Vendre un logement avec une dette d'IBI : qui paie

Qui est le redevable de l'IBI auprès de l'administration locale ?

Pour comprendre l'attribution légale du paiement, il convient de se référer à l'article 63 du Real Decreto Legislativo 2/2004 du 5 mars, approuvant le texte refondu de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Cette norme établit de façon catégorique que le redevable de l'IBI est la personne physique ou morale qui détient la propiedad du bien immobilier à la date du 1er janvier de l'année civile correspondante.

Cela implique que, d'un point de vue strictly fiscal et administratif, la mairie ou l'organisme de recouvrement municipal concerné adressera l'avis d'imposition intégral de l'année à la personne qui figurait comme propriétaire le premier jour de l'année. Ainsi, si la vente du logement est formalisée au mois de mai, l'administration réclamera le montant total de l'avis de cette année au vendeur, dans la mesure où il était le propriétaire au 1er janvier.

Toutefois, cette obligation envers le fisc n'empêche pas, dans le cadre du droit privé, l'acheteur et le vendeur de convenir d'une répartition proportionnelle de l'impôt en fonction de la durée de détention du bien par chacun au cours de cet exercice.

La jurisprudence du Tribunal Supremo sur la répartition de l'IBI

Pendant des années, des divergences ont existé quant à savoir si le vendeur avait la faculté d'exiger de l'acheteur la part proportionnelle de l'IBI correspondant à la période allant de la date de la vente jusqu'à la fin de l'année. L'arrêt du Tribunal Supremo 405/2016 du 15 juin a fixé la règle en la matière et clarifié la relation civile entre les parties.

Le Tribunal Supremo a établi que, sauf accord contraire explicite des parties dans le contrat de vente ou dans l'acte authentique, le vendeur a le droit de répercuter sur l'acheteur la fraction de l'IBI équivalente à la durée pendant laquelle l'acheteur est propriétaire au cours de la même année d'exigibilité.

En pratique, si une vente est signée devant notaire le 1er juillet, le vendeur aura été propriétaire pendant six mois et l'acheteur pendant les six mois restants. Sauf accord explicite de prise en charge intégrale par l'une des parties, le coût de l'impôt sera divisé à 50 %. Toutefois, vis-à-vis de la mairie, le seul redevable officiel reste le propriétaire au 1er janvier. C'est pourquoi le mécanisme le plus courant consiste à ce que l'acheteur verse sa part au vendeur au moment de la signature afin que ce dernier règle l'impôt auprès de l'administration locale.

La garantie réelle du bien immobilier en cas de non-paiement de l'IBI

L'un des risques majeurs lors de la vente d'un appartement avec une dette d'IBI non réglée pour des exercices antérieurs réside dans la notion juridique de la garantie réelle, prévue à l'article 78 de la Ley General Tributaria.

Ce précepte légal stipule que les biens et droits transmis restent directement affectés au paiement des dettes fiscales grevant leur propiedad. Dans le cas spécifique de l'IBI, le logement répond des dettes fiscales impayées correspondant à l'année au cours de laquelle la vente est effectuée et à l'année immédiatement précédente.

Cette garantie réelle implique des conséquences concrètes pour l'acheteur :

• Risque de transfert de responsabilité : Si le vendeur accumule des dettes d'IBI pour les années autorisées par la loi et que l'administration épuise les voies de recouvrement sur son patrimoine personnel sans obtenir le paiement, la mairie peut engager une procédure de transfert de responsabilité à l'encontre du nouvel acquéreur.
• Possibilité de saisie : L'administration fiscale municipale conserve la faculté d'exécuter la saisie du bien immobilier pour recouvrir les avis impayés, que le propriétaire actuel soit ou non le titulaire lors de l'apparition de la dette.

En razón de cette garantie réelle, la réglementation notariale impose au notaire le devoir de demander au vendeur le justificatif d'être à jour du paiement de l'IBI ou la fourniture d'un certificat cadastral. S'il est constaté l'existence d'avis d'imposition dus, l'acheteur exige généralement le règlement préalable ou la retenue du montant lors de la signature.

