Frais d'hypothèque : qui paie quoi après la loi 5/2019

Le contexte de la loi 5/2019 et la protection du consommateur

La loi 5/2019 a transposé dans l'ordre juridique espagnol la directive 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Son objectif principal était d'accroître la transparence du marché du crédit, d'équilibrer les positions entre les établissements bancaires et les clients, et de mettre fin au contentieux issu des clauses abusives.

Avant cette réforme, le client acheteur devait assumer l'intégralité de la facture du notaire, l'inscription au registre, la gestion administrative (gestoría) et l'impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD). Après plusieurs arrêts du Tribunal suprême et de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE), le législateur a établi que l'établissement financier, étant le principal intéressé par la constitution et l'inscription correctes de la garantie hypothécaire, devait assumer la majeure partie de ces coûts.

Répartition détaillée : concernant les frais d'hypothèque, qui paie chaque poste

La réglementation distingue de manière rigoureuse les postes qui incombent au prêteur (la banque) et ceux qui incombent à l'emprunteur (l'acheteur qui demande le prêt). L'attribution de chacun des frais propres à la constitution du crédit immobilier est détaillée ci-dessous.

Frais assumés par l'établissement bancaire

La loi établit expressément que la banque doit payer les coûts suivants découlant de la préparation et de la formalisation du prêt :

• Émoluments notariaux de l'acte d'hypothèque : Les honoraires correspondant à la rédaction et à la signature de l'acte public de prêt hypothécaire sont entièrement à la charge de l'établissement financier.
• Frais du Registre de la propriété : L'inscription de l'hypothèque au Registre de la propriété est la démarche qui confère une valeur juridique à la garantie réelle de la banque. La facture émise par le conservateur du registre à ce titre est payée par l'établissement.
• Honoraires de la gestoría : Le traitement administratif de l'acte d'hypothèque, qui comprend le retrait du document notarié, le paiement des taxes et la présentation au Registre, doit être réglé par la banque lorsque la gestoría est désignée par l'établissement lui-même.
• Impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD) : Dans la modalité des documents notariés correspondant aux actes de prêt hypothécaire, le redevable de l'impôt est la banque, conformément à la modification du texte refondu de la loi sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés.

Frais incombant au client acheteur

De son côté, la loi attribue à l'emprunteur un nombre restreint de postes liés à la vérification préalable du bien et à l'obtention de la documentation personnelle :

• Expertise du bien (tasación) : L'évaluation officielle du logement est indispensable pour déterminer la valeur aux enchères et le pourcentage maximum de financement que l'établissement accordera. Le montant de l'expertise incombe au client. Néanmoins, l'acheteur conserve le droit de fournir une expertise valide réalisée par toute société d'expertise agréée par le Banco de España, sans que l'établissement bancaire ne puisse la refuser si elle est en vigueur.
• Copies de l'acte demandées par l'acheteur : Alors que la minute et les copies exigées par la banque sont payées par celle-ci, les copies simples ou authentiques de l'acte d'hypothèque spécifiquement demandées par le client restent à sa charge.

Différence fondamentale entre frais d'hypothèque et frais de vente

Il existe fréquemment une confusion entre les frais découlant du financement et les frais propres au contrat d'achat du bien immobilier. Il est fondamental de souligner que la loi 5/2019 régit exclusivement, concernant les frais d'hypothèque, qui paie dans le cadre du prêt, sans modifier le régime général des opérations de transfert immobilier.

Lors de l'acte d'acquisition de la propriété, des postes financiers et des impôts indépendants sont générés et incombent à l'acheteur :

1. Impôts sur l'acquisition : S'il s'agit d'un logement neuf, l'acheteur paiera la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ainsi que l'IAJD associé à la vente. S'il s'agit d'un logement ancien ou de seconde main, l'acheteur paiera l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont les taux d'imposition sont réglementés par chaque communauté autonome (comme c'est le cas dans la Comunidad de Madrid, où le taux général de 6 % s'applique).
2. Notaire et registre de la vente : Les émoluments notariaux et d'enregistrement correspondant au changement de titulaire de la propriété dans l'acte d'achat continuent d'être payés par l'acheteur, selon la répartition habituelle des transactions immobilières en Espagne.
3. Gestoría de la vente : Les coûts découlant des démarches liées à l'acte de transfert de propriété incombent à l'acquéreur du bien.

L'acte de transparence préalable devant notaire

L'une des principales nouveautés introduites par la loi 5/2019 pour garantir le consentement éclairé du client est la procédure télématique préalable devant notaire. Avant la signature formelle de l'acte hypothécaire, la loi impose un délai de réflexion minimum de dix jours à compter du dépôt de la documentation par la banque sur la plateforme notariale.

Pendant cette période, le client doit se rendre chez le notaire librement choisi pour recevoir un conseil juridique gratuit de sa part. Lors de cette séance, le notaire rédige un acte de transparence dans lequel il vérifie que les documents clés ont été remis, tels que la fiche d'information standardisée européenne (FEIN), la fiche d'avertissements standardisés (FIAE) et la simulation de mensualités.

Lors de cette séance, il est fait une revue détaillée des frais assumés par chaque partie, du taux d'intérêt applicable, des clauses plancher (expressément interdites par la LCCI) et de l'existence de commissions contractuelles.

Commission d'ouverture et autres coûts financiers associés

En dehors des frais de notaire, de gestoría, de registre et d'expertise, les opérations de crédit hypothécaire peuvent inclure des coûts de nature strictly financière. Parmi eux se distingue la commission d'ouverture, un montant que les établissements bancaires peuvent répercuter sur le client au moment de l'octroi du prêt.

Pour que la commission d'ouverture soit valide, la réglementation et la jurisprudence exigent qu'elle englobe la totalité des frais d'étude, d'instruction et d'octroi de l'hypothèque, et que son montant ait été correctement indiqué dans la FEIN. De même, les tribunaux déterminent que cette commission doit correspondre à des services effectivement rendus ou à des coûts réels subis par l'établissement.

Réclamation de frais pour les prêts souscrits avant 2019

Pour les personnes ayant souscrit un contrat hypothécaire avant l'entrée en vigueur de la loi 5/2019, la jurisprudence du Tribunal suprême et de la CJUE établit le droit de demander la restitution des montants indûment perçus en vertu de clauses nulles car abusives.

Les montants sujets à remboursement pour les hypothèques antérieures à juin 2019 comprennent :

• 100 % de la facture de la gestoría.
• 100 % de la facture d'expertise du logement.
• 100 % des frais d'inscription au Registre de la propriété.
• 50 % des émoluments notariaux de l'acte de prêt.

L'IAJD acquitté pour les prêts antérieurs à novembre 2018 ne fait pas l'objet d'un remboursement par l'établissement financier, conformément au critère fixé par la chambre du contentieux administratif du Tribunal suprême.

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