Le cadre légal : la loi sur la propiedad horizontal et la réforme de 2019

Pendant des années, une incertitude a existé quant à la capacité réelle des assemblées de copropriétaires à limiter l'activité touristique dans leurs immeubles. La situation a changé de manière déterminante après l'entrée en vigueur du décret-loi royal 7/2019 relatif aux mesures d'urgence en matière de logement et de location. Cette norme a modifié la loi sur la propiedad horizontal (LPH) et a introduit l'article 17.12, offrant des outils jurídiques clairs aux copropriétaires.

Le texte légal stipule que la résolution visant à limiter ou à conditionner l'exercice de l'activité de location saisonnière exige le vote favorable des trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires qui, à leur tour, représentent les trois cinquièmes des quotes-parts de copropriété. Dans des décisions judiciaires récentes, le Tribunal suprême a précisé que le terme « limiter ou conditionner » englobe explicitement la possibilité de décider l'interdiction totale de l'activité dans l'immeuble.

Conditions et majorités pour adopter la résolution en assemblée générale

Pour que la décision de la copropriété d'interdire les logements touristiques soit pleinement légale et contraignante, des formalités strictes doivent être respectées lors de la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires :

• Inclusion officielle à l'ordre du jour : Le point à traiter doit figurer de manière claire et explicite dans la convocation officielle à l'assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
• Double majorité des trois cinquièmes : L'approbation d'au moins 60% du total des propriétaires de l'immeuble et de 60% des quotes-parts de copropriété du bâtiment est exigée.
• Décompte du vote des absents : Les propriétaires dûment convoqués qui n'assistent pas à la réunion disposent d'un délai de 30 jours calendaires à compter de la notification du procès-verbal pour exprimer leur désaccord. S'ils ne communiquent pas leur refus au cours de cette période, leur vote est comptabilisé en faveur de la majorité adoptée.

Non-rétroactivité : qu'en est-il des logements touristiques déjà existants ?

Un aspect fondamental de la réglementation est le principe de non-rétroactivité. L'adoption d'un accord de copropriété visant à interdire les locations saisonnières n'affecte pas les logements qui disposaient déjà d'une licence touristique légale avant la date de l'accord et qui exerçaient efectivamente cette activité.

Toutefois, les propriétaires de biens touristiques disposant de licences antérieures doivent respecter les règles générales de coexistence dans l'immeuble. La copropriété conserve la possibilité d'engager des poursuites judiciaires par le biais de l'action en cessation, régie par l'article 7.2 de la LPH, si l'activité engendre des nuisances insalubres, nocives, dangereuses ou illicites avérées.

Importance de l'inscription au Registre de la propiedad

Pour que l'interdiction décidée par l'assemblée soit opposable aux futurs acquéreurs de logements dans l'immeuble, il est indispensable de modifier les statuts de la copropriété et d'inscrire l'accord au Registre de la propiedad.

Si la règle n'est pas inscrite au registre public, un nouvel acquéreur acheteur d'un appartement dans l'immeuble ne sera pas tenu de respecter l'interdiction, cette charge ne figurant pas dans la publicité foncière du bien au moment de la vente.

Autres mesures : majoration des charges communes

Outre la posibilidad de bloquer de nouveaux logements saisonniers, la loi sur la propiedad horizontal permet d'adopter des mesures économiques. Avec la même majorité qualifiée de trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, l'assemblée générale peut décider d'augmenter la contribution aux charges communes du logement où l'activité est exercée.

Cette augmentation de la quote-part des charges courantes est soumise à une limite légale fixée par la règle : elle ne peut pas dépasser 20% de la charge ordinaire attribuée au bien. Contrairement à l'interdiction de nouvelles ouvertures, cette majoration financière peut s'appliquer aux logements touristiques qui fonctionnaient déjà avant l'accord.

Réglementation urbanistique et Viviendas de Protección Oficial (VPO)

En dehors des accords de l'assemblée des copropriétaires, il existe des réglementations d'urbanisme régionales et municipales qui déterminent les conditions d'usage d'un bien. Par exemple, au sein de la Comunidad de Madrid, la réglementation exige le respect de critères d'urbanisme précis, tels que des accès indépendants ou des licences d'usage tertiaire selon le secteur.

Dans le cas particulier de la Comunidad de Madrid, les Viviendas de Protección Oficial (VPO) et les logements bénéficiant d'un statut de protection publique ont une interdiction expresse d'usage en tant que logement touristique. Ces biens doivent être exclusivement destinés à la résidence principale et permanente de leurs attributaires ou propriétaires.

Éléments à prendre en compte avant d'acheter un bien

Avant d'acquérir un bien dans l'intention de le destiner à la location saisonnière, il est prioritaire de consulter les statuts de l'immeuble et de demander une nota simple auprès du Registre de la propiedad pour vérifier si une interdiction y est inscrite.

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