Puis-je fournir ma propre évaluation à la banque ?

Cadre légal : que demande la loi aux établissements bancaires ?

La loi 5/2019, régissant les contrats de crédit immobilier, protège la liberté du demandeur de choisir la société d'expertise. Cette réglementation stipule clairement que les établissements financiers doivent accepter tout rapport émis par une entité d'évaluation officiellement agréée.

Cela implique que l'établissement prêteur ne peut pas rejeter le document de manière arbitraire ni conditionner l'octroi du prêt à la réalisation d'une évaluation par ses sociétés partenaires habituelles. Si la banque souhaite effectuer une vérification complémentaire du bien pour son propre compte, la législation indique qu'elle devra prendre intégralement en charge les coûts de cette démarche sans répercuter aucun frais sur le client.

Conditions pour que la banque accepte votre propre évaluation

Pour que la banque traite l'opération avec l'évaluation que vous avez fournie, le rapport doit respecter un certain nombre de critères indispensables fixés par la réglementation financière :

1. Société agréée par le Banco de España

L'évaluation doit être réalisée et signée par une société d'expertise enregistrée et supervisée par le Banco de España. Les rapports établis par des agents immobiliers ou des experts non inscrits dans ce registre officiel sont dépourvus de validité juridique pour adosser une garantie hypothécaire.

2. Délai de validité non expiré

Selon l'arrêté ECO/805/2003, les évaluations immobilières à des fins hypothécaires ont une validité stricte de six mois à compter de la date de signature du certificat. Si le rapport expire avant la signature de l'acte public devant notaire, il sera nécessaire d'effectuer une mise à jour du document.

3. Rapport original et lisible

Le client doit remettre la copie complète du document, y compris l'ensemble des annexes, plans, photographies ainsi que la vérification de la situation au registre de la propriété et urbanistique du bien.

Considérations relatives aux logements protégés (VPO)

Lorsque la transaction d'achat-vente concerne un logement social (VPO) dans la Comunidad de Madrid, l'évaluation technique doit tenir compte des limitations légales correspondantes. Même si l'expertise détermine une valeur de marché, les établissements bancaires calcularont les limites de financement en appliquant leurs pourcentages sur la valeur la plus basse entre l'évaluation fournie et le prix maximum légal de vente fixé par l'administration de la Comunidad de Madrid.

Avantages de fournir sa propre évaluation

Commander le rapport d'évaluation de manière indépendante avant de formaliser la demande de prêt hypothécaire offre des avantages significatifs lors de la négociation :

• Gain de temps dans les démarches : Cela permet d'accélérer les démarches initiales en disposant du document technique dès le premier instant.
• Capacité à comparer les offres : Un même certificat d'expertise est valable pour solliciter des propositions auprès de différents établissements financiers en même temps.
• Propriété du document : Dans la mesure où le client est celui qui commande et paie la prestation à la société d'expertise, le rapport lui appartient et conserve sa validité s'il décide de changer d'établissement bancaire.

Que faire si l'établissement financier rejette l'évaluation

Si une banque refuse d'accepter l'évaluation officielle que vous avez présentée, il existe des voies de recours pour défendre vos droits :

Demander un refus motivé par écrit

Exigez de l'agence qu'elle transmette un document signé exposant les motifs techniques concrets du refus. Dans la mesure où la loi les oblige à justifier légalement tout refus, les établissements ont tendance à rectifier leur décision si le rapport respecte toutes les exigences réglementaires.

Accompagnement professionnel dans les démarches

Présenter le dossier avec l'appui d'experts permet d'éviter les blocages administratifs auprès des services de gestion des risques des établissements. Les intermédiaires en crédit immobilier gèrent la remise officielle de l'évaluation, défendent la validité de l'expertise présentée et garantissent l'application des conditions fixées par la réglementation en vigueur.

Foire aux questions sur l'évaluation fournie par le client

La banque peut-elle me facturer des frais pour examiner l'évaluation que je fournis ?

Non. La législation interdit aux établissements de facturer des commissions ou des frais au client au seul motif d'examiner, de vérifier ou d'auditer une évaluation fournie par le demandeur de prêt.

L'évaluation doit-elle obligatoirement être à mon nom ?

Le rapport doit être établi au nom de l'acheteur ou du demandeur du financement hypothécaire. Si l'expertise a été commandée par le vendeur ou un tiers, il est possible de demander un changement de titulaire ou un avenant auprès de la société d'expertise agréée.

Puis-je utiliser la même évaluation si je décide de changer de banque ?

Oui, à condition qu'elle reste dans sa période de validité de six mois et qu'elle ait été réalisée par une société agréée. Vous pouvez remettre une copie certifiée du document à tous les établissements auprès desquels vous souhaitez évaluer des propositions d'emprunt.