Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident : la retenue de 3 %

Qu'est-ce que la retenue de 3 % lors de la vente d'une propiedad ?

Lorsqu'un propriétaire qui ne paie pas ses impôts en tant que résident fiscal en Espagne décide de vendre un bien en tant que non-résident, la législation établit un mécanisme de retenue à la source. Ce processus oblige l'acheteur à déduire 3 % du montant total convenu dans l'acte notarié et à le verser au Trésor public par l'intermédiaire de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).

L'objectif essentiel de cette mesure n'est pas d'appliquer un impôt définitif en soi, mais d'effectuer un acompte sur la liquidation finale de l'IRNR. Le vendeur n'ayant pas son domicile fiscal dans le pays, l'administration utilise ce prélèvement conservatoire pour evitar que l'opération ne reste exonérée de toute taxation une fois le transfert effectué.

Il est important de rappeler que la responsabilité légale d'effectuer et de verser esta retenue incombe exclusivamente à l'acheteur, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, résidente ou non-résidente. Dans le cas où l'acheteur n'effectuerait pas le versement dans les délais, le bien immobilier transféré répondra subsidiairement du paiement de ce montant.

La procédure pas à pas : Modelo 211 et Modelo 210

Afin de gérer la procédure fiscale avec précision lors de la vente d'un bien en tant que non-résident, deux formulaires officiels sont activés pour régir les délais et les obligations des deux parties après la signature de l'acte notarié :

1. Le versement par l'acheteur au moyen du Modelo 211

Lors de la signature devant notaire, l'acheteur déduit 3 % du montant total convenu. À compter de cette date, il dispose d'un délai exact d'un mois pour remplir et verser ce montant par le biais du Modelo 211. Après la présentation officielle, l'acheteur doit remettre une copie tamponnée de ce document au vendeur afin que ce dernier puisse justifier de la retenue subie auprès de l'administration.

2. La liquidation du vendeur au moyen du Modelo 210

Une fois le formulario précédent déposé, le vendeur dispose d'un plazo légal pour regulariser sa situation fiscale réelle. Il doit présenter le Modelo 210 dans les trois mois suivant l'expiration du plazo de versement accordé à l'acheteur (soit un maximum de quatre mois à compter de la date de formalisation de la vente).

La présentation du Modelo 210 permet de déterminer si l'opération a généré une plus-value ou une moins-value immobilière, en calculant l'impôt final et en l'ajustant avec l'acompte de 3 % versé au préalable.

Calcul de la plus-value immobilière et impôts applicables

La retenue effectuée initialement ne représente pas nécessairement l'impôt final à payer. Le montant définitif de l'impôt dépend exclusivamente du bénéfice net réalisé par le vendeur. Pour déterminer la plus-value lors de la vente d'un bien en tant que non-résident, on calcule la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition :

• Valeur de cession : Elle est calculée à partir du prix de vente indiqué dans l'acte, duquel sont déduits les frais inhérents au transfert pris en charge par le vendeur, tels que les honoraires d'agence immobilière, les services de conseil juridique et le paiement de la plus-value municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
• Valeur d'acquisition : Elle s'obtient en ajoutant au prix d'achat d'origine l'ensemble des impôts directs associés à l'acquisition (TVA ou Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), les frais notariés, les frais de registre foncier et le coût des travaux de structure ou d'agrandissement dûment justifiés. On déduit de ce montant les amortissements cumulés si le bien a été mis en location.

Sur la plus-value nette calculée s'applique le taux d'imposition de l'IRNR, fixé à 19 % tant pour les résidents fiscaux de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège que pour ceux résidant dans des pays tiers hors UE.

Scénarios après la liquidation de l'IRNR

Une fois la déduction du taux de 19 % appliquée sur le bénéfice réel par rapport aux 3 % retenus lors de la cession, trois scénarios financiers distincts peuvent se présenter :

1. Demande de remboursement : Si la plus-value nette obtenue est faible et que l'impôt résultant à 19 % est inférieur au montant retenu au moyen du Modelo 211, le propriétaire a le droit de demander le remboursement du solde en sa faveur.
2. Présence de moins-values : Lorsque la propriété est cédée pour un montant inférieur à la valeur d'acquisition calculée avec l'ensemble des frais justifiables, aucun bénéfice imposable n'est généré. Dans ce cas, le vendeur peut demander à la Agencia Tributaria le remboursement intégral des 3 % retenus.
3. Paiement complémentaire : Si la propriété a connu une plus-value significative depuis son acquisition, le montant de l'impôt dû à 19 % sera supérieur à la retenue effectuée chez le notaire. Le contribuable devra alors verser la différence correspondante au Trésor public lors de la présentation du Modelo 210.

Documentation et délais pour le remboursement des 3 %

Lorsque le résultat du Modelo 210 implique le remboursement partiel ou total du solde retenu lors de la vente d'un bien en tant que non-résident, la Agencia Tributaria ouvre un dossier de vérification afin de certifier l'exactitude des chiffres fournis. Pour éviter tout retard de remboursement, il est essentiel de réunir les pièces justificatives suivantes :

• Copie des actes notariés d'achat et de vente.
• Factures originales des commissions d'agence, honoraires professionnels, frais de notaire, de registre foncier et impôts réglés lors des deux opérations.
• Factures et justificatifs bancaires de paiement des travaux ou améliorations apportés au bien ayant augmenté sa valeur d'acquisition.
• Justificatif de paiement du Modelo 211 fourni par l'acheteur.
• Attestation de détention de compte bancaire sur lequel le remboursement est demandé (il peut s'agir d'un compte à l'étranger s'il répond aux exigences d'identification du titulaire).

L'administration dispose d'un délai réglementaire de six mois à compter de la fin du délai de présentation ou de la date de la demande pour effectuer le remboursement correspondant. En cas de retard non imputable au contribuable à l'issue de cette période, le Trésor public versera le montant dû assorti des intérêts de retard légaux.

Exceptions à l'application de la retenue

La retenue n'est pas obligatoire dans todas las transactions immobilières. Il existe des cas légalement définis où la retenue de 3 % ne s'applique pas :

• Lorsque le bien transféré est apporté à une société commerciale ayant son domicile fiscal sur le territoire espagnol.
• Lors de mutations à titre gratuit (telles que les donations ou successions), lesquelles sont imposées au titre de l'impôt sur les successions et donations.
• Si le vendeur justifie, au moyen d'une attestation officielle délivrée par la Agencia Tributaria, qu'il paie ses impôts en Espagne au titre de l'impôt sur les sociétés ou du régimen general de l'IRPF.

Planification fiscale pour les opérations immobilières de haute valeur

Dans les transactions relevant du marché des propriétés d'exception et des résidences haut de gamme, le montant équivalent à 3 % atteint des sommes très importantes. Gérer correctamente le Modelo 210 et apporter les justificatifs pour chaque amélioration ou dépense déductible permet de réduire la charge fiscale et d'optimiser la trésorerie.

Bénéficier d'une analyse juridique rigoureuse est essentiel pour traiter avec succès les dossiers de remboursement et éviter des contrôles inutiles de la part des autorités fiscales. Notre cabinet, reconnu lors des prix internationaux Sky Law European Legal Awards entre 2023 et 2025, et inscrit au registre officiel sous l'accréditation ICI D-286 auprès du Banco de España, offre un accompagnement technique complet pour conseiller les investisseurs et propriétaires internationaux lors de la commercialisation de leurs biens.

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