Code de Bonnes Pratiques bancaires : qui peut en bénéficier et que permet-il ?

Qu'est-ce que le Code de Bonnes Pratiques hypothécaire et comment funciona-t-il ?

Le code de bonnes pratiques pour les prêts hypothécaires est un ensemble de mesures visant à restructurer la dette hypothécaire pesant sur la résidence principale. Bien que l'adhésion à ce code soit voluntary pour les établissements bancaires, dès lors qu'une institution de crédit décide d'y souscrire, son respect devient strictement obligatoire envers ses clients remplissant les conditions légales requises.

Il existe deux cadres principaux au sein de cette réglementation :

• Le Code Permanent (Real Decreto-ley 6/2012) : Conçu à l'origine pour les groupes en situation de vulnérabilité économique avérée ou au seuil d'exclusion. Il propose des solutions progressives telles que la restructuration de la dette, des abandons partiels de créance sur le principal et, en dernier recours, la dation en paiement.
• Le Code Temporaire (Real Decreto-ley 19/2022) : Créé comme mesure transitoire pour amortir la hausse de l'Euribor pour les ménages aux revenus moyens ou à risque de vulnérabilité, en facilitant le gel des mensualités ou le rallongement de la durée du prêt sans engager de frais disproportionnés.

Pour la bonne gestion de ces demandes, il est recommandé de bénéficier des conseils de professionnels qualifiés en intermédiation de crédit. Dans ce domaine, faire appel à des professionnels inscrits au registre officiel des intermédiaires du Banco de España (comme le registre d'intermédiaire de crédit immobilier ICI D-286 Banco de España) garantit que les négociations avec les services de recouvrement et de gestion des risques bancaires se déroulent avec toutes les garanties de procédure.

Conditions et seuil d'exclusion : qui peut bénéficier du code ?

Pour bénéficier des mesures prévues par le code de bonnes pratiques pour les prêts hypothécaires, les demandeurs doivent justifier du respect d'un certain nombre de critères socio-économiques objectifs fixés par la loi. Ces conditions s'évaluent principalement en fonction des revenus de l'ensemble du foyer, de la modification substantielle de leur situation économique et du pourcentage que représente la mensualité hypothécaire par rapport aux revenus nets.

1. Conditions de revenus du foyer

La limite de revenus du foyer est calculée en prenant pour référence l'Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). De manière générale, le plafond fixé pour bénéficier du code permanent s'établit à 3 fois l'IPREM annuel (calculé sur 14 versements). Toutefois, cette limite est majorée dans les cas suivants :

• 4 fois l'IPREM : Si l'un des membres du foyer présente un handicap reconnu supérieur à 33%, une situation de dépendance ou une incapacité permanente l'empêchant d'exercer une activité professionnelle.
• 5 fois l'IPREM : Dans le cas de débiteurs présentant un handicap intellectuel ou physique égal ou supérieur à 65%, ou atteints de maladies graves dûment attestées empêchant toute activité professionnelle.

2. Critères d'effort financier et de dégradation économique

Outre les revenus, la réglementation exige que la mensualité du prêt hypothécaire représente une charge excessive pour le budget familial. Les critères requis varient selon le code appliqué :

• Charge hypothécaire : La mensualité doit absorber au moins 50% des revenus nets totaux du foyer dans le cadre du code de 2012. Dans le cadre temporel du RDL 19/2022, le seuil d'effort varie selon que l'on demande un gel des mensualités ou una prolongation du délai, la mensualité devant habituellement dépasser 30% des revenus du foyer.
• Dégradation de la situation économique : Il est considéré qu'une détérioration significative a eu lieu lorsque la charge hypothécaire sur le revenu familial a été multipliée par au moins 1,2 au cours des quatre dernières années, ou si le foyer est entré dans une situation de vulnérabilité particulière (familles nombreuses, familles monoparentales avec enfants à charge, ou victimes de violences conjugales).

3. Conditions relatives au bien immobilier

Le prêt doit être garanti par une hypothèque sur la résidence principale du débiteur. Sont exclus les prêts accordés pour l'achat de résidences secondaires, de locaux commerciaux ou d'autres types d'investissements immobiliers.

Mesures disponibles : que permet le Code de Bonnes Pratiques ?

La procédure fixée par la réglementation prévoit trois phases consécutives. Les établissements financiers sont tenus d'évaluer et d'épuiser les options de la première phase avant de passer à la suivante, protégeant ainsi le maintien du propriétaire dans son logement tant que cela demeure viable.

Phase 1 : Plan de restructuration de la dette hypothécaire

Si le débiteur remplit les conditions du seuil d'exclusion, la banque doit présenter dans un délai déterminé une proposition de restructuration de la dette pouvant inclure :

• Différé d'amortissement du capital : Période pendant laquelle seuls les intérêts sont payés ou lors de laquelle le remboursement du principal est nettement réduit (généralement entre 2 et 5 ans).
• Allongement de la durée d'amortissement : Extension de la durée du prêt jusqu'à un maximum de 40 ans depuis sa concession initiale, ce qui réduit le montant de la mensualité.
• Réduction du taux d'intérêt applicable : Application d'une marge réduite sur l'Euribor pendant la période de différé (par exemple, Euribor + 0,25% ou un taux fixe bonifié selon la norme en vigueur appliquée).
• Regroupement de créances : Consolidation d'autres charges sur la même garantie si l'établissement juge la mesure viable.

