Le cadre juridique du défaut de paiement hypothécaire en Espagne

La procédure par laquelle un établissement financier exige le recouvrement de la totalité de la dette ou l'exécution de la garantie immobilière est réglementée en détail. Avec l'entrée en vigueur de la Loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, les conditions permettant à une banque de prononcer la résiliation anticipée du contrat ont été substantiellement modifiées.

Avant cette réglementation, les clauses bancaires permettaient d'engager la procédure d'exécution hypothécaire dès l'accumulation de seulement trois mensualités impayées. La législation actuelle a relevé ces seuils normatifs afin d'offrir une plus grande sécurité juridique aux emprunteurs et d'éviter des procédures sommaires face à des impayés temporaires ou ponctuels.

Conditions pour déterminer le nombre de mensualités exigé par la loi pour exécuter une hypothèque

Afin de connaître avec exactitude le nombre de mensualités pour exécuter une hypothèque requis, la loi établit un barème proportionnel divisé en deux phases selon la durée totale d'amortissement convenue :

1. Impayés durant la première moitié du prêt

Si le défaut de paiement survient durant la période initiale du prêt hypothécaire (par exemple, les 12,5 premières années d'un prêt fixé à 25 ans), les conditions suivantes doivent être remplies simultanément :

• Que le titulaire cumule l'impayé de 12 mensualités, qu'elles soient consécutives ou discontinues.
• Que le montant total des mensualités dues équivale au minimum à 3 % du capital accordé à l'origine.

2. Impayés durant la seconde moitié du prêt

Si le défaut de paiement survient durant la seconde moitié de la période d'amortissement, les exigences légales pour l'établissement prêteur sont plus strictes, protégeant ainsi le débiteur qui a déjà remboursé la majeure partie du crédit :

• Que les mensualités impayées atteignent un total de 15 échéances.
• Que la somme restant due représente au moins 7 % du capital du prêt.

Phases du processus depuis le premier retard de paiement jusqu'à la demande en justice

Un retard dans le paiement mensuel n'entraîne pas la perte immédiate du bien immobilier. Le retard de paiement passe par différentes phases opérationnelles et institutionnelles avant d'arriver devant les tribunaux :

1. Phase initiale de retard de paiement (1 à 90 jours) : L'établissement financier prélève des commissions de retard et des intérêts moratoires réglementés. Des notifications d'information sont adressées à l'emprunteur pour tenter de régulariser la dette.
2. Phase préjudiciaire (à partir de 90 jours) : Le dossier est transmis aux services de recouvrement. C'est le moment idéal pour analyser une restructuration de la dette. La médiation d'un professionnel qualifié par l'intermédiaire d' intermédiaires en crédit immobilier permet de renégocier les délais, de regrouper les dettes ou de demander un différé d'amortissement avant la voie judiciaire.
3. Déchéance du terme : Si les seuils de 12 ou 15 mensualités sont dépassés, l'établissement financier envoie un burofax accordant un délai final pour régler la totalité des échéances échues et des intérêts. À défaut de règlement, le contrat est résilié.

Déroulement de l'exécution hypothécaire par la voie judiciaire

Une fois le contrat résilié en raison de la déchéance du terme, l'établissement bancaire dépose la demande d'exécution devant le tribunal de première instance correspondant au lieu de situation de l'immeuble.

Les étapes clés devant le tribunal sont :

• Admission de la demande et sommation de payer : Le tribunal notifie la demande au titulaire en lui accordant un délai légal pour régler la totalité du crédit réclamé ou pour former opposition pour des motifs précis, tels que la présence de clauses abusives dans le contrat.
• Certificat de charges : L'état de l'immeuble est demandé auprès du registre de la propriété. Dans les cas concernant des logements à prix modéré ou protégés (VPO) situés dans la Comunidad de Madrid, la procédure doit respecter la notification préalable et les droits de préemption et de retrait prévus par la réglementation régionale de Madrid.
• Vente aux enchères publique : En l'absence de paiement ou de décision accueillant l'opposition, le bien est mis aux enchères en ligne sur le portail du Boletín Oficial del Estado.
• Attribution et prise de possession : Le tribunal attribue le bien au créancier ou à l'enchérisseur correspondant, fixant ultérieurement la date d'expulsion pour la prise de possession du bien immobilier.

Options légales pour stopper la procédure d'exécution

L'ordre juridique prévoit des alternatives pour arrêter la procédure judiciaire avant que le bien ne soit vendu aux enchères :

Il existe le mécanisme juridique appelé mainlevée d'exécution hypothécaire (enervación de la ejecución hipotecaria). Grâce à cette disposition, le débiteur peut arrêter les enchères en payant uniquement les échéances dues, les intérêts accumulés et les dépens de justice générés jusqu'à cette date, sans avoir à solder la totalité du prêt. Ce recours peut être exercé une seule fois tous les cinq ans.

De même, les personnes en situation de vulnérabilité économique peuvent demander l'application des mesures prévues par le Code de bonnes pratiques bancaires, qui comprend des plans de restructuration avec différé d'amortissement du capital, des abandons de créance partiels ou la dation en paiement avec possibilité de maintien dans les lieux au travers d'un loyer social.