Comment évaluer un logement hérité pour l'impôt sur les successions

La valeur de référence du cadastre comme base imposable minimale

Depuis le 1er janvier 2022, la référence principale pour le calcul de l'impôt sur les successions et donations n'est plus la valeur réelle ni la valeur de marché déclarée libremente par les héritiers, mais la valeur de référence du cadastre.

Il est important de distinguer trois concepts clés qui suscitent souvent des confusions chez les contribuables :

• Valeur cadastrale : Il s'agit du montant fixé par le cadastre qui sert de base au prélèvement annuel de la taxe foncière (IBI). Elle n'a pas de lien direct avec la valeur de marché actuelle.
• Valeur de référence du cadastre : Il s'agit du montant déterminé chaque année par la Direction générale du cadastre à partir des données de transactions signées devant notaire. Cette valeur constitue la base imposable minimale obligatoire pour le calcul de l'impôt sur les successions et donations ainsi que de l'impôt sur les mutations patrimoniales (ITPAJD).
• Valeur de marché : Il s'agit du prix réel auquel le logement pourrait être vendu sur le marché libre entre des parties indépendantes à un moment donné.

Si le logement hérité dispose d'une valeur de référence atribuée par la Direction générale du cadastre, celle-ci servira de plancher fiscal minimal. Si l'héritier déclare un montant inférieur à cette valeur dans l'acte d'acceptation et d'attribution de la succession, l'administration fiscale régionale procédera d'office à la régularisation correspondante, en exigeant le redressement de l'impôt assorti des intérêts de retard applicables.

Méthodes pour évaluer un logement hérité

Pour aborder la démarche consistant à évaluer un logement hérité avec todas les garanties juridique et fiscales, il existe différentes options selon le type de bien, sa localisation et les objectifs de l'héritier à moyen et long terme.

1. Consultation directe sur le guichet électronique du cadastre

Pour la majorité des logements urbains résidentiels, la première vérification consiste à accéder au guichet électronique du cadastre au moyen d'un certificat numérique ou du système Cl@ve. En saisissant la référence cadastrale du bien et la date du fait générateur (qui correspond à la date du décès du défunt), la plateforme délivre un certificat officiel indiquant la valeur de référence du bien pour l'exercice concerné.

2. Expertise officielle homologuée par le Banco de España

Lorsque le logement ne dispose pas de valeur de référence (ce qui est fréquent pour des biens aux caractéristiques particulières, des terrains non consolidés ou des situations urbanistiques spécifiques) ou lorsqu'on souhaite contester le montant officiel, il est nécessaire de commander une expertise formelle. Cette évaluation doit être réalisée conformément à l'arrêté ECO/805/2003 par une société d'expertise agréée et inscrite au registre du Banco de España.

3. Rapport d'expertise ou étude de marché immobilier

Si l'objectif des héritiers est d'organiser le partage de l'actif successoral entre plusieurs cohéritiers ou de préparer le bien en vue d'une commercialisation immédiate, une étude d'expertise du marché fournira la valeur de transaction réelle probable. Ce document évalue l'état de conservación du bien, l'agencement intérieur, l'étage, l'orientation, la présence d'un ascenseur et les transactions comparables récentes sur le même secteur.

Stratégie fiscale : impôt sur les successions face au futur IRPF

Il existe une idée reçue selon laquelle déclarer la valeur la plus basse possible pour évaluer un logement hérité constitue toujours la solution la plus avantageuse. Cependant, une analyse rigoureuse montre que la stratégie dépend directamente de la réglementation de la communauté autonome où se situe l'immeuble et des intentions de revente des héritiers.

Dans plusieurs communautés autonomes, il existe des abattements et des bonifications allant jusqu'à 99 % sur le montant de l'impôt sur les successions en faveur des descendants, conjoints et ascendants (groupe I et groupe II). Dans ces conditions, attribuer le logement dans l'acte notarié à une valeur de marché supérieure à la valeur de référence (à condition qu'elle soit dûment justifiée et étayée) n'engendrera pas de coût fiscal significatif au moment de la succession.

