Que devient le logement en cas de divorce : vendre, attribuer ou en accorder l'usage

Le régime matrimonial comme point de départ

Avant d'aborder les solutions concernant la propriété, il est indispensable de vérifier le contrat de mariage ou le régime matrimonial applicable par défaut dans la communauté autonome concernée :

• Communauté de biens (Sociedad de gananciales) : Les biens acquis pendant le mariage avec des fonds communs appartiennent aux deux époux à parts égales. Si le logement a été acheté après le mariage sous ce régime, il fait partie de l'actif communautaire et doit être liquidé dans le cadre de la procédure correspondante.
• Séparation de biens : Chaque époux conserve la propriété exclusive des biens acquis en son nom. Si le logement a été acquis en indivision par les deux époux, la propriété est répartie en fonction du pourcentage apporté et mentionné dans l'acte notarié d'achat.

Connaître clairement la structure de propriété préalable détermine la voie procédurale pour liquider la communauté conjugale ou mettre fin à l'indivision existante sur le logement familial.

Les trois voies principales pour régler la propiedad du bien

Lorsque le couple décide de ne pas maintenir la copropriété du bien après la rupture, trois mécanismes principaux permettent d'apporter une solution juridique et patrimoniale au logement.

1. Vente du logement à un tiers

La vente directe sur le marché immobilier est généralement l'option la plus claire d'un point de vue financier. Elle permet de rembourser l'intégralité du prêt hypothécaire en cours et de répartir le solde disponible selon la quote-part de propriété de chacun.

Pour réaliser cette opération, un accord explicite des deux parties ou une autorisation judiciaire dans le cadre du divorce est nécessaire. Il est fondamental de fixer une estimation immobilière réaliste et de disposer d'une stratégie commerciale pour éviter la paralysie de la vente en razón de désaccords entre copropriétaires.

2. Attribution du bien par rachat de part (extinction de condominio)

Si l'un des époux souhaite conserver la totalidad du logement, il n'est pas nécessaire d'effectuer une vente classique. La figure juridique appropriée est l'extinction de condominio (cessation d'indivision) ou la dissolution de la communauté de biens.

Dans cette procédure, un époux cède sa quote-part de propriété à l'autre en échange d'une compensation financière équivalente à la valeur actuelle de sa part, déduction faite de la part proportionnelle de la dette hypothécaire restant à rembourser.

Le principal avantage de l'extinction de condominio réside dans son coût fiscal plus réduit par rapport à une vente, car elle est soumise à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) au lieu de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP).

3. Maintien de l'indivision et accord d'usage

Dans certaines circunstancias, les parties décident de conserver temporairement la copropriété du logement. Cette situation survient fréquemment lorsqu'il n'y a pas de liquidités immédiates pour indemniser l'époux qui quitte le bien ou lorsqu'on préfère reporter la vente jusqu'à une conjoncture de marché plus favorable.

Dans ces hypothèses, il est indispensable de réglementer par la convention de divorce (convenio regulador) la répartition stricte des coûts fixes (charges de copropriété, IBI, travaux exceptionnels) et des mensualités du prêt hypothécaire, afin de prévenir de futurs litiges pour non-paiement.

L'usage du logement familial et la garde des enfants mineurs

Lorsqu'on évalue ce qu'il advient du logement en cas de divorce, il est essentiel de distinguer la propriété du bien (qui en est le propriétaire) du droit d'usage et de jouissance (qui réside dans le bien).

Le Code civil accorde la priorité à la protection de l'intérêt supérieur des mineurs. En cas de garde exclusive, l'attribution de l'usage du logement familial revient en règle générale aux enfants mineurs et au parent chez qui ils résident, quel que soit l'époux inscrit comme propriétaire du bien.

En cas de garde alternée, l'attribution de l'usage du logement est déterminée au cas par cas. Parmi les formules les plus utilisées figurent :

• Usage alternatif ou concept « nid d'oiseau » (modelo nido) : Les enfants restent de manière continue dans le logement familial et ce sont les parents qui s'y installent à tour de rôle pendant leurs périodes de garde respectives.
• Attribution temporaire : L'usage du bien est accordé pour une durée déterminée à l'époux ayant le plus grand besoin de protection ou la capacité financière la plus faible.
• Dissolution ou vente immédiate : Si les deux parents disposent des ressources nécessaires pour garantir un logement adapté aux mineurs pendant leur temps de garde, la liquidation du bien peut être autorisée sans attribution d'usage exclusif.

