Que devient la retenue de 3 % si le vendeur non-résident ne doit rien ?

En quoi consiste la retenue de 3 % pour les vendeurs non-résidents ?

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier situé en Espagne dont la propriété appartient à une personne physique ou morale non-résidente sur le plan fiscal, la loi établit que l'acheteur doit retenir 3 % du montant total de la vente. Cette somme ne fait pas partie du paiement direct au vendeur, mais est versée par l'acheteur à l'Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) au moyen du modèle 211 dans un délai d'un mois à compter de la date de la cession.

L'objectif de ce mécanisme est de garantir que l'administration publique dispose d'une garantie face à l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La retenue agit comme un acompte ou un paiement par avance de l'impôt que le vendeur doit liquider au titre de la plus-value issue de l'opération.

Que se passe-t-il si le vendeur non-résident n'a pas réalisé de plus-value ?

Si la valeur computable de la cession est égale ou inférieure à la valeur d'acquisition, le vendeur ne génère pas de revenu imposable en Espagne. Dans cette situation, la retenue pratiquée dépasse l'obligation fiscale réelle du vendeur, ce qui fait naître le droit de réclamer le remboursement de la retenue de 3 % versée par l'acheteur.

Il existe différents cas de figure selon le résultat fiscal de l'opération :

• Vente avec perte en capital : si la propriété est vendue pour un montant inférieur au prix d'acquisition augmenté des coûts déductibles, le montant de l'impôt est nul. Le remboursement intégral des 3 % retenus s'applique.
• Vente avec résultat nul : si le prix de vente est égal aux coûts totaux d'achat et d'améliorations, l'impôt est nul et la totalité de la somme déposée est récupérée.
• Plus-value inférieure au montant retenu : si l'impôt résultant de la plus-value est inférieur à la retenue effectuée, l'Agencia Tributaria rembourse la partie excédentaire de la retenue.

Procédure pour demander le remboursement de la retenue

Le remboursement de ces fonds ne s'effectue pas automatiquement. Le contribuable non-résident ou son représentant fiscal formalise la demande auprès de l'administration fiscale en suivant les étapes suivantes :

1. Obtention de la preuve de paiement : il convient de disposer de la copie du modèle 211 présenté et réglé par la parte acheteuse, document indispensable qui atteste du paiement d'acompte effectué.
2. Établissement du modèle 210 : l'impôt correspondant à la plus-value ou moins-value est liquidé. Dans cette auto-liquidation, le montant d'impôt résultant et la somme retenue sont mentionnés pour déterminer le solde à rembourser en faveur du contribuable.
3. Désignation du compte de virement : le demandeur doit fournir le code IBAN d'un compte bancaire à son nom pour la réception du montant dû.

Délais légaux de demande et de réponse de l'administration fiscale

Le droit de gérer le remboursement de la retenue de 3 % au moyen du modèle 210 prend naissance à l'expiration du délai d'un mois imparti à l'acheteur pour présenter le modèle 211. À partir de ce moment, le vendeur dispose de quatre ans pour présenter la déclaration avant que ne se prescrive son droit de réclamer les soldes en sa faveur.

Une fois la demande présentée, l'Agencia Tributaria dispose d'un délai cadre de six mois pour effectuer le remboursement. Si l'organe fiscal dépasse cette limite de temps sans demande motivée ni interruption justifiée de la procédure, le paiement automatique des intérêts de retard légalement fixés en faveur du contribuable s'appliquera.

Frais et investissements déductibles pour justifier l'absence d'impôt

Afin de démontrer qu'il n'existe aucune plus-value soumise à l'impôt, il est essentiel de fixer correctement la base imposable en déduisant les coûts autorisés par la réglementation fiscale :

Frais imputables à la valeur d'acquisition

• Frais de notaire, d'inscription au registre de la propriété et de gestion réglés lors de l'achat initial.
• Impôts liquidés lors de l'acquisition précédente, tels que l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ou la TVA.
• Investissements structurels et améliorations réalisés dans le bien ayant augmenté sa valeur ou sa capacité d'usage.

Frais imputables à la valeur de cession

• Honoraires professionnels découlant de l'intermédiation lors de la vente du bien.
• Paiement de l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) pris en charge par le cédant.
• Coûts associés à la mainlevée formelle des charges hypothécaires préexistantes.

Documentation justificative exigée par l'administration

Lors de la révision du dossier de remboursement, l'Agencia Tributaria effectue généralement des vérifications sur les valeurs mentionnées. La conservation des documents suivants est exigée :

• Actes notariés originaux de l'achat initial et de la vente ultérieure.
• Justificatif de paiement du modèle 211 fourni par l'acquéreur.
• Factures réglementaires de l'ensemble des impôts, honoraires et frais déductibles pris en compte dans les deux valeurs.
• Attestation de résidence fiscale dans le pays d'origine si l'application de conventions de double imposition est invoquée.

Aspects clés pour les acheteurs et le financement immobilier

Le traitement adéquat des impôts lors des opérations avec des vendeurs non-résidents évite d'engager des responsabilités fiscales subsidiaires. L'acheteur doit s'assurer du versement correct du modèle 211 afin d'éviter l'imposition de charges fiscales sur le bien acquis.

Dans le cadre de la vente immobilière avec soutien bancaire, l'intervention de professionnels formés facilite la collecte des justificatifs fiscaux exigés par les établissements financiers. À cet égard, bénéficier de l'assistance de spécialistes tels que les intermédiaires en crédit immobilier permet de gérer les phases du crédit en prenant en compte les retenues obligatoires lors de la rédaction des actes notariés pour des biens appartenant à des vendeurs internationaux.

En outre, dans le cas de biens immobiliers soumis à des régimes de protection, tels que les logements sociaux (VPO) de la Comunidad de Madrid, les prix de vente sont limités par des barèmes légaux, un facteur déterminant lors de la fixation de la valeur de cession réelle et de la vérification de l'absence de plus-value aux fins du remboursement des retenues.