Que dit la Ley de Propiedad Horizontal sur la vente avec des dettes ?

La réglementation qui régit ces situations en Espagne est la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En son article 9.1.e), la loi établit clairement les obligations du propriétaire concernant les charges communes et les conséquences de leur non-respect lors du transfert de propiedad.

Le concept clé qui s'applique dans ces cas est l'affectation réelle du bien (afección real). Cela signifie que le logement lui-même sert de garantie pour le paiement des dettes envers la copropriété. L'affectation réelle ne limite pas la responsabilidad de manière indéfinie, mais couvre les périodes suivantes :

• La parte échue de l'année en cours au moment de la transmission.
• Les trois années civiles immédiatement précédentes.

Si le vendeur ne règle pas les impayés avant la signature ou si aucune solution n'est convenue dans l'acte, l'acheteur répondra avec le logement lui-même des dettes acumuladas au cours de cette période. Pour cette razón, il est peu probable qu'un acheteur accepte d'acquérir le bien sans que la dette ne soit dûment documentée, réglée ou déduite du prix final.

Le certificat de dette de copropriété : un document obligatoire

L'article 9.1.e) de la LPH impose l'obligation de fournir un certificat de l'état des dettes de copropriété au moment de la signature de l'acte public de vente. Ce document doit être délivré par le secrétaire de la copropriété avec le contreseing du président, ou par le syndic de copropriété agréé qui gère l'immeuble.

Le certificat indique expressément si le logement est à jour de ses paiements ou s'il existe des charges impayées, en détaillant le montant exact dû à la date d'émission.

Est-il possible de signer l'acte sans ce certificat ?

La loi prévoit une seule exception : l'acheteur peut dispenser expressément le vendeur de l'obligation de présenter ce certificat. Cependant, dans la pratique notariale, cette dispense ne se produit généralement que dans des cas très spécifiques, tels que les ventes entre membres d'une même famille, les opérations entre investisseurs ou les transmissions où l'acheteur assume le risque après avoir préalablement vérifié l'état du bien.

Sans la dispense expresse de l'acheteur, le notaire n'autorisera pas la signature de l'acte de vente.

Options pour vendre un appartement avec une dette de copropriété

Il existe différentes voies légales et financières pour structurer l'opération en cas d'impayés envers le syndicat des copropriétaires. Le choix de l'une ou l'autre dépendra de la liquidité du vendeur et des accords conclus avec l'acheteur.

1. Règlement préalable à la signature notariale

C'est l'alternative la plus simple et la plus nette. Le vendeur règle l'intégralité de la dette envers la copropriété avant de se rendre chez le notaire. Une fois le montant payé, le syndic délivre un certificat attestant que le logement est libre de charges de copropriété. Ainsi, la vente se déroule comme une opération classique.

2. Déduction du montant et retenue sur le prix de vente

Si le vendeur manque de liquidités préalables pour régler l'impayé, la solution la plus courante consiste à convenir d'une remise sur le prix convenu pour le logement. Le jour de la signature de l'acte public :

1. La présence de la dette figurant sur le certificat est mentionnée dans l'acte.
2. L'acheteur retient sur le prix total de vente la somme exacte due à la copropriété.
3. Au moyen d'un chèque bancaire ou d'un virement, l'acheteur ou l'étude notariale verse directamente ce montant sur le compte de la copropriété pour annuler la dette.
4. Le solde du prix est versé au vendeur.

Cette option offre une sécurité juridique totale à l'acheteur, car elle garantit que l'argent retenu est immédiatement affecté à l'extinction de l'impayé.

3. Reprise expresse de la dette par l'acheteur

Dans ce scénario, l'acheteur accepte d'acquérir le bien en connaissant les dettes existantes et en s'engageant formellement à les prendre en charge après la vente. Cette formule est fréquemment utilisée pour des biens nécessitant des travaux de rénovation ou lorsque le prix de vente a été négocié à la baisse pour compenser la charge. Pour être totalement valable, la reprise de dette doit figurer explicitement dans l'acte.

Différence entre charges ordinaires impayées et appels de fonds extraordinaires

Lors de la **vente d'un appartement avec des dettes de copropriété**, il est essentiel de distinguer le type d'obligation en souffrance, car le régimen juridique applicable varie :

• Charges ordinaires : Dépenses périodiques pour l'entretien courant de l'immeuble (nettoyage, électricité, ascenseur, assurance). Elles incombent toujours au propriétaire du logement pendant la période d'exigibilité des appels de charges.
• Appels de fonds extraordinaires (derramas) : Dépenses approuvées par l'assemblée des copropriétaires pour des travaux ou améliorations (ravalement de façade, réparation de toiture, installation d'ascenseur). La règle générale stipule que ces appels de fonds sont exigibles auprès de la personne qui est propriétaire au moment de l'échéance des fractions fixées pour leur recouvrement.

Si l'assemblée des copropriétaires a approuvé un appel de fonds extraordinaire échelonné avant la vente, les fractions dont l'échéance est antérieure à la signature incombent au vendeur, tandis que celles venant à échéance après la transmission relèvent de la responsabilidad du nouvel acquéreur, sauf accord contraire entre les parties.

Que se passe-t-il si la copropriété a engagé une procédure judiciaire ?

Lorsque les dettes acumuladas s'inscrivent dans la durée, il est fréquent que la copropriété ait engagé des recours judiciaires par le biais d'une procédure d'injonction de payer (proceso monitorio). Dans les cas les plus avancés, la copropriété peut avoir obtenu une inscription préventive de saisie sur le bien au Registro de la Propiedad.

Si le logement fait l'objet d'une inscription de saisie au registre pour dettes de copropriété, la charge est publique et figure sur la nota simple du bien. Pour vendre la propiedad dans ces conditions, il sera nécessaire d'annuler la charge enregistrée, en réglant non seulement le principal dû, mais aussi les dépens et les intérêts générés au cours de la procédure judiciaire.

Logements à prix modéré (VPO) dans la Comunidad de Madrid

Dans le cas spécifique des biens soumis au régimen de protection publique dans la Comunidad de Madrid, l'existence de dettes de copropriété ajoute un élément d'analyse supplémentaire. Pour vendre un logement VPO dans cette communauté autonome, il est indispensable de respecter les exigences administratives fixées par la Consejería compétente, telles que le respect des prix plafonds de vente fixés par mètre carré utile, le dépôt de la demande d'autorisation de vente correspondante ou la réalisation des démarches de désclassification du bien si la loi le permet.

Le montant dû à la copropriété ne peut pas être formellement ajouté au prix de vente pour dépasser les plafonds légaux fixés pour les logements protégés dans la Comunidad de Madrid. C'est pourquoi la retenue des montants lors du paiement formalisé devant notaire constitue le mécanisme idéal pour régler les impayés sans enfreindre les exigences de prix plafond légal imposées par la réglementation régionale.

Conseil juridique pour les transactions immobilières avec charges

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