Que devient le prêt hypothécaire en cours après la séparation ?

La convention de divorce ou la décision rendue par un tribunal engage les époux, mais ne modifie pas les contrats signés avec l'établissement financier. Pour la banque, les deux ex-époux restent débiteurs solidaires du prêt hypothécaire, même s'il a été formellement convenu de confier le paiement à un seul d'entre eux.

Si l'un des époux se voit attribuer le bien et prend en charge l'intégralité de la dette hypothécaire, il est nécessaire d'effectuer une novation hypothécaire auprès de la banque pour libérer l'autre de la responsabilité du prêt. La banque examinera la solvabilité de l'attributaire et pourra exiger des garanties complémentaires pour approuver le changement de titulaire de la dette.

Implications fiscales de la répartition ou du transfert du bien

Toute modification du patrimoine immobilier lors d'une séparation conjugale entraîne des conséquences fiscales précises :

• Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) : L'extinction de condominio est soumise à cet impôt sur la valeur globale du bien ou sur la valeur de la quote-part transmise, en appliquant le taux fixé par la communauté autonome.
• Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) : L'attribution proportionnelle lors de l'extinction de condominio ne génère pas de modification patrimoniale aux fins de l'IRPF, à condition qu'il n'y ait pas de soulte non compensée. En cas de vente à un tiers, la plus-value ou moins-value patrimoniale doit être incluse dans la déclaration de revenus.
• Plus-value municipale (IIVTNU) : L'attribution du droit d'usage ne constitue pas un fait générateur de la plus-value municipale. De même, les attributions résultant de la dissolution du régimen matrimonial bénéficient d'un non-assujettissement dans la plupart des cas prévus par la réglementation.

Cas particuliers : Logements à loyer modéré (VPO) dans la Comunidad de Madrid

Si le bien immobilier faisant l'objet de la liquidation matrimoniale est une Vivienda de Protección Oficial (VPO) situada dans la Comunidad de Madrid, la transaction reste soumise au régimen juridique régional en matière de logement protégé.

Aussi bien lors d'un transfert à un tiers que lors de l'attribution par extinction de condominio, les conditions spécifiques suivantes doivent être respectées :

• Prix maximum de vente ou d'estimation : Le montant convenu ou l'estimation des parts ne peut dépasser le prix maximum légal de vente fixé par la Comunidad de Madrid pour le module et la typologie du bien.
• Droits de préemption et de retrait (tanteo y retracto) : Dans certains programmes bénéficiant d'une protection publique active, l'administration régionale dispose d'un droit de préemption pour l'acquisition du bien.
• Déclassement du logement (descalificación) : Pour vendre le bien sur le marché libre sans limitation de prix, il conviendra d'effectuer les démarches de déclassement volontaire auprès de la Direction générale du logement de la Comunidad de Madrid et de rembourser les aides publiques ou exonérations fiscales perçues.

Coordination entre la stratégie juridique et la gestion immobilière

Régler l'avenir du logement après un divorce exige de combiner l'analyse du droit de la famille, la planification fiscale et la connaissance technique du marché immobilier. Rédiger des accords d'attribution sans avoir vérifié au préalable la capacité de refinancement hypothécaire ou la situación au registre de la propiedad du bien peut entraîner des blocages difficiles à résoudre.

L'intervention conjointe de professionnels spécialisés garantit que la convention de divorce soit pleinement exécutoire devant notaire, les établissements bancaires et les administrations publiques, tout en protégeant le patrimoine des deux parties.

Chez Sky Real Estate, nous structurons des solutions globales pour le traitement des actifs immobiliers dans le cadre de procédures de séparation. Notre pôle de conseil juridique, appuyé par les distinctions Sky Law European Legal Awards 2023-2025, travaille en étroite coordination avec la division d'intermédiation de crédit et immobilière, registrada sous le code ICI D-286 Banco de España.

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