Que considère-t-on comme non-résident aux fins d'un prêt immobilier ?

D'un point de vue légal et financier, une personne physique a le statut de non-résident lorsqu'elle séjourne en Espagne moins de 183 jours au cours de l'année civile et n'a pas dans le pays le centre principal ou la base de ses activités et intérêts économiques. Cette considération est strictly fiscale et conditionne la façon dont les banques évaluent le prêt immobilier pour non-résidents.

Au sein de ce profil, les banques distinguent principalement deux situations :

• Résidents de l'Union européenne : Personnes percevant leurs revenus en euros ou dans de fortes monnaies européennes et dont la fiscalité est soumise aux conventions communautaires de double imposition.
• Résidents hors de l'Union européenne : Profils imposés dans des pays tiers et dont les revenus sont généralement perçus dans des devises autres que l'euro, telles que le dollar américain, la livre sterling ou le franc suisse.

Dans les deux cas, le principe de base pour l'établissement bancaire est la difficulté accrue qu'implique l'exécution d'une garantie ou le recouvrement d'un impayé au-delà des frontières nationales, ce qui se traduit par une exigence accrue de fonds propres et une documentation plus exhaustive.

Exigences économiques et financières du prêt immobilier pour non-résidents

L'accès à un prêt immobilier pour non-résidents implique el respect de critères financiers clairs en matière de solvabilité, d'endettement et de capacité d'apport initial.

Pourcentage de financiación ajusté (Ratio prêt-valeur)

À la différence des opérations pour résidence principale des résidents fiscaux (où il est fréquent d'atteindre jusqu'à 80 % de la valeur d'expertise ou d'achat), pour les prêts immobiliers pour non-résidents, les banques limitent generalmente le financement à un maximum situé entre 60 % et 70 %. Le pourcentage exact dépend de la solidité du profil économique et du pays de provenance des revenus.

Apport personnel préalable nécessaire

Puisque l'établissement bancaire finance un pourcentage moindre de la valeur du bien, l'acheteur doit fournir un montant d'épargne nettement plus important. Cet apport doit couvrir :

• Le pourcentage du prix de vente non couvert par le prêt immobilier (habituellement entre 30 % et 40 %).
• Les frais et impôts découlant de la vente et de la formalisation du prêt (impôt sur les transmissions patrimoniales ou TVA, notaire, registre de la propriété et frais de gestion), qui représentent généralement environ 10 % à 15 % supplémentaires du prix du logement, selon la communauté autonome.

Taux d'endettement

L'analyse des risques vérifie que le montant de la mensualité du prêt ne mette pas en péril la stabilité financière du demandeur. En règle générale, la somme de toutes les dettes fixes mensuelles de l'emprunteur (y compris la nouvelle mensualité en Espagne et les prêts existants dans son pays de résidence) ne doit pas dépasser 30 % à 35 % de ses revenus nets mensuels justifiés.

Documentation indispensable pour la demande

Le dossier documentaire pour obtenir un prêt immobilier pour non-résidents est exhaustif. Toute la documentation émise à l'étranger doit être présentée à jour et, sauf si elle est délivrée en espagnol ou en anglais par des organismes officiels, elle nécessite généralement une traduction assermentée et la légalisation ou l'Apostille de La Haye correspondante.

La documentation économique et administrative de base comprend :

• Pièce d'identité ou passeport en cours de validité : Copie certifiée conforme de la pièce d'identité officielle.
• Número de Identificación de Extranjero (NIE) : Code personnel et intransférable indispensable pour effectuer toute transaction économique, signer l'acte authentique de vente et payer des impôts en Espagne.
• Certificat de résidence fiscale : Document délivré par l'administration fiscale du pays où le demandeur paie ses impôts.
• Déclaration de revenus : Présentation des déclarations d'impôt sur le revenu correspondant aux deux derniers exercices fiscaux déposés dans le pays d'origine.
• Justificatif de revenus réguliers : Pour les salariés, les trois ou six derniers bulletins de paie et le contrat de travail en vigueur. Pour les travailleurs indépendants, les bilans comptables, les déclarations d'impôts trimestrielles ou annuelles et l'attestation de propriété de l'entreprise sont demandés.
• Relevés bancaires : Relevés bancaires des trois à six derniers mois des comptes principaux faisant apparaître les revenus et les charges fixes.
• Rapport d'historique de crédit : Rapport émis par la centrale d'information sur les risques du pays de résidence (comme la SCHUFA en Allemagne, Experian ou TransUnion au Royaume-Uni et aux États-Unis, ou équivalents).
• Certificat de charges et de propriété immobilière : Document attestant la propriété de biens immobiliers dans le pays d'origine et l'état de leurs prêts hypothécaires, le cas échéant.

Le risque de change et la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Un aspect réglementaire fundamental du prêt immobilier pour non-résidents est la réglementation prévue par la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario concernant les prêts accordés en devise étrangère. Cette loi accorde des garanties supplémentaires à l'emprunteur lorsque ses revenus ou la mayoría de ses activos sont exprimés dans une devise différente de l'euro.

Le cadre légal autorise l'emprunteur à demander la conversion du prêt dans la devise dans laquelle il reçoit ses revenus ou dans la monnaie du pays dans lequel il résidait à la date de signature du contrat, sous certaines conditions. Pour gérer le risque de change, les établissements financiers appliquent des analyses de sensibilité financière lors de la phase d'étude afin de vérifier que le client pourrait assumer des variations du cours des devises sans compromettre la faisabilité du prêt.

Démarches juridiques et intermédiation dans le financement immobilier

La négociation d'un prêt immobilier pour non-résidents exige de gérer les barrières linguistiques, les différences réglementaires entre juridictions et une coordination précise entre notaires, sociétés d'expertise agréées et établissements bancaires. La structuration adéquate du dossier initial réduit considérablement les délais de réponse du service de gestion des risques de la banque.

Dans le cas d'acquisitions de biens situés dans la Comunidad de Madrid, la vérification préalable de la situation au registre de la propiedad et du statut urbanistique de la propriété revêt une importance particulière, afin de s'assurer que le bien ne présente pas de limitations à la libre disposition, comme c'est le cas lors des démarches relatives aux logements sociaux sous statut VPO nécessitant une procédure administrative préalable de désencadrement (descalificación) pour leur vente au prix du marché libre.

Chez Sky Real Estate, nous agissons en tant qu'Intermediarios de Crédito Inmobiliario (ICI), étant dûment inscrits au registre officiel du Banco de España sous le code D-286. Notre mission comprend l'analyse comparative des offres du marché hypothécaire, l'optimisation technique du dossier économique et la négociation de conditions adaptées aux profils internationaux.

De plus, notre pratique juridique a été reconnue lors des Sky Law European Legal Awards (2023-2025), offrant un accompagnement global qui associe une intermédiation financière rigoureuse à une sécurité juridique maximale dans les transactions immobilières internationales.

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