Est-il possible de conserver son bien immobilier avec la loi de Seconde Chance ?

La réforme du texte refondu de la loi sur les faillites introduite par la loi 16/2022 a modifié de manière substantielle le traitement de l'insolvabilité des personnes physiques. Avant cette réforme, l'effacement total des dettes exigeait presque systématiquement la liquidation de l'ensemble des actifs, ce qui entraînait la vente aux enchères obligatoire de la résidence du débiteur.

Actuellement, la procédure légale offre deux parcours principaux pour obtenir le bénéfice de l'exonération du passif impayé (EPI) :

• Exonération au moyen d'un plan d'apurement : Elle permet au débiteur de conserver la propriété de ses biens, y compris sa résidence principale, en s'engageant à régler une partie de la dette non exonérable dans un délai prédéterminé.
• Exonération avec liquidation de la masse active : Elle s'applique dans les cas où la conservation du patrimoine n'est pas économiquement viable ou lorsque le débiteur préfère liquider ses biens pour réduire le volume des dettes avant la remise du solde restant.

Par conséquent, l'application de la loi de seconde chance et résidence principale n'exige pas inévitablement la saisie ou la vente du logement, à condition qu'il existe une proposition financière cohérente et compatible avec les charges hypothécaires existantes.

Conditions pour protéger la résidence principale dans la procédure collective

Pour qu'un tribunal de commerce autorise l'exclusion du bien immobilier du processus de liquidation, il est nécessaire de justifier du respect de plusieurs conditions fondamentales :

1. Être à jour dans le paiement des mensualités hypothécaires

Le prêt hypothécaire bénéficie du statut de créance à privilège spécial. Afin d'éviter que l'établissement bancaire n'engage ou ne poursuive une exécution hypothécaire, il est indispensable que le débiteur maintienne à jour les mensualités de son hypothèque ou démontre sa capacité économique à les honorer régulièrement dans le cadre du nouveau schéma de paiement.

2. Prouver que la valeur du bien est inférieure ou similaire à la charge résiduelle

Un facteur crucial dans l'évaluation judiciaire est l'absence de valeur nette réalisable. Si la valeur marchande du logement est inférieure ou quasiment équivalente au capital restant à amortir sur l'hypothèque, la vente forcée aux enchères publiques ne générerait aucun surplus pour apurer les dettes envers les autres créanciers. Dans ces conditions, la liquidation ne présente aucun intérêt pour la procédure de faillite et la conservation de la résidence est justifiée.

3. Présenter un plan d'apurement viable et ajusté

Pour bénéficier de l'exonération sans liquider d'actifs, la personne endettée doit établir un plan de paiement adapté à ses revenus réels. Ce plan donne la priorité à la couverture des dépenses de subsistance et au règlement de la mensualité hypothécaire, en affectant les ressources excédentaires à l'amortissement partiel des créances non exonérables, telles que certaines dettes de droit public.

4. Attester de la qualité de débiteur de bonne foi

La réglementation exige que le débiteur n'ait pas fait l'objet de sanctions pour des infractions fiscales ou de Sécurité sociale très graves, n'ait pas été condamné pour des délits contre le patrimoine ou l'ordre socio-économique au cours des dix dernières années, n'ait pas fourni de fausses informations et n'ait pas provoqué intentionnellement sa situation d'insolvabilité.

Le plan d'apurement : fonctionnement et délais d'application

Le plan d'apurement est l'outil qui concrétise la protection de l'immeuble. Il permet de différer la dette qui n'est pas immédiatement effacée, apportant ainsi de la prévisibilité au budget du ménage.

Les aspects les plus marquants de ce mécanisme sont :

• Durée du plan : Le délai ordinaire fixé par la loi est de trois ans. Toutefois, dans les cas où la résidence principale n'est pas liquidée et où le débiteur fournit un effort de remboursement important, le délai du plan de paiement est porté à cinq ans.
• Maintien des conditions hypothécaires : Les mensualités de l'hypothèque ne font pas l'objet d'une remise dans la procédure collective. Le débiteur continue de régler les mensualités selon les conditions convenues au préalable avec la banque ou conformément aux restructurations formalisées.
• Traitement des créances publiques : La législation fixe des limites quantitatives à l'effacement des dettes auprès de l'AEAT et de la Sécurité sociale. Le montant résiduel de ces dettes est nécessairement intégré dans la proposition du plan d'apurement.

Analyse des scénarios selon la valeur de marché et l'hypothèque

Pour anticiper si la loi de seconde chance et résidence principale permettra de conserver son logement, il convient d'étudier l'écart entre l'évaluation officielle du bien et le montant du prêt :

Logement avec une hypothèque supérieure à la valeur actuelle du marché

Si une maison est estimée à 160 000 euros alors que l'hypothèque restante s'élève à 185 000 euros, il n'existe aucune plus-value exploitable. La vente judiciaire n'apporterait pas de liquidités pour les créances ordinaires, de sorte que les tribunaux autorisent habituellement l'exclusion de l'immeuble du processus de liquidation.

Logement dont la valeur de marché est très supérieure à l'hypothèque restante

Lorsque le bien possède une valeur de marché de 300 000 euros et que le solde hypothécaire restant n'est que de 40 000 euros, la propriété recèle un patrimoine exécutable considérable. Dans ce scénario, conserver le logement s'avère plus complexe, à moins que le plan de paiement proposé ne compense suffisamment les créanciers par des versements périodiques garantis.

Logements à loyer modéré ou réglementés (VPO) dans la Comunidad de Madrid

L'analyse patrimoniale revêt des caractéristiques spécifiques dans le cas des logements protégés (VPO) ou à protection publique situés dans la Comunidad de Madrid.

Si le bien étudié est soumis au régime de protection publique dans la région de Madrid, des réglementations administratives particulières entrent en jeu :

• Limite fixée par le prix maximum de vente (PMV) : L'évaluation du bien n'est pas soumise aux libres fluctuations du marché, mais au montant maximum par mètre carré utile fixé par la réglementation autonome de la Comunidad de Madrid. Cette valeur officielle conditionne l'appréciation du tribunal quant à la marge de liquidation.
• Droits de préemption régionaux : La Comunidad de Madrid conserve des prérogatives d'acquisition prioritaire lors des mutations de biens immobiliers sous régime de protection en vigueur.
• Procédure de déclassification volontaire : Selon le règlement du logement protégé et le nombre d'années écoulées depuis sa classification définitive, il est possible de solliciter la déclassification auprès de l'administration autonome de Madrid. Cette mesure permet de libérer le logement des plafonds de prix, ce qui présente un intérêt si l'on opte pour une vente ordonnée afin de solder l'ensemble du passif.

Options lorsqu'il n'est pas viable de conserver la résidence principale

Il existe des situations dans lesquelles maintenir le paiement de la mensualité hypothécaire tout en respectant le plan d'apurement n'est pas économiquement viable pour le foyer. Dans ces cas-là, tenter de conserver la propriété à tout prix peut aggraver l'instabilité financière.

Dans ce contexte, la vente négociée et coordonnée du bien immobilier apparaît comme une alternative raisonnable par rapport à la vente aux enchères ou à la saisie hypothécaire. La cession planifiée permet d'obtenir une valeur plus proche du marché, de solder la charge hypothécaire et d'affecter l'éventuel reliquat au règlement d'autres créances, ou d'aborder la procédure collective dans une position de meilleure solvabilité pour solliciter l'effacement des dettes restantes.

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