Decreto de vivienda: prórroga del alquiler, subida de 2026 y qué cambia si alquilas, vendes o compras

Resumen rápido: lo que cambia en 2 minutos

La tabla siguiente resume las medidas con más impacto cotidiano. El detalle y los matices están en cada apartado.

Si tienes un piso alquilado

Es el perfil al que más le afecta el decreto de vivienda y la prórroga del alquiler. Lo esencial:

Prórroga del alquiler: tu inquilino puede pedir hasta 2 años más

Si el contrato termina (incluidas las prórrogas obligatorias o tácitas) antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por años, hasta un máximo de dos, con las mismas condiciones, siempre que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores (disposición final quinta del RDL 29/2026).

No se aplica si acordáis otras condiciones o firmáis un contrato nuevo; si necesitas la vivienda para ti o para un familiar, con causa real y acreditada y comunicándolo en los plazos legales (aunque el contrato no lo previera); o si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

Subida del alquiler en 2026: IRAV y tope temporal del 2 %

Desde 2025, la actualización anual de la renta en alquileres de vivienda tiene como referencia el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). El decreto mantiene ese marco y añade un freno temporal más estricto: si tu contrato se actualiza entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta ya está por encima del índice de referencia, no puede subir.
• En los demás casos, la subida es la que pactéis. Si no hay acuerdo, el máximo es el 2 %.

Los gastos de agencia los paga el propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (preparar, firmar, renovar o modificar el contrato) corresponden al arrendador. Tampoco se pueden repercutir al inquilino los impuestos de la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario.

¿Qué pasa si tu inquilino deja de pagar?

Hasta 2030, si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el juzgado puede suspender el desahucio. La suspensión se revisa periódicamente y dura como máximo 3 años en el régimen previsto para demandantes distintos de los fondos descritos en el artículo 2.1. Si eres persona física, la norma contempla compensaciones por rentas no cobradas, suministros impagados y costas, en los términos del decreto.

Según el texto, no prevalecerá la vulnerabilidad económica del demandado cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas. Es un matiz importante: conviene que un abogado revise tu caso concreto.

Además, existe una enervación extraordinaria: si el inquilino vulnerable debe rentas, la Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa o pagar (o consignar) lo debido. Si no lo hace, puede quedar subrogada como deudora.

La mejor protección sigue siendo prevenir: seleccionar bien al inquilino, firmar un contrato bien redactado y valorar un seguro de impago.

Ventajas fiscales si alquilas bien

El decreto reforma las reducciones del IRPF por alquilar vivienda habitual. Si no eres gran tenedor, puedes llegar a reducir entre el 70 % y el 100 % del rendimiento en supuestos como bajar la renta más de un 5 % en un contrato nuevo, alquilar por primera vez dentro de los límites de referencia o mantener al mismo inquilino. El porcentaje exacto depende de la zona, la renta y la edad del inquilino. Si subes la renta, la reducción puede bajar hasta un mínimo del 15 %. En muchos casos, un alquiler algo más bajo puede mejorar el resultado neto.

Qué puedes hacer ahora
En Sky Real Estate te ofrecemos un diagnóstico gratuito sobre cómo te afecta el decreto: prórroga del alquiler, subida de 2026 e IRAV, y opciones de gestión. Si lo prefieres, podemos encargarnos de la comercialización y seguimiento del alquiler con contrato adaptado al marco vigente y selección cuidadosa del inquilino.
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Si tienes un piso turístico, de temporada o alquilas por habitaciones

Alquiler de temporada: hace falta causa real

Un contrato de temporada debe tener una causa real y acreditable de que el inquilino necesita el piso temporalmente (trabajo, estudios, tratamiento médico, etc.). Además, debe durar más de 31 días y, como norma general, no más de 12 meses. Si se pasa de 12 meses sin justificación, o si encadenas más de dos contratos con el mismo inquilino en la misma vivienda, puede considerarse alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato, con prórrogas y límites de renta.

Habitaciones

La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta que tendría el piso completo. En zonas tensionadas también pueden aplicarse los límites de precio.

Pisos turísticos

• Desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos en viviendas amuebladas pasan a tributar al 10 % de IVA (salvo que sea tu vivienda habitual).
• En municipios con zonas tensionadas, el ayuntamiento puede aplicar un recargo de IBI (del 50 %, del 100 % si tienes dos o más pisos turísticos y del 150 % si tienes cuatro o más, según el régimen del decreto).
• Los anuncios deben llevar el número de registro de la vivienda.

Qué puedes hacer ahora
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Si quieres vender tu vivienda

Vender un piso con inquilino: ahora hay que planificarlo

Con la posible prórroga de 2 años, vender un piso alquilado requiere más estrategia: vender con el inquilino a un comprador inversor, negociar una salida, o aprovechar que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, que el decreto refuerza y del que no se puede renunciar. A veces el mejor comprador es el propio inquilino, sobre todo si le ayudamos con la financiación.

