¿Qué documentos necesita un comprador extranjero para la escritura?

Depende de si el comprador es residente fiscal o no en España, aunque en todos los casos es obligatorio presentar los documentos comprador extranjero básicos: el NIE en vigor, el pasaporte original y la acreditación del origen de los fondos. Asimismo, es imprescindible disponer de una cuenta bancaria española para formalizar el pago e impuestos.

Documentación básica e imprescindible ante notario

Para elevar a pública una compraventa inmobiliaria en España, la notaría exige una serie de acreditaciones identificativas y financieras legalmente vinculantes. La legislación española, en especial la normativa orientada a la prevención del blanqueo de capitales, exige verificar la identidad de todas las partes e inspeccionar los medios de pago utilizados en la transacción.

1. Número de Identificación de Extranjero (NIE)

El NIE es el código personal, único e identificativo que asigna la Dirección General de la Policía a los ciudadanos extranjeros. Es un requisito totalmente indispensable para adquirir cualquier inmueble, abonar los impuestos autonómicos o estatales asociados y proceder a la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Este documento se obtiene en las comisarías de policía habilitadas en territorio español o en las embajadas y consulados de España en el país de residencia del comprador.

2. Pasaporte o documento nacional de identidad

Los compradores provenientes de países miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo pueden identificarse mediante el documento nacional de identidad de su país o el pasaporte. En el caso de compradores extracomunitarios, es obligatorio presentar el pasaporte original vigente. Resulta fundamental comprobar que la validez del documento no expire antes de la fecha fijada para la firma de la escritura de compraventa.

3. Acreditación del origen de los fondos y medios de pago

Conforme a la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, el comprador debe justificar documentalmente la procedencia del dinero empleado en la compra. Para ello, debe aportar certificados expedidos por la entidad financiera emisora de los fondos, extractos bancarios recientes, contratos de venta de bienes previos o declaraciones tributarias. Si el capital proviene de cuentas bancarias fuera de la zona euro, se exige el justificante de la transferencia bancaria internacional enviada a la cuenta de destino en España.

4. Cuenta bancaria abierta en España

Para la instrumentación del pago el día de la firma, la costumbre bancaria y notarial española exige que el abono se efectúe mediante un cheque bancario conformado o verificado, emitido por una entidad de crédito que opere en España. Asimismo, disponer de una cuenta local facilita la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, los honorarios notariales y de registro, además de la posterior domiciliación de los suministros del inmueble.

Documentos adicionales según la condición de residencia fiscal

La situación tributaria del comprador en el momento de la adquisición determina la solicitud de trámites administrativos complementarios.

Compradores no residentes fiscales

Se considera no residente a aquella persona que permanece menos de 183 días al año en España y cuyo núcleo de intereses económicos no se sitúa en territorio nacional. En este escenario, es necesario aportar:

• Certificado de No Residencia: Documento oficial emitido por la Policía Nacional que acredita que la persona no reside en España. Muchas entidades financieras tramitan este documento al abrir una cuenta bancaria de no residente.
• Modelo D-1A (Declaración de Inversiones Extranjeras): Formulario administrativo enviado al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa para notificar las inversiones inmobiliarias procedentes del exterior.
• Certificado de residencia fiscal: Documento expedido por la hacienda pública del país donde el comprador tributa habitualmente, útil para evitar incidencias de doble imposición.

Compradores residentes fiscales

Si el ciudadano extranjero reside de forma legal en España y realiza sus declaraciones tributarias en el país, la exigencia documental se equipara a la de cualquier residente nacional:

• Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE): Documento físico que acredita el permiso de residencia legal y contiene el número de NIE.
• Certificado de Residencia Fiscal: Expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) que confirma el domicilio fiscal en territorio español.

Financiación e intermediación para la compraventa

Cuando la adquisición de la vivienda requiere la solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria, las entidades bancarias españolas solicitan un expediente documental más amplio para evaluar la capacidad crediticia del solicitante en el extranjero.

Entre la documentación habitual se demandan las declaraciones de impuestos sobre la renta de los últimos dos ejercicios presentadas en el país de origen, las últimas nóminas o certificados de ingresos auditados, estados de cuenta bancarios de los últimos doce meses y un informe de historial crediticio emitido por organismos reconocidos en su país de residencia. Todos estos textos redactados en idioma extranjero deben ir acompañados de su correspondiente traducción jurada.

Debido a la complejidad organizativa que supone coordinar la tasación, la validación documental y la oferta vinculante con bancos españoles, resulta aconsejable contar con ayuda profesional. Apoyarse en intermediarios de crédito inmobiliario permite gestionar las fases de tramitación bancaria con mayor fluidez, contrastar diferentes ofertas de financiación para no residentes y asegurar que la documentación cumpla los criterios normativos exigidos en la notaría.

Firma ante notario mediante poder de representación

Si el comprador extranjero no puede desplazarse personalmente a España el día de la firma de la escritura, tiene la opción de nombrar a un representante legal para que actúe en su nombre.

Requisitos del poder notarial concedido en el extranjero

1. Poder notarial específico: Debe contener facultades explícitas para comprar bienes inmuebles, tramitar el NIE, abrir o cerrar cuentas bancarias y liquidar impuestos ante las administraciones públicas.
2. Apostilla de La Haya o legalización diplomática: Si el poder se otorga ante un notario fuera de España, debe incluir la Apostilla de La Haya (para países firmantes del convenio) o la correspondiente legalización por vía consular para garantizar su validez jurídica en España.
3. Traducción jurada: Salvo que el poder se redacte directamente en formato bilingüe (español y el idioma de origen) por el notario emisor, se requiere una traducción jurada realizada por un traductor oficial nombrado por el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación de España.

Inmuebles con régimen de protección pública (VPO)

En el supuesto de orientar la compra hacia una Vivienda de Protección Oficial (VPO) dentro del ámbito geográfico de la Comunidad de Madrid, los extranjeros con residencia legal deben aportar la documentación que acredite el cumplimiento de las condiciones fijadas por el plan regional de vivienda.

Será imprescindible presentar el certificado de empadronamiento, la declaración del impuesto sobre la renta para demostrar que los ingresos anuales no superan los límites fijados por la normativa autonómica madrileña y la certificación del Registro de la Propiedad que confirme la no titularidad de otra vivienda en el territorio nacional. Además, se deberá adjuntar la autorización previa de venta o la notificación de precio máximo de venta expedida por la Consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad de Madrid.