Acquistare un appartamento con inquilino all'interno: cosa succede al contratto

La surrogazione contrattuale e la Ley de Arrendamientos Urbanos

Il pilastro giuridico che regola il trasferimento di abitazioni affittate in Spagna è l'articolo 14 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Questo precetto stabilisce il principio di surrogazione dell'acquirente nei diritti e negli obblighi del locatore. Formalizzando l'acquisto, si diventa il nuovo locatore nei confronti dell'inquilino, senza che sia necesario firmare un nuovo contratto di affitto o modificare le clausole concordate a suo tempo.

La durata che deve essere rispettata dipende fondamentalmente dalla data in cui è stato stipulato il contratto di locazione originario e dalla natura giuridica del venditore iniziale:

• Contratti firmati da marzo 2019: Se il locatore originario era una persona fisica, l'acquirente è tenuto a mantenere l'affitto per il periodo minimo legale di 5 anni. Se il locatore venditore era una persona giuridica (una società o un'impresa), la durata minima da rispettare si estende a 7 anni.
• Proroghe legali e tacite: Se la durata pattuita nel contratto iniziale era superiore al minimo legale, o se il contratto si trova in un periodo di proroga obbligatoria, il nuovo proprietario deve rispettare integralmente la validità concordata fino alla sua scadenza.
• Iscrizione nel Registro della Proprietà: Nei contratti successivi alla riforma del 2019, la tutela dell'inquilino nei confronti del nuevo acquirente opera di diritto, a prescindere dal fatto che la locazione sia o meno iscritta nel Registro della Proprietà.

Diritti dell'inquilino in caso di trasferimento dell'immobile

Nel valutare l'opzione di acquistare un appartamento con inquilino, è indispensabile analizzare i diritti di prelazione che la legge concede a chi occupa l'immobile, nonché le limitazioni reali per disporre dell'immobile per uso personale.

Il derecho de tanteo e il derecho de retracto

A meno che nel contratto di locazione figuri una rinuncia espressa a questo diritto (prassi consueta nei contratti di abitazione principale a seguito delle recenti riforme legislative), l'inquilino gode di un diritto di prelazione per l'acquisto della proprietà rispetto a terzi.

Il processo formale si articola in due fasi:

1. Diritto di prelazione (tanteo): Prima di vendere, il proprietario deve notificare formalmente all'inquilino la propria decisione di trasferire l'immobile, dettagliando il prezzo di vendita e le condizioni essenziali della transazione. L'inquilino dispone di un termine di 30 giorni solari dalla notifica per esercitare il proprio diritto di acquistare l'appartamento alle medesime condizioni.
2. Diritto di riscatto (retracto): Se il proprietario non effettua la notifica preventiva, omette dati rilevanti o vende l'immobile a un prezzo inferiore a quello notificato, l'inquilino può esercitare il diritto di riscatto. Ciò gli consente di surrogarsi nella posizione dell'acquirente successivo alla vendita, disponendo di un termine di 30 giorni dalla notifica formale dell'atto di compravendita.

È possibile negare la proroga per uso propio dell'immobile?

Uno dei dubbi più frequenti quando si acquista un appartamento con inquilino è se il nuovo proprietario possa recuperare l'immobile per abitarvi. La Ley de Arrendamientos Urbanos prevede questