Qu'est-ce que la souscription de productos liés à un prêt hypothécaire exactamente ?

La souscription de productos liés au prêt hypothécaire englobe l'ensemble des productos ou services financiers que l'établissement bancaire vous propose de souscrire en même temps que vous demandez le financement pour acheter un logement. Historiquement, les établissements bancaires liaient l'octroi du prêt à l'achat d'assurances, de cartes bancaires ou de plans de retraite pour maximiser la rentabilité de chaque opération de crédit.

Avec la réforme légale introduite en 2019, le cadre réglementaire a changé substantiellement dans le but d'apporter une plus grande transparence aux opérations et de protéger le consommateur. Depuis lors, il convient de distinguer clairement deux modalités contractuelles différentes : les ventes liées et les ventes combinadas.

Ventes liées versus ventes combinadas

Pour comprendre en profondeur le fonctionnement de la souscription de productos liés au prêt hypothécaire, il est essentiel d'analyser la différence entre ces deux concepts juridiques :

Ventes liées (Interdites avec exceptions)

Les ventes liées consistent en l'obligation imposée par l'établissement financier de souscrire un forfait de productos propres comme condition indispensable pour approuver le prêt hypothécaire. La loi actuelle interdit explicitement ces pratiques. La banque ne peut pas vous refuser le financement au motif que vous ne souhaitez pas souscrire ses cartes, ses fonds ou ses assurances spécifiques.

La seule exception prévue par la norme est l'exigence de disposer d'une assurance garantissant le respect des obligations du prêt (comme une assurance dommages sur l'immeuble ou une assurance vie), mais l'emprunteur conserve toujours la liberté de souscrire cette assurance auprès de la compagnie d'assurance de son choix.

Ventes combinadas (Autorisées et réglementées)

Les ventes combinadas sont celles où la banque propose le prêt hypothécaire de manière indépendante, mais offre la possibilité de réduire le taux d'intérêt (le TIN) grâce à la souscription volontaire de certains productos commerciaux. Dans ce cas, la souscription est facultative : si vous décidez de ne pas souscrire les productos suggérés, la banque doit tout de même vous accorder le prêt hypothécaire, bien qu'elle applique le taux d'intérêt non bonifié (plus élevé).

Productos les plus fréquents dans la souscription de productos liés au prêt hypothécaire

Même si la souscription de productos liés au prêt hypothécaire n'est pas légalement obligatoire pour obtenir le financement, les établissements bancaires proposent habituellement des bonifications en échange des productos suivants :

• Domiciliation de salaire ou de revenus : C'est el producto bonificateur le plus courant. En échange du maintien de vos revenus ou des cotisations de travailleur indépendant dans l'établissement, la banque réduit une fraction du taux d'intérêt.
• Assurance habitation : Il est légalement obligatoire de disposer d'une assurance couvrant le bâti du logement hypothéqué contre l'incendie et d'autres risques. Cependant, vous n'êtes pas obligé de souscrire la police commercialisée directamente par la banque.
• Assurance vie : Elle offre une couverture sur le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité du titulaire. Tout comme pour l'assurance habitation, vous pouvez présenter une assurance vie équivalente souscrite auprès d'un autre assureur.
• Plans de retraite ou fonds d'investissement : Ils nécessitent généralement un versement annuel minimum fixe pour maintenir la réduction convenue sur la mensualité.
• Utilisation de cartes de crédit ou de débit : La banque exige habituellement d'effectuer un nombre déterminé d'opérations par trimestre ou d'accumuler un certain volume de dépenses annuelles.

Est-il avantageux d'accepter des productos liés pour faire baisser le taux d'intérêt ?

Accepter des productos bonificateurs ne représente pas toujours une économie réelle pour le portefeuille du client. La réduction du taux d'intérêt doit être évaluée au regard du coût total que représenteront les primes d'assurance ou la tenue des services additionnels au fil du temps.

Dans de nombreux cas, les primes des assurances vie ou habitation commercialisées par les banques sont sensiblement plus élevées que les prix moyens du marché libre. Pour déterminer si la souscription de productos liés au prêt hypothécaire vous convient, il est préférable de demander deux informations clés dans l'offre de la banque :

1. La FEIN (Fiche Européenne d'Information Normalisée), où figurera le Taux Annuel Effectif Global (TAE) aussi bien avec la mensualité bonifiée que dans le scénario sans bonifications.
2. Le coût global annuel estimé de tous les productos liés exigés pour maintenir la bonification maximale.

Si la dépense totale annuelle des productos additionnels dépasse l'économie réalisée sur la mensualité du prêt, il est plus avantageux de ne pas souscrire les bonifications ou de faire appel au conseil d'intermédiaires en crédit immobilier pour négocier des conditions optimales sans surcoûts inutiles.

Que se passe-t-il si vous résiliez un producto bonificateur après la signature ?

Si vous décidez de résilier l'un des services liés pendant la durée du prêt (par exemple, transférer le salaire vers un autre établissement ou ne pas renouveler une assurance), la banque appliquera la pénalité convenue dans l'acte notarié. Cette conséquence consiste en la perte de la bonification sur le taux d'intérêt lors de la révision périodique suivante.

La hausse du taux d'intérêt ne pourra en aucun cas dépasser le pourcentage de bonification qui figurait dans les conditions de l'offre initiale. De même, la législation interdit à la banque de vous facturer des commissions ou pénalités additionnelles au seul motif de transférer la police d'assurance vers une compagnie externe, à condition que la nouvelle police respecte les conditions minimales exigées par la loi.

Considérations concernant les logements socialement protégés (VPO)

Dans le cas des opérations visant à acquérir des logements sociaux (VPO) dans la Comunidad de Madrid, la gestion du prêt hypothécaire peut bénéficier de conditions ou de conventions spécifiques qui limitent encore davantage les exigences de vente croisée. Il est fondamental d'examiner en détail la réglementation régionale applicable dans la Comunidad de Madrid afin d'éviter d'assumer des coûts additionnels qui dénatureraient les avantages fiscaux ou de prix plafonné réglementés pour ces logements.

Foire aux questions sur les productos liés aux prêts hypothécaires

La banque peut-elle refuser le prêt hypothécaire si je n'accepte pas de souscrire ses assurances ?

Non. La banque ne peut pas refuser l'octroi d'un prêt hypothécaire au seul motif du refus du client de souscrire des assurances ou des services propres à l'établissement. En revanche, elle peut refuser l'opération selon des critères stricts de solvabilité ou appliquer la grille de taux d'intérêt non bonifiés.

Est-il obligatoire de souscrire l'assurance habitation auprès de la banque qui accorde le prêt hypothécaire ?

Non. Vous avez l'obligation légale d'assurer le logement contre les dommages, mais vous jouissez d'une totale liberté pour souscrire cette police auprès de la compagnie d'assurance de votre choix. Si vous fournissez une police d'une compagnie indépendante présentant des garanties équivalentes, l'établissement financier doit obligatoirement l'accepter et sans prélever de commissions pour son examen.