Combien d'argent dois-je avoir économisé pour acheter une maison ?

Ce que la banque finance généralement et ce qu'elle ne finance pas

Le prêt hypothécaire couvre, en règle générale, une parte du prix ou de la valeur d'expertise (le montant le plus bas entre les deux dans de nombreuses analyses de risque). Vous apportez le reste sous forme d'apport personnel ou de fonds propres. De plus, on ne vous prête presque jamais 100 % des frais : ITP ou TVA, AJD dans certains cas, notaire, registre, agence de gestion et commissions sortent généralement de votre poche.

Le Banco de España publie des informations sur les prêts hypothécaires et les critères de solvabilité ; il convient de les lire en parallèle de l'offre concrète qui vous est remise. Ne partez pas du principe que parce qu'une connaissance a obtenu 80 %, vous aurez la même marge avec un autre âge, un autre contrat ou un autre type de bien.

Les frais qui réduisent votre marge d'épargne

Dans l'ancien, l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est fixé par chaque communauté autonome et peut varier selon l'âge de l'acheteur, s'il s'agit d'une résidence principale ou selon le type de bien. Dans le neuf, la TVA s'applique et, le cas échéant, l'AJD. À cela s'ajoutent les honoraires de notaire et d'enregistrement (selon le barème et la complexité), l'agence de gestion si vous y faites appel, et l'expertise hypothécaire si la banque l'exige.

Depuis la réforme de la base imposable minimale, la valeur de référence du Cadastre peut influer même si vous convenez d'un prix plus bas. C'est pourquoi l'épargne « théorique » (uniquement le prix moins le prêt hypothécaire) s'avère souvent insuffisante.

Une réserve de liquidité au-delà de l'acte notarié

Il convient de conserver un matelas financier pour les meubles, les petits travaux de rénovation, le premier mois de charges de copropriété et de fournitures, ainsi que pour d'éventuels imprévus avec la banque (assurances liées uniquement si vous les acceptez de manière informée). La Ley 5/2019 impose une información préalable (FEIN, FiAE) ; utilisez-la pour examiner le coût total du crédit, et pas seulement la mensualité.

Comment le calculer sans promettre un % fixe

1. Définissez le prix maximal réaliste et demandez une simulation de prêt hypothécaire selon vos revenus et dettes actuels.
2. Demandez à la banque ou à l'intermédiaire la fourchette de financement sur la valeur d'expertise (et non sur le prix de l'annonce du portail).
3. Ajoutez une estimation des impôts et frais dans la communauté autonome où vous achetez (ITP ou TVA+AJD).
4. Soustrayez ce qui serait financé du prix et ajoutez les frais : cet écart constitue l'épargne minimale indicative.

Si le résultat est trop juste, avant de revoir à la baisse vos critères, vérifiez la durée, le taux d'intérêt et s'il vaut la peine d'attendre d'avoir plus d'épargne pour obtenir de meilleures conditions.

Les signes que vos fonds sont trop justes

• L'apport personnel provient presque entièrement d'un prêt personnel ou d'une carte de crédit (les établissements ont tendance à le pénaliser).
• Vous n'avez pas de marge pour les impôts et les frais de notaire après l'apport.
• La banque finance à la limite et exige des produits qui renchérissent le coût effectif.

Dans ces cas-là, un intermédiaire de crédit inmobiliario peut comparer les établissements ; un personal shopper inmobiliario aide à négocier le prix et les conditions avant de vous engager par un contrat de compromis de vente.

Acompte et 'arras' : ne pas confondre avec l'apport bancaire

L'acompte ou les 'arras' que vous versez au vendeur font partie du prix, mais ne remplacent pas l'étude de solvabilité de la banque. Ne réservez que lorsque vous êtes certain que votre épargne additionnée au prêt hypothécaire prévu couvrira l'acte notarié et les impôts, ou conditionnez le contrat à l'obtention du financement selon les conseils d'un professionnel.

Coacquéreurs et garants

Si vous achetez en couple ou avec un proche, la banque additionne les revenus mais aussi les dettes. Parfois, l'un apporte plus d'épargne et l'autre une plus grande capacité de paiement : il convient de consigner par écrit qui apporte chaque euro afin d'éviter les tensions si le prêt prend du retard. Les garants ne remplacent pas l'apport : ils réduisent le risque pour l'établissement, mais n'éliminent pas les frais d'achat.

Logement neuf par rapport au logement ancien

Dans la promotion neuve, le calendrier de paiement comprend des versements d'acomptes au promoteur ; dans l'ancien, la charge de trésorerie se concentre au moment de la signature de l'acte. Votre plan d'épargne doit suivre le calendrier réel du contrat que vous signez, et non un modèle générique issu d'Internet.

Prochaine étape

Avant de visiter des dizaines d'appartements, faites le calcul inverse : « avec X euros d'épargne et un crédit razonable, quel prix maximum me convient ? ». Ce filtre permet de gagner du temps et d'éviter de tomber amoureux d'annonces inaccessibles. Si vous achetez à Madrid, Valencia, Mallorca ou Zaragoza, Sky Real Estate peut vous accompagner dans votre recherche et se coordonner avec des spécialistes du financement lorsque vous en aurez besoin.