À l'inverse, attribuer une valeur fiscale trop faible augmentera considérablement la plus-value patrimoniale lors de la revente ultérieure du bien. L'IRPF taxe la différence entre la valeur de cession (prix de vente) et la valeur d'acquisition (valeur figurant dans l'acte de succession à laquelle s'ajoutent les frais et taxes payés). Déclarer une valeur d'acquisition actualisée réduit drastiquement l'impact fiscal au moment de vendre le bien immobilier.

Évaluation des logements sociaux (VPO) dans la Comunidad de Madrid

Lorsque le bien faisant l'objet de la transmission est un logement à loyer modéré ou à prix maîtrisé (VPO) ou à protección publique (VPPA, VPPB) situé dans la Comunidad de Madrid, son évaluation fiscale et commerciale est soumise à des conditions légales spécifiques.

Dans la Comunidad de Madrid, les logements soumis au régimen de protección publique ne peuvent être transmis ni attribués pour un montant supérieur au prix plafond légal de venta fixé par le barème officiel en vigueur du ministère régional compétent en matière de logement. Ce prix plafond constitue une limite absolue qui prévaut sur les estimations du marché libre.

Pour déterminer la valeur d'une VPO héritée sur le territoire madrilène, il est indispensable de demander la qualification du bien ainsi que le certificat de prix plafond correspondant auprès de la Direction générale du logement de la Comunidad de Madrid. Tenter d'inscrire un montant supérieur à celui fixé par la réglementation pour les logements sous régimen de protección publique peut entraîner des procédures d'infraction administrative, en plus de poser des difficultés lors de la signature des actes authentiques.

Comment agir lorsque la valeur de référence dépasse la valeur réelle du marché

Il est relativement fréquent de trouver des logements hérités en mauvais état de conservación, souffrant de problèmes structurels ou occupés sans droit ni titre, affichant une valeur de référence cadastrale manifestement supérieure au prix réel auquel ils pourraient être vendus. Étant donné que l'algorithme du cadastre applique des coefficients génériques par zone, il ne détecte pas la dégradation intérieure des immeubles.

Si les héritiers estiment que la valeur de référence ne reflète pas la réalité du bien, la législation fiscale ne permet pas de contester la valeur cadastrale de manière isolée. La voie légale impose de suivre la procédure suivante :

1. Option A (Prudente) : Régler l'impôt sur les successions en appliquant la valeur de référence officielle afin d'éviter des majorations ou des sanctions immédiates. Présenter ensuite une demande de rectification de l'autoliquidation et de remboursement des sommes indûment versées, accompagnée d'un rapport d'expertise démontrant la valeur réelle inférieure.
2. Option B (Risquée) : Déclarer dans l'autoliquidation la valeur réelle inférieure (appuyée par une expertise officielle ECO ou une preuve d'expert solide). L'administration fiscale engagera alors une procédure de vérification des valeurs, à la suite de laquelle il conviendra de former un recours gracieux ou une réclamation administrative et contentieuse.

Aspects clés pour une attribution de succession sécurisée

Afin de garantir une gestion patrimoniale optimale lors du processus consistant à évaluer un logement hérité, il convient de suivre ces étapes recommandées :

• Obtenir l'extrait cadastral descriptif et graphique pour vérifier la concordance entre la superficie réelle et la superficie enregistrée.
• Demander un relevé de la propriété (nota simple) auprès du registre de la propriété pour vérifier les charges, servitudes ou obligations fiscales en instance.
• Évaluer l'état du bien par une inspection technique avant la signature de l'acte de partage.
• Analyser le cadre des exonérations et bonifications régionales applicables avant de fixer définitivement la valeur d'attribution devant notaire.

Bénéficier de l'accompagnement d'une équipe disposant d'une expertise globale en matière immobilière et fiscale est essentiel pour optimiser la charge fiscale globale et éviter de futurs litiges avec l'administration.

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