Phase 2 : Mesures complémentaires ou abandon de créance

Si le plan de restructuration s'avère irréalisable parce que la mensualité qui en découle continue de dépasser le pourcentage d'effort financier autorisé par rapport aux revenus du foyer, l'établissement financier peut proposer de manière discrétionnaire un abandon partiel sur le total de la dette restante. Cet abandon peut prendre la forme d'une réduction du capital restant dû selon un pourcentage déterminé ou d'une remise partielle des sommes impayées.

Phase 3 : Dation en paiement et location sociale

Lorsque le plan de restructuration n'est pas réalisable et que la banque n'accepte pas d'appliquer un abandon partiel, le débiteur pourra demander la dation en paiement. Cette mesure permet de se libérer intégralement de la dette hypothécaire en remettant la résidence principale à la banque.

Aspects clés de la dation en paiement dans le cadre legal :

1. Annulation totale de la dette : La remise du bien entraîne l'extinction complète de l'obligation principale et des responsabilités personnelles découlant du prêt.
2. Droit de maintien dans les lieux en tant que locataire : Le débiteur peut demander à rester dans le logement dans le cadre d'une location sociale pour une durée allant jusqu'à 3 ans (renouvelable dans certains cas), en versant un loyer annuel maximal équivalent à 3% de la valeur à laquelle le bien a été estimé pour la dation.

Compatibilité entre le Code de Bonnes Pratiques et la vente d'un logement sous hypothèque

Il existe des situations où le code de bonnes pratiques pour les prêts hypothécaires n'apporte pas la solution souhaitée ou dans lesquelles le propriétaire préfère ne pas céder le bien à la banque par dation en paiement pour ne pas perdre l'intégralité du capital investi. Dans ces situations, vendre la propiedad sur le marché libre demeure l'alternative la plus avantageuse pour solder la dette et préserver le reliquat financier.

Toutefois, vendre un logement grevé d'un prêt en impayé, faisant l'objet d'une procédure d'exécution hypothécaire ou dont le montant dépasse la valeur actuelle du marché exige une gestion technique et juridique rigoureuse. Dans ces cas, il est essentiel de négocier avec la banque une mainlevée conditionnelle ou une vente avec abandon partiel négocié avant de formaliser le transfert de propriété devant notaire.

Le département juridique Sky Law, fort de distinctions du secteur telles que les European Legal Awards 2023-2025, intervient dans la négociation directe avec les établissements financiers afin de structurer des accords de vente permettant de rembourser l'hypothèque et de libérer le propriétaire des charges associées.

Étapes pour demander le bénéfice du cadre de bonnes pratiques

Si l'objectif est d'adhérer à la réglementation pour renégocier le prêt bancaire, la procédure administrative nécessite les étapes suivantes :

1. Rassemblement des pièces justificatives : Certificats de recensement (empadronamiento), avis d'imposition de l'exercice précédent délivrés par l'Agencia Tributaria, trois derniers bulletins de salaire ou attestations du SEPE, ainsi que les extraits (notas simples) du Registro de la Propiedad concernant les biens de l'ensemble des membres du foyer.
2. Dépôt officiel auprès de l'établissement : Remise de la demande par écrit en agence ou via le canal prévu par la banque, accompagnée du dossier complet prouvant le respect des critères du seuil d'exclusion.
3. Suspension des procédures de saisie : Le simple dépôt justifié de la demande d'adhésion oblige la banque à suspender le déroulement des saisies hypothécaires en cours pendant l'évaluation du dossier dans les délais légaux.
4. Évaluation de la proposition : L'établissement dispose d'un délai légal pour communiquer le plan de restructuration ou la décision correspondante.

Conseil spécialisé pour la liquidation de biens grevés de charges

L'application du code de bonnes pratiques pour les prêts hypothécaires est un outil juridique efficace pour protéger les débiteurs en situation délicate, mais elle n'est pas toujours la seule option ni la plus avantageuse si le logement possède une valeur de marché adéquate. Évaluer sa situation financière, analyser si l'on remplit les barèmes de l'IPREM et comparer la dation en paiement à la vente du bien sur le marché libre permet de prendre des décisions en toute sécurité juridique et financière.

En cas de situation où la dette hypothécaire génère de l'incertitude ou empêche de disposer librement du bien, faire appel à une équipe qualifiée en intermédiation immobilière et juridique garantit la meilleure issue du dossier. Pour découvrir en détail les alternatives disponibles afin d'annuler les charges et de gérer efficacement des biens hypothéqués, vous pouvez consulter notre service pour vender casa con deuda o hipoteca.