

• Festlegung eines Verkaufspreises, der die gesetzliche Obergrenze pro Quadratmeter Nutzfläche in der jeweiligen Zone überschreitet.
• Feststellung, dass das Einkommen des Käuferhaushalts die gesetzlich zulässigen Höchstsätze übersteigt.
• Unvereinbarkeit aufgrund des Eigentums an einer anderen Wohnung.
• Fehlen der nach den Vorschriften von Madrid erforderlichen obligatorischen Klauseln.

Beruht die Ablehnung auf einem Fehler im Vertragstext oder bei der Berechnung des Zubehörs, können die Parteien das Dokument korrigieren und einen neuen Antrag stellen. Erfüllt der Käufer die Zugangsvoraussetzungen nicht, muss der Verkäufer die Vereinbarung auflösen und einen neuen Erwerber suchen, der die Bedingungen der regionalen Bestimmungen erfüllt.

Empfehlungen für eine reibungslose Abwicklung

Um Verzögerungen oder Probleme bei der Übertragung einer VPO in der Comunidad de Madrid zu vermeiden, empfiehlt es sich, vorab eine Bescheinigung über den Höchstverkaufspreis bei dem für Wohnungswesen zuständigen Ministerium (Consejería) anzufordern. Auf diese Weise legen die Parteien von Anfang an einen gesetzeskonformen Betrag fest.

Ebenso wird empfohlen, im Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag ausreichend lange Fristen zu vereinbaren, um genügend Spielraum für die behördliche Prüfung zu haben und eine sichere Transaktion für beide Parteien zu gewährleisten.