Acheter un appartement avec un locataire : que devient le contrat ?

La subrogation contractuelle et la Ley de Arrendamientos Urbanos

Le pilier juridique régissant la transmission de logements loués en Espagne est l'article 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ce précepte établit le principe de subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du bailleur. Lors de la formalisation de l'achat, vous devenez le nouveau bailleur vis-à-vis du locataire, sans qu'il soit nécessaire de signer un nouveau contrat de location ni de modifier les clauses convenues à l'époque.

La durée à respetar dépend principalement de la date à laquelle le contrat de location initial a été conclu et de la nature juridique du vendeur d'origine :

• Contrats signés à partir de mars 2019 : Si le bailleur d'origine était une personne physique, l'acheteur est tenu de maintenir la location pendant la durée minimale légale de 5 ans. Si le bailleur vendeur était une personne morale (une société ou une entreprise), la durée minimale à respecter est portée à 7 ans.
• Prorogations légales et tacites : Si la durée convenue dans le contrat initial était supérieure au minimum légal, ou si le contrat se trouve en période de prorogation obligatoire, le nouveau propriétaire doit respecter intégralement la durée convenue jusqu'à son échéance.
• Inscription au Registro de la Propiedad : Pour les contrats postérieurs à la réforme de 2019, la protection du locataire face au nouvel acheteur s'applique de plein droit, que le bail soit inscrit ou non au Registro de la Propiedad.

Droits du locataire lors de la transmission du logement

Lors de l'évaluation de l'option visant à acheter un appartement avec locataire, il est indispensable d'analyser les droits d'acquisition prioritaire que la loi accorde à l'occupant du logement, ainsi que les limitations réelles pour disposer du bien à des fins personnelles.

Le derecho de tanteo (droit de préemption) et le derecho de retracto (droit de retrait)

Sauf si le contrat de location contient une renonciation expresse à ce droit (pratique courante dans les contrats de résidence principale desde les récentes réformes légales), le locataire bénéficie d'une priorité pour acquérir la propriété par rapport aux tiers.

La procédure formelle s'articule en deux phases :

1. Derecho de tanteo : Avant de vendre, le propietario doit notifier formellement au locataire sa décision de céder le logement, en détaillant le prix de vente et les conditions essentielles de la transaction. Le locataire dispose d'un délai de 30 jours calendaires à compter de la notification pour exercer son droit d'acheter l'appartement à ces mêmes conditions.
2. Derecho de retracto : Si le propietario n'effectue pas la notification préalable, omet des données pertinentes ou vend le bien à un prix inférieur à celui notifié, le locataire peut exercer son derecho de retracto. Cela lui permet de se subroger dans la position de l'acheteur après la vente, en disposant d'un délai de 30 jours à compter de la notification formelle de l'acte authentique de vente.

Est-il possible de refuser la prorogation pour un usage personnel du logement ?

L'une des questions les plus fréquentes lors de l'achat d'un appartement avec locataire est de savoir si le nouveau propriétaire peut récupérer le bien pour y habiter. La Ley de Arrendamientos Urbanos prévoit cette possibilité, mais exige le respect rigoureux de plusieurs conditions cumulatives :

• Clause expresse dans le contrat : Il doit être explicitement stipulé dans le contrat initial que le bailleur pourra refuser les prorogations s'il a besoin du logement pour lui-même, pour ses parents du premier degré de consanguinité ou par adoption, ou pour son conjoint en cas de jugement définitif de séparation, de divorce ou de nullité.
• Ancienneté minimale : Le besoin ne peut être invoqué qu'après l'écoulement de la première année de durée du contrat.
• Préavis formel : Le locataire doit être notifié au moins deux mois avant la date à laquelle le logement sera requis, en précisant le motif du besoin.

Si, trois mois après la libération des lieux, le nouveau propietario ou ses proches n'occupent pas effectivement le logement, le locataire peut exiger la restitution de l'usage de l'appartement avec indemnisation des frais ou recevoir une mensualité de loyer pour chaque année restant à courir.

Ajustements économiques, cautions et aspects administratifs

L'acquisition d'un bien immobilier loué nécessite d'auditer les comptes opérationnels de la location afin d'éviter tout transfert de dette ou tout écart comptable après la signature devant notaire.

Lors de la signature de l'acte authentique de vente, deux aspects financiers clés doivent être régularisés :

• Transfert et depósito de la caution : Le vendedor doit remettre à l'acheteur le montant intégral de la caution déposée par le locataire au début du contrat, ainsi que les garanties complémentaires exigées (cautions bancaires ou dépôts). Dans la Comunidad de Madrid, il est obligatoire d'effectuer la démarche administrative de changement de titulaire du depósito de caution auprès de l'Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).
• Prorata des loyers et des charges : Le loyer du mois au cours duquel s'effectue la transmission doit être proratisé entre le vendeur et l'acheteur selon le jour exact de la signature de l'acte. De même, il convient de vérifier que les factures de charges (eau, électricité, gaz) et les taxes municipales telles que l'IBI sont à jour de paiement.

Vérifications juridiques et logements sociaux (VPO)

Avant d'engager des sommes d'acompte dans un contrat de compromis de vente (contrato de arras) pour acheter un appartement avec locataire, il est nécessaire de réaliser un audit technique et juridique complet de la documentation existante.

Si le bien immobilier est classé sous un régime de Vivienda de Protección Oficial (VPO) dans la Comunidad de Madrid, l'opération doit être soumise à des contrôles administratifs spécifiques :

• Plafonds de loyer et de vente : Il convient de vérifier que le loyer mensuel perçu auprès du locataire ainsi que le prix de vente convenu ne dépassent pas les prix plafonds de vente et de location fixés par la réglementation de la Comunidad de Madrid pour le module correspondant.
• Droits de préemption régionaux : Dans certains programmes sous statut de logement protégé dans la Comunidad de Madrid, l'administration régionale peut détenir des droits d'acquisition prioritaire, rendant obligatoire la notification préalable à la Consejería compétente en matière de logement.
• Période de descalificación : Il convient d'analyser le dossier de la VPO pour déterminer les années restantes de protection publique et les conditions requises pour sa descalificación volontaire ou légale.

Check-list avant de signer chez le notaire

Afin de garantir une transaction sécurisée lors de l'achat d'un appartement avec locataire, il est conseillé d'exiger et d'examiner la liste documentaire suivante :

• Contrat de location original : Vérification des annexes, inventaires, révisions de loyer appliquées et de la clause de renonciation au derecho de tanteo et de retracto.
• Attestation d'absence de dettes : Document signé par le vendedor (et de préférence confirmé par le locataire) attestant qu'il n'existe aucun retard ni aucune dette concernant les loyers, les charges de copropriété ou les factures de services.
• Nota simple du registre de la propriété actualisée : Confirmation de la propriété, absence de charges prioritaires et inexistence d'annotations préventives de saisie sur les droits du bailleur.
• Justificatif de depósito de caution : Récépissé du versement de la caution auprès de l'organisme régional compétent (IVIMA dans la Comunidad de Madrid).
• Vérification de l'occupation : Visite préalable du bien pour vérifier l'état de conservation du logement et confirmer l'identité des occupants réels par rapport aux signataires du contrat.

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