Fases del proceso hipotecario y tiempos de cada etapa

Saber cuánto tarda en aprobarse una hipoteca requiere analizar cada una de las fases por las que pasa la solicitud desde la entrega inicial de datos hasta la firma final del crédito.

1. Análisis de viabilidad y entrega de documentación (3 a 7 días)

La primera fase comienza cuando el cliente entrega su expediente económico. La entidad evalúa la capacidad de pago, la estabilidad laboral, el nivel de endeudamiento y el historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Si la documentación está completa desde el primer día (nóminas, declaración de la renta, vida laboral y extractos bancarios), la preaprobación o análisis de riesgo inicial suele demorarse entre tres y siete días laborables.

2. Tasación oficial de la vivienda (3 a 7 días)

Una vez obtenida la preaprobación económica, es indispensable valorar el inmueble para determinar el importe máximo de financiación que concederá el banco, que por lo general equivale al 80 % del valor de compraventa o tasación. La visita del técnico y la emisión del informe por parte de una sociedad de tasación homologada toma habitualmente entre tres y siete días laborables.

3. Aprobación de riesgos y emisión de la FEIN (5 a 10 días)

Con el informe de tasación integrado en el expediente, el departamento de riesgos realiza la validación definitiva y emite la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento constituye la oferta vinculante del banco y detalla el tipo de interés, las comisiones, los productos vinculados y el cuadro de amortización.

La formulación de esta oferta vinculante suele requerir entre cinco y diez días laborables adicionales.

4. Tramitación notarial y periodo de reflexión (10 a 14 días)

La normativa de crédito inmobiliario establece un periodo obligatorio de reflexión para garantizar la transparencia de la operación:

• 10 días naturales en la mayor parte del territorio nacional (14 días en Cataluña) desde que el banco sube la documentación a la plataforma notarial hasta el día de la firma.
• Durante este margen, el comprador debe acudir a la notaría elegida para realizar el acta previa de asesoramiento sin coste adicional.

Factores que influyen en cuánto tarda en aprobarse una hipoteca

Existen diversas variables que pueden acelerar o ralentizar la respuesta definitiva por parte del banco.

Perfil laboral y tipo de ingresos

Los trabajadores por cuenta ajena con contrato indefinido y antigüedad suelen obtener resoluciones más rápidas que los trabajadores autónomos. Estos últimos deben aportar documentación contable más extensa (modelos trimestrales de IVA, IRPF, impuesto de sociedades y balances), lo que exige un estudio analítico más prolongado.

Situación legal e hipotecaria de la vivienda

Si la propiedad objeto de compraventa presenta cargas registrales pendientes, embargos o incidencias en el Catastro, el procedimiento se detiene hasta subsanar el inconveniente legal. En el caso particular de las viviendas de protección oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid, es necesario tramitar las autorizaciones de venta o la descalificación correspondiente ante la administración autonómica, lo que suma tiempo adicional a la tramitación.

Digitalización y volumen de la entidad financiera

Las entidades con sistemas de análisis automatizados procesan las solicitudes con mayor velocidad que los bancos con estructuras centralizadas de decisión manual. Asimismo, las campañas comerciales de determinados bancos pueden saturar sus departamentos de riesgo en momentos concretos del año.

Cómo agilizar la concesión del préstamo hipotecario

Para evitar demoras innecesarias que pongan en riesgo los plazos fijados en el contrato de arras, conviene aplicar una serie de medidas de preparación:

1. Reunir la documentación de forma anticipada: Disponer de DNI, vida laboral, tres últimas nóminas y la última declaración del IRPF antes de iniciar las visitas bancarias.
2. Solicitar la Nota Simple Registral: Verificar si la finca cuenta con cargas previa a la tasación para solventarlas a tiempo.
3. Presentar el expediente en varias entidades: Tramitar la operación en paralelo evita depender del ritmo de valoración de un único banco.
4. Atender rápidamente los requerimientos: Aportar las aclaraciones o justificantes adicionales tan pronto como los solicite la analista.

El papel del asesoramiento profesional en la tramitación

Contar con ayuda especializada simplifica la preparación del expediente económico y evita los errores más habituales que provocan el rechazo o el estancamiento de las solicitudes en los departamentos de riesgo.

A través de nuestros intermediarios de crédito inmobiliario, en Sky Real Estate gestionamos el proceso de negociación y seguimiento telemático con las entidades financieras, reduciendo los tiempos de respuesta y coordinando los pasos necesarios con la notaría hasta la firma de las escrituras.