Codice di Buone Pratiche bancarie: chi può aderire e cosa consente

Che cos'è il Codice di Buone Pratiche per i mutui e come funciona?

Il codice di buone pratiche ipotecarie è un insieme di misure destinate a ristrutturare il debito ipotecario sulla casa di abitazione principale. Sebbene l'adesione a questo codice sia volontaria per gli istituti bancari, una volta che un istituto di credito decide di sottoscriverlo, il suo rispetto diventa strettamente obbligatorio nei confronti dei clienti che soddisfano i requisiti legali stabiliti.

Esistono due quadri principali all'interno di questa normativa:

• Il Codice Permanente (Real Decreto-ley 6/2012): Progettato originariamente per gruppi in situazione di marcata vulnerabilità economica o soglia di esclusione. Offre soluzioni graduali come la ristrutturazione del debito, stralci sul capitale e, in ultima istanza, la dazione in pagamento.
• Il Codice Temporaneo (Real Decreto-ley 19/2022): Creato come misura transitoria per attenuare l'aumento dell'euribor per i nuclei familiari a reddito medio o a rischio di vulnerabilità, facilitando opzioni di congelamento delle rate o estensione delle scadenze senza generare spese sproporzionate.

Per la corretta gestione di queste richieste, è consigliabile avvalersi della consulenza di professionisti qualificati nell'intermediazione creditizia. In questo ambito, operare con professionisti iscritti nel registro ufficiale degli intermediari del Banco de España (come il registro di intermediario di credito immobiliare ICI D-286 Banco de España) garantisce che le trattative con i dipartimenti di recupero crediti e rischi bancari rispettino tutte le garanzie procedurali.

Requisiti e soglia di esclusione: chi può aderire al codice?

Per beneficiare delle misure previste dal codice di buone pratiche ipotecarie, i richiedenti devono dimostrare di soddisfare una serie di criteri socioeconomici oggettivi stabiliti dalla legge. Questi requisiti vengono valutati principalmente in base ai redditi dell'intero nucleo familiare, alla variazione sostanziale delle loro condizioni economiche e alla percentuale rappresentata dalla rata del mutuo rispetto ai redditi netti.

1. Requisiti di reddito familiare

Il limite di reddito del nucleo familiare si calcola prendendo come riferimento l'Indicatore Pubblico di Reddito a Effetti Multipli (IPREM). In linea generale, il limite stabilito per aderire al codice permanente è pari a 3 volte l'IPREM annuale (calcolato su 14 mensilità). Tuttavia, questo limite aumenta nelle seguenti hipótesi:

• 4 volte l'IPREM: Se uno dei membri del nucleo familiare ha una disabilità riconosciuta superiore al 33%, una situazione di dipendenza o un'incapacità permanente che gli impedisca di svolgere un'attività lavorativa.
• 5 volte l'IPREM: In caso di debitori con disabilità intellettiva o fisica pari o superiore al 65%, o con gravi malattie che incapacitino comprovatamente al lavoro.

2. Criteri di sforzo finanziario e variazione economica

Oltre al reddito, la normativa richiede che la rata del mutuo comporti un carico eccessivo sull'economia familiare. I criteri richiesti variano a seconda del codice applicato:

• Carico ipotecario: La rata mensile deve assorbire almeno il 50% dei redditi netti totali del nucleo familiare nel codice del 2012. Nel quadro temporaneo del RDL 19/2022, la soglia di sforzo varia a seconda che si richieda il congelamento della rata o l'estensione della scadenza, richiedendosi di norma che la rata superi il 30% dei redditi familiari.
• Variazione delle condizioni economiche: Si ritiene che si sia verificata una variazione significativa quando il carico ipotecario sul reddito familiare si è moltiplicato per almeno 1,2 negli ultimi quattro anni, o se la famiglia è venuta a trovarsi in una situazione di speciale vulnerabilità (famiglie numerose, famiglie monoparentali con figli a carico o vittime di violenza di genere).

3. Requisiti relativi all'immobile

Il prestito deve essere garantito da ipoteca sull'abitazione principale del debitore. Sono esclusi i prestiti concessi per l'acquisto di seconde case, locali commerciali o altri tipi di immobili di investimento.

Misure disponibili: cosa consente il Codice di Buone Pratiche?

La procedura stabilita dalla normativa prevede tre fasi consecutive. Gli istituti finanziari sono obbligati a valutare ed esaurire le alternative della prima fase prima di passare a quella successiva, tutelando così la permanenza del proprietario nel proprio immobile ogni volta che ciò risulti praticabile.

Fase 1: Piano di ristrutturazione del debito ipotecario

Se il debitore soddisfa le condizioni della soglia di esclusione, l'istituto bancario deve presentare entro un termine stabilito una proposta di ristrutturazione del debito che può includere:

• Preammortamento del capitale: Periodo durante il quale si pagano solo gli interessi o si riduce sostanzialmente il versamento in conto capitale (di solito tra 2 e 5 anni).
• Estensione del piano di ammortamento: Prolungamento della durata del prestito fino a un massimo di 40 anni dalla concessione originaria, riducendo così l'importo della rata mensile.
• Riduzione del tasso di interesse applicabile: Applicazione di un margine ridotto sull'euribor durante il periodo di preammortamento (ad esempio euribor + 0,25% o un tasso fisso agevolato in base alla norma vigente applicata).
• Consolidamento dei debiti: Unificazione di altri carichi nella stessa garanzia se l'istituto lo ritiene fattibile.