Étapes pour vendre un appartement avec une dette d'IBI en toute sécurité

Réaliser la vente d'une propriété lorsqu'il existe des montants impayés pour cet impôt est une procédure courante. Pour mener à bien l'opération avec une protection juridique totale et sans bloquer la signature, il convient de suivre les étapes suivantes :

1. Obtention du certificat de dette municipale

Le propriétaire doit se rendre au service des impôts de la mairie concernée (ou auprès de l'organisme de recouvrement délégué) et demander un certificat officiel de l'état des dettes de l'immeuble. Dans ce document officiel, il sera détaillé si les avis sont en période de paiement volontaire ou en voie d'exécution, en précisant le principal, les frais, les majorations de recouvrement et les intérêts accumulés.

2. Accord de retenue du montant dans l'acte de vente

C'est la formule la plus utilisée lorsque l'on souhaite vendre un appartement avec une dette d'IBI. Directement chez le notaire, l'acheteur déduit du prix total convenu le montant exact dû à la mairie. Avec cette somme retenue, l'acheteur ou une agence administrative mandatée se charge de se rendre auprès de l'administration publique, de régler la dette et d'obtenir le justificatif de mainlevée definitiva.

3. Règlement à l'aide des fonds du contrat d'acompte (arras)

Une autre option valable consiste à affecter les fonds reçus au titre d'acompte ou d'arras confirmatoires au règlement de la dette fiscale avant la signature de l'acte authentique. Une fois la somme réglée, le vendeur présentera à l'étude notariale les justificatifs bancaires attestant du paiement des avis d'imposition émis par la mairie.

4. Formalisation de la répartition et accords dans l'acte authentique

Le notaire fera mention expresse dans l'acte authentique de vente de la situation administrative de l'IBI pour l'exercice en cours, indiquant si l'impôt a été proratisé entre les parties ou s'il a été pris en charge intégralement par l'une d'elles.

Cas particuliers : Logements à loyer modéré (VPO) dans la Comunidad de Madrid

Lorsque la vente d'un logement comportant des dettes fiscales concerne un logement sous régime de protection officielle (VPO) dans la Comunidad de Madrid, la gestion exige le respect de conditions administratives supplémentaires.

Dans la Comunidad de Madrid, pour vendre un VPO qui demeure sous son statut de protection, il est obligatoire de demander l'autorisation de vente correspondante ou la déclassification volontaire du bien auprès de la Dirección General de Vivienda. De plus, le prix de vente doit respecter strictement les plafonds légaux fixés par la réglementation régionale applicable selon le régimen de protection du bien.

La présence d'impayés d'IBI n'empêche pas le lancement des démarches administratives d'autorisation ou de déclassification dans la Comunidad de Madrid. Toutefois, avant de pouvoir formaliser la vente par acte authentique et l'inscrire au Registro de la Propiedad, todas les charges fiscales grevant le logement protégé doivent être entièrement liquidées, garantissant ainsi un transfert de propriété sans charge.

Majorations de retard et saisies exécutives pour IBI impayé

Si la dette d'IBI n'est pas réglée pendant la période de paiement volontaire, la mairie engage la voie d'exécution par la notification d'un avis de recouvrement forcé (providencia de apremio). Si le non-paiement persiste, l'administration locale peut ordonner une saisie administrative du bien immobilier, en inscrivant la mention préventive correspondante au Registro de la Propiedad.

L'existence d'une inscription de saisie pour majorations d'IBI n'empêche pas légalement la vente du bien, mais exige une procédure de mainlevée formelle. Dans ce cas, il est indispensable de demander à l'organisme de recouvrement le document de paiement comportant la liquidation actualisée à la date de signature. Lors de l'acte de vente, le capital dû ainsi que les majorations et intérêts de retard correspondants seront retenus pour solder la dette et demander ultérieurement la mainlevée et la radiation de l'inscription au registre.

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