Le nu-propriétaire peut-il vendre le logement ?

Différence entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit

Pour comprendre la vente d'un logement dans ces conditions, il est fondamental de distinguer les droits réels qui composent la pleine propriété d'un bien immobilier selon le Code civil espagnol. La pleine propriété se divise en deux éléments indépendants :

• La nue-propriété : il s'agit du droit de propriété et de domaine sur l'immeuble, mais sans la faculté de l'habiter ou de le louer. Le titulaire est le nu-propriétaire.
• L'usufruit : il s'agit du droit réel de jouissance, d'usage et de bénéfice du logement. L'usufruitier peut habiter la maison ou la louer et en percevoir les loyers, que ce soit à titre viager ou pour une durée déterminée.

En raison de cette séparation des droits, la loi permet à chacune des parties de disposer de son droit de manière indépendante, en respectant toujours la position juridique de l'autre partie.

Conditions légales pour la vente de la nue-propriété

Lorsque le nu-propriétaire décide de transmettre son droit, il n'a pas besoin de l'approbation ni de la signature de l'usufruitier. L'opération est formalisée par acte public devant notaire et inscrite au registre de la propriété correspondant.

Toutefois, la vente de la nue-propriété est soumise à des conditions spécifiques qui influent sur la transaction :

• Inviolabilité de l'usufruit : le nouvel acquéreur devient propriétaire de l'immeuble mais ne pourra ni occuper le logement ni disposer de son usage tant que l'usufruit reste en vigueur.
• Valeur de marché : le prix de vente de la nue-propriété est inférieur à la valeur en pleine propriété du bien, car il est calculé en déduisant la valeur économique attribuée à l'usufruit en fonction de l'âge ou de la durée fixée pour l'usufruitier.
• Droits de préemption et de retrait : en cas de pluralité de nus-propriétaires en indivision, les copropriétaires disposent d'un droit d'acquisition préférentiel sur la quote-part qu'il est envisagé de vendre.

Que devient l'usufruitier après la vente ?

L'usufruitier ne subit aucune modification dans ses conditions jusqu'alors établies. La transmission du titre n'éteint pas le droit d'usufruit et ne modifie pas ses prérogatives légales. Par conséquent, l'usufruitier conservera la possession du bien jusqu'à l'échéance du terme fixé ou jusqu'à son décès dans le cas des usufruits viagers.

De plus, l'usufruitier continue d'assumer les obligations ordinaires relatives à la conservation du bien, telles que le paiement des charges courantes de la copropriété, des abonnements et fournitures, ainsi que des taxes liées à l'usage, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, sauf accord privé contraire.

Vente conjointe de la pleine propriété entre nu-propriétaire et usufruitier

Il existe une alternative avantageuse lorsque les deux parties partagent le souhait de désinvestir ou de céder le logement. Le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent vendre conjointement la pleine propriété à un tiers.

Dans ce scénario, l'acheteur acquiert la propriété complète et libre de charges personnelles. La répartition financière du montant total de la vente entre le nu-propriétaire et l'usufruitier s'effectue en appliquant les critères fiscaux officiels :

1. Usufruit viager : la valeur de l'usufruit se calcule en soustrayant de 89 l'âge de l'usufruitier au moment de la vente. Le résultat représente le pourcentage de la valeur totale du bien qui revient à l'usufruitier, avec un minimum de 10 % et un maximum de 70 %. Le pourcentage restant appartient au nu-propriétaire.
2. Usufruit temporaire : un taux de 2 % de la valeur totale du bien est attribué pour chaque année de durée de l'usufruit, sans pouvoir en aucun cas dépasser 70 %.

Financement et hypothèques lors de la transmission de la nue-propriété

L'achat-vente de la nue-propriété pose des défis particuliers dans le domaine du financement bancaire. La majorité des établissements financiers n'accordent généralement pas de prêts hypothécaires en ayant pour seule garantie la nue-propriété, car l'exécution en cas de non-paiement ne confère pas l'usage immédiat du logement.

Pour aborder ces opérations de manière viable et évaluer les alternatives financières adéquates, il est conseillé de faire appel à un conseil professionnel spécialisé par l'intermédiaire d'intermédiaires en crédit immobilier. Ces professionnels analysent les options réelles de structuration financière et les meilleures formules pour adapter les prêts à la situation patrimoniale des acheteurs et des vendeurs.

Vente de la nue-propriété de Viviendas de Protección Oficial (VPO) dans la Comunidad de Madrid

Pour les Viviendas de Protección Oficial (VPO) situées dans la Comunidad de Madrid, la transmission de la nue-propriété exige de porter une attention particulière à la réglementation régionale sur le logement. Les biens soumis à un régime de protection publique dans la Comunidad de Madrid présentent des conditions strictes :

Exigences spécifiques applicables dans la Comunidad de Madrid

• Prix maximum de vente : ni la nue-propriété ni la pleine propriété ne peuvent être transmises au-dessus du prix maximum légal de vente fixé par la Comunidad de Madrid pour la typologie et la zone de l'immeuble.
• Autorisation administrative préalable : avant de signer l'acte, il convient de solliciter et d'obtenir l'autorisation expresse du département compétent en matière de logement de la Comunidad de Madrid, ou de vérifier si le délai légal de déclassement est écoulé.
• Droit de préemption et de retrait régional : dans certains programmes de logements protégés, l'administration de la Comunidad de Madrid conserve le droit préférentiel d'acquérir le bien ou la quote-part faisant l'objet de la transmission.

Impôts générés lors de la vente de la nue-propriété

L'acheteur tout comme le vendeur assument des obligations fiscales spécifiques après la signature de l'opération de vente de la nue-propriété :

Impôts pour le nu-propriétaire vendeur

Le vendeur doit s'acquitter de deux impôts principaux :

• IRPF (Impôt sur le revenu des personnes physiques) : il convient d'imposer la plus-value ou moins-value patrimoniale générée. La plus-value se calcule par la différence entre la valeur d'acquisition attribuable à la nue-propriété et sa valeur de transmission.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU) : taxe municipale sur l'augmentation de valeur des terrains. Il incombe au vendeur de la liquider au prorata de la valeur cadastrale attribuée au terrain pour la nue-propriété.

Impôts pour l'acheteur de la nue-propriété

L'acheteur doit s'acquitter de l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en appliquant le taux d'imposition de la communauté autonome correspondante sur la valeur économique attribuée formellement à la nue-propriété.