Fase 2: Misure complementari o stralcio del debito

Se il piano di ristrutturazione risulta irrealizzabile perché la rata risultante continua a superare la percentuale di sforzo finanziario consentita rispetto ai redditi familiari, l'istituto finanziario può offrire a propria discrezione uno stralcio sul totale del debito residuo. Questo stralcio può essere strutturato mediante la riduzione del capitale residuo in una percentuale determinata o il condono parziale della liquidità non pagata.

Fase 3: Dazione in pagamento e affitto sociale

Quando il piano di ristrutturazione non è fattibile e l'istituto non accetta di applicare uno stralcio, il debitore potrà richiedere la dazione in pagamento. Questa misura consente di liberarsi completamente dal debito ipotecario tramite la consegna della casa di abitazione principale alla banca.

Aspetti chiave della dazione in pagamento all'interno del quadro legale:

1. Cancellazione totale del debito: La consegna dell'immobile comporta la completa estinzione dell'obbligazione principale e delle responsabilità personali derivanti dal prestito.
2. Diritto di rimanere come conduttore: Il debitore può richiedere di rimanere nell'immobile in regime di affitto sociale per un periodo fino a 3 anni (prorogabile in determinate ipotesi), versando un canone annuo massimo pari al 3% del valore a cui è stato periziato l'immobile ai fini della dazione.

Compatibilità tra il Codice di Buone Pratiche e la vendita della casa con ipoteca

Esistono situazioni in cui il codice di buone pratiche ipotecarie non offre la soluzione desiderata o il proprietario preferisce non consegnare l'immobile alla banca tramite dazione in pagamento per non perdere la totalità del capitale investito. In queste ipotesi, vendere la proprietà sul libero mercato rimane l'alternativa più vantaggiosa per liquidare il debito e salvaguardare il capitale rimanente.

Tuttavia, vendere un'abitazione gravata da un prestito in sofferenza, una procedura di pignoramento ipotecario o un importo superiore al valore attuale di mercato richiede una gestione tecnica e giuridica rigorosa. In questi casi, è fondamentale negoziare con la banca una cancellazione condizionata o una vendita con stralcio concordato prima di formalizzare il trasferimento davanti al notaio.

Il dipartimento giuridico Sky Law, supportato da riconoscimenti del settore come gli European Legal Awards 2023-2025, interviene nella trattativa diretta con gli istituti finanziari per strutturare accordi di vendita che consentano di cancellare l'ipoteca e liberare il proprietario dai carichi associati.

Passi per richiedere l'adesione al quadro di buone pratiche

Se l'obiettivo è aderire alla normativa per rinegoziare il prestito bancario, la procedura amministrativa richiede i seguenti passaggi:

1. Raccolta della documentazione probatoria: Certificati di residenza (empadronamiento), certificati dei redditi dell'esercizio precedente rilasciati dall'Agenzia delle Entrate (Agencia Tributaria), ultime tre buste paga o certificati del SEPE e visure ipotecarie (notas simples) del Registro della Proprietà sui beni di tutti i membri del nucleo familiare.
2. Presentazione formale presso l'istituto: Consegna della richiesta scritta presso la filiale o il canale abilitato dalla banca, allegando il fascicolo completo che dimostra di rientrare nella soglia di esclusione.
3. Sospensione delle esecuzioni: La semplice presentazione documentata della richiesta di adesione obbliga la banca a sospendere l'elaborazione dei pignoramenti ipotecari in corso mentre viene valutato il fascicolo entro i termini legali.
4. Valutazione della proposta: L'istituto dispone di un termine legale per comunicare il piano di ristrutturazione o la relativa decisione.

Consulenza specializzata nella liquidazione di immobili gravati da ipoteca

L'applicazione del codice di buone pratiche ipotecarie è uno strumento legale efficace per proteggere i debitori in situazioni delicate, ma non è sempre l'unica opzione né la più vantaggiosa se l'immobile presenta un valore di mercato adeguato. Valutare la posizione finanziaria, analizzare il rispetto dei parametri IPREM e confrontare la dación en pago con la vendita dell'immobile sul libero mercato consente di prendere decisioni con sicurezza giuridica ed economica.

Nelle situazioni in cui il debito ipotecario genera incertezza o impedisce di disporre liberamente dell'immobile, avvalersi di un team qualificato nell'intermediazione immobiliare e legale garantisce la migliore risoluzione della pratica. Per conoscere in dettaglio le alternative disponibili su come cancellare i carichi e gestire efficacemente gli immobili ipotecati, è possibile consultare il nostro servizio per vender casa con deuda o hipoteca.