Les trois tiers de la succession selon le Code civil

En droit commun espagnol, régi par le Code civil, la masse successorale est divisée en trois parties égales lors du règlement d'une succession. Comprendre cette structure est essentiel pour savoir quel pourcentage d'un logement revient à chaque héritier.

• Tiers de réserve stricte : Il est réparti à parts égales entre tous les héritiers réservataires, garantissant à chacun d'eux une part minimale des biens du défunt.
• Tiers de préciput (mejora) : Il sert à avantager un ou plusieurs enfants ou descendants, mais ne peut pas être attribué à des personnes étrangères à la ligne directe.
• Tiers de libre disposition : Le testateur peut atribuir cette fraction librement à n'importe quelle personne physique ou morale, sans qu'il soit nécessaire d'avoir un lien familial ou de parenté.

Qui sont les héritiers réservataires dans une succession immobilière ?

L'ordre de priorité pour recevoir la réserve héréditaire sur les biens immobiliers et le reste du patrimoine est fixé par la loi comme suit :

1. Enfants et descendants : Ils sont les premiers dans l'ordre successoral et ont droit aux deux tiers du patrimoine successoral (somme de la réserve stricte et du tiers de préciput).
2. Parents et ascendants : Ils n'ont droit à la réserve que si le défunt ne laisse ni enfants ni descendants. Il leur revient la moitié de la succession, ou un tiers s'ils sont en concours avec le conjoint survivant.
3. Conjoint survivant : Son droit ne se traduit généralement pas par la pleine propriété de l'immeuble, mais par un usufruit viager dont la proportion varie selon les héritiers avec lesquels il concourt à la succession.

L'impact de la réserve héréditaire sur la propriété et la vente d'un bien immobilier

Lorsqu'un logement fait partie des biens à partager, les droits de réserve héréditaire engendrent des situations juridiques précises qui conditionnent son usage, son administration et sa commercialisation ultérieure.

Indivision et prise de décision conjointe

Si le logement est attribué à plusieurs héritiers réservataires sans partage prévoyant le rachat de soulte en espèces par l'un d'eux, une situation de copropriété ou d'indivision est créée. Sous ce régime juridique, aucun héritier ne peut vendre la totalité du logement sans le consentement explicite des autres titulaires. Pour formaliser une vente sur le marché libre, l'unanimité est requise ; à défaut, il faut recourir à des accords d'achat entre parties ou engager une procédure judiciaire de partage de la chose commune.

L'usufruit du conjoint sur le logement habituel

En présence d'un conjoint survivant, la loi lui accorde l'usufruit viager d'une partie de la succession. Si cet usufruit porte sur le logement habituel, les enfants hériteront de la nue-propriété mais ne pourront ni jouir du bien ni obliger le conjoint survivant à le quitter. Pour vendre la pleine propriété, les parties doivent convenir de la capitalisation de l'usufruit au moyen d'un versement en espèces ou de l'attribution d'autres biens.

Financement pour indemniser les cohéritiers réservataires

Lors du partage habituel de biens immobiliers issus d'une succession, il arrive fréquemment que l'un des réservataires préfère conserver la totalité du logement. Pour ce faire, il doit verser aux autres héritiers la part proportionnelle qui leur revient au titre de leur réserve.

Lorsque la personne qui conserve le bien ne dispose pas de liquidités suffisantes, il est possible de souscrire des prêts hypothécaires sur l'immeuble hérité lui-même. Bénéficier de l'accompagnement professionnel de courtiers en crédit immobilier permet de négocier les conditions financières idéales pour mettre fin à l'indivision et verser aux autres héritiers les compensations financières exigées par la loi.

Différences régionales dans la réglementation de la réserve héréditaire

Le calcul de la réserve héréditaire ne s'applique pas de manière identique dans toute l'Espagne. Bien que le Code civil régisse une grande partie du territoire national, plusieurs communautés autonomes disposent de droits foraux ou spéciaux qui modifient substantiellement le montant et la répartition de la réserve :

• Catalogne : La réserve équivaut uniquement à un quart (25 %) de la valeur nette de la masse successorale à répartir entre tous les réservataires.
• Pays basque : La réserve collective représente un tiers de la masse successorale et peut être attribuée à un seul descendant, en écartant expressément les autres.
• Galice : La réserve fixée pour les descendants est de 25 % de la valeur totale de la masse successorale.
• Aragon et Navarre : Elles disposent de systèmes offrant une grande liberté de tester ou de règles spécifiques concernant l'attribution préférentielle d'immeubles.

Dans la Comunidad de Madrid, c'est le régime de droit commun général qui s'applique. Dans le cas de l'héritage d'un logement à protection officielle (VPO) situé dans la Comunidad de Madrid, le partage de la réserve doit également respecter les conditions d'attribution, d'usage habituel et de prix plafonds de vente stipulés par la réglementation régionale en matière de logements protégés.

Peut-on faire des donations de son vivant pour contourner la réserve héréditaire ?

Donner un logement de son vivant à une personne n'annule pas les droits des héritiers réservataires après le décès. Afin d'éviter que le patrimoine successoral ne soit vidé au détriment de la réserve, l'ordre juridique applique le mécanisme du rapport des donations et de l'intégration des libéralités.

Lors du calcul de la valeur de la succession, on ajoute la valeur actualisée des donations effectuées de son vivant par le défunt. S'il est déterminé que la donation de l'immeuble dépasse la quotité disponible et porte atteinte à la réserve stricte d'un héritier, la transmission est considérée comme inofficieuse pour la partie excédant la limite autorisée, ce qui oblige à réduire la donation ou à compenser la différence en espèces.