Documentation de base et indispensable devant notaire

Pour passer un acte authentique d'achat immobilier en Espagne, l'étude notariale exige une série de justificatifs d'identité et financiers légalement contraignants. La législation espagnole, en particulier la réglementation relative à la prévention du blanchiment de capitaux, exige de vérifier l'identité de toutes les parties et de contrôler les moyens de paiement utilisés lors de la transaction.

1. Número de Identificación de Extranjero (NIE)

Le NIE est le code personal, unique et d'identification attribué par la Direction Générale de la Police aux citoyens étrangers. C'est une condition totalement indispensable pour acquérir un bien immobilier, s'acquitter des impôts régionaux ou nationaux associés et procéder à l'inscription ultérieure au Registre de la propriété. Ce document s'obtient auprès des commissariats de police habilités sur le territoire espagnol ou auprès des ambassades et consulats d'Espagne dans le pays de résidence de l'acheteur.

2. Passeport ou carte nationale d'identité

Les acheteurs issus de pays membres de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen peuvent s'identifier au moyen de la carte nationale d'identité de leur pays ou de leur passeport. Dans le cas d'acheteurs non communautaires, il est obligatoire de présenter le passeport original en cours de validité. Il est fondamental de vérifier que la validité du document n'expire pas avant la date fixée pour la signature de l'acte de vente.

3. Justification de l'origine des fonds et des moyens de paiement

Conformément à la loi 10/2010 relative à la prévention du blanchiment de capitaux, l'acheteur doit justifier par des documents l'origine de l'argent utilisé pour l'achat. Pour cela, il doit fournir des certificats délivrés par l'établissement financier émetteur des fonds, des relevés bancaires récents, des contrats de vente de biens antérieurs ou des déclarations fiscales. Si le capital provient de comptes bancaires situés hors de la zone euro, le justificatif du virement bancaire international envoyé vers le compte de destination en Espagne est exigé.

4. Compte bancaire ouvert en Espagne

Pour l'exécution du paiement le jour de la signature, les usages bancaires et notariaux espagnols exigent que le règlement s'effectue au moyen d'un chèque de banque certifié ou vérifié, émis par un établissement de crédit opérant en Espagne. De même, disposer d'un compte local facilite le règlement de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) ou de la TVA, des frais de notaire et de registre, ainsi que la domiciliation ultérieure des contrats de fournitures du bien.

Documents supplémentaires selon le statut de résidence fiscale

La situation fiscale de l'acheteur au moment de l'acquisition détermine la demande de formalités administratives complémentaires.

Acheteurs non-résidents fiscaux

Est considérée comme non-résidente toute personne qui séjourne moins de 183 jours par an en Espagne et dont le centre d'intérêts économiques ne se situe pas sur le territoire national. Dans ce contexte, il est nécessaire de fournir :

• Certificado de No Residencia : Document officiel délivré par la Policía Nacional attestant que la personne ne réside pas en Espagne. De nombreux établissements financiers gèrent ce document lors de l'ouverture d'un compte bancaire de non-résident.
• Modelo D-1A (Déclaration d'investissements étrangers) : Formulaire administratif envoyé au Registre des investissements du ministère de l'Économie, du Commerce et de l'Entreprise pour notifier les investissements immobiliers provenant de l'étranger.
• Certificat de résidence fiscale : Document délivré par l'administration fiscale du pays où l'acheteur paie habituellement ses impôts, utile pour éviter les problèmes de double imposition.

Acheteurs résidents fiscaux

Si le citoyen étranger réside légalement en Espagne et y effectue ses déclarations fiscales, les exigences documentaires sont identiques à celles de tout résident national :

• Carte d'identité d'étranger (TIE) : Document physique attestant du titre de séjour légal et contenant le numéro de NIE.
• Certificat de résidence fiscale : Délivré par la AEAT qui confirme le domicile fiscal sur le territoire espagnol.

Financement et intermédiation pour l'achat-vente

Lorsque l'acquisition du logement nécessite la demande d'un prêt hypothécaire, les établissements bancaires espagnols demandent un dossier documentaire plus complet afin d'évaluer la capacité de crédit du demandeur à l'étranger.

Parmi la documentation habituelle figurent les déclarations d'impôt sur le revenu des deux derniers exercices présentées dans le pays d'origine, les derniers bulletins de paie ou certificats de revenus vérifiés, les relevés bancaires des douze derniers mois et un rapport d'historique de crédit émis par des organismes reconnus dans le pays de résidence. Tous ces textes rédigés en langue étrangère doivent être accompagnés de leur traduction assermentée correspondante.

En raison de la complexité organisationnelle que représente la coordination de l'expertise, de la validation documentaire et de l'offre ferme avec les banques espagnoles, il est conseillé de faire appel à un accompagnement professionnel. S'appuyer sur des intermédiaires en crédit immobilier permet de gérer les phases de démarches bancaires avec plus de fluidité, de comparer différentes offres de financement pour non-résidents et de s'assurer que la documentation respecte les critères réglementaires exigés par l'étude notariale.

Signature devant notaire par procuration

Si l'acheteur étranger ne peut pas se déplacer en personne en Espagne le jour de la signature de l'acte, il a la possibilité de désigner un représentant légal pour agir en son nom.

Exigences relatives à la procuration notariée accordée à l'étranger

1. Procuration notariée spécifique : Elle doit contenir des pouvoirs explicites pour acheter des biens immobiliers, effectuer les démarches pour le NIE, ouvrir ou fermer des comptes bancaires et liquider les impôts auprès des administrations publiques.
2. Apostille de La Haye ou légalisation diplomatique : Si la procuration est établie devant un notaire hors d'Espagne, elle doit inclure l'Apostille de La Haye (pour les pays signataires de la convention) ou la légalisation consulaire correspondante pour garantir sa validité juridique en Espagne.
3. Traduction assermentée : Sauf si la procuration est rédigée directement sous un format bilingue (espagnol et langue d'origine) par le notaire émetteur, une traduction assermentée réalisée par un traducteur officiel nommé par le Ministère des Affaires étrangères, de l'Union européenne et de la Coopération d'Espagne est requise.

Biens immobiliers sous régime de protection publique (VPO)

Dans le cas d'un achat orienté vers un Logement à Protection Officielle (VPO) dans le ressort géographique de la Comunidad de Madrid, les étrangers résidant légalement doivent fournir la documentation prouvant le respect des conditions fixées par le plan régional du logement.

Il sera indispensable de présenter le certificat de résidence (empadronamiento), la déclaration d'impôt sur le revenu pour démontrer que les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la réglementation autonome de Madrid et l'attestation du Registre de la propriété confirmant l'absence de propriété d'un autre logement sur le territoire national. De plus, il conviendra de joindre l'autorisation préalable de vente ou la notification du prix plafond de vente délivrée par le Ministère régional compétent en matière de logement de la Comunidad de Madrid.