Vivienda vacía o heredada

• Desde 2027 puede subir lo que se tributa en el IRPF por viviendas que no son tu residencia y no están alquiladas (entre el 1,1 % y el 3 % del valor catastral, según el total de inmuebles).
• En zonas tensionadas los ayuntamientos pueden subir el recargo de IBI sobre viviendas vacías.
• Si vendes a una administración o entidad pública de vivienda antes del 31/12/2027 una vivienda que lleva dos años vacía, la ganancia puede quedar exenta del IRPF (total o parcialmente, con topes). Hay que cumplir requisitos concretos.

Menos ofertas a la baja de fondos

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el decreto limita las compras de fondos y grandes tenedores por debajo del 70 % del valor de tasación. Para ti eso significa valorar bien el piso y buscar al comprador adecuado, no aceptar la primera oferta.

Qué puedes hacer ahora
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Si quieres comprar tu primera vivienda

TU CASA: préstamo público para la entrada

El decreto crea TU CASA, gestionado por el ICO, para quienes pueden pagar una hipoteca pero no tienen ahorrada la entrada:

• Cubre hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €.
• 0 % de interés y sin comisiones, según el diseño del decreto.
• Se empieza a devolver cuando terminas de pagar la hipoteca (máximo 30 años de carencia) y tienes 10 años para reintegrarlo.
• El decreto no fija un límite de edad.

Antes de ilusionarte: todavía no se puede pedir. Un acuerdo del Consejo de Ministros debe fijar beneficiarios, requisitos y plazos. La vivienda tendrá que ser tu residencia habitual y quedará sujeta a un precio máximo de transmisión. Si la alquilas, la renta tendrá que estar por debajo del índice de referencia.

Si alquilas: más ayudas

• Nueva deducción estatal de hasta el 10 % del alquiler en el IRPF si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €, con límites.
• No te pueden cobrar los gastos de agencia en el alquiler de vivienda habitual.
• Si quieres comprar la vivienda en la que vives, tu derecho de adquisición preferente sale reforzado.

Qué puedes hacer ahora
Te ayudamos a calcular cuánta hipoteca puedes conseguir con nuestro equipo de intermediación de crédito (ICI D-286) y a buscar la vivienda adecuada. Cuando TU CASA esté activo, podremos coordinar hipoteca y préstamo público.
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Si inviertes en vivienda

• Las SOCIMI pagan un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no repartidos del alquiler residencial, salvo que orienten su cartera al alquiler asequible.
• Hay nuevas líneas públicas: avales del ICO para promover alquiler social y asequible, apoyo a pymes de construcción industrializada y un Fondo de Vivienda de Impacto Social, en los importes previstos en el decreto.
• La rentabilidad del alquiler tradicional se ajusta, y cobran más sentido estrategias como comprar, reformar y vender, la obra nueva asequible o el alquiler bien gestionado con ventajas fiscales.

Qué puedes hacer ahora
Revisamos tu cartera y te proponemos cómo reajustarla con el nuevo marco, junto al área de inversión del grupo.
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Cómo te ayuda Sky Real Estate

Este decreto toca a la vez contratos, impuestos, financiación e inversión. En Sky Real Estate formamos parte de Sky Solutions Group, así que puedes resolver varias piezas con un mismo interlocutor:

• Alquilar cumpliendo la nueva norma: comercialización, selección de inquilinos y anuncios conformes. Más info en rentabilidad de alquiler.
• Vender bien, también con inquilino: venta y promoción y valoración gratuita.
• Contratos, prórrogas, impagos o desahucios: Sky Law (abogados inmobiliarios), con European Legal Awards en Derecho Inmobiliario 2023, 2024 y 2025 por gestiones en operaciones del grupo.
• Financiar tu compra (hipoteca y, cuando exista, TU CASA): intermediarios de crédito inmobiliario ICI D-286.
• Invertir o vender a un inversor: coordinación con el área de inversión del grupo (Sky Top Capital).

Cómo trabajamos:

1. Diagnóstico gratuito (unos 15 minutos): nos cuentas tu situación y te decimos cómo te afecta el decreto.
2. Plan a medida: opciones claras, con números.
3. Ejecución: nos encargamos del proceso hasta el cierre.
4. Seguimiento: si la norma vuelve a cambiar, te avisamos y ajustamos.

¿Te afecta el nuevo decreto de vivienda?
Cuéntanos tu caso y en menos de 24 horas laborables te orientamos sobre los siguientes pasos.
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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026). La información puede cambiar según la tramitación parlamentaria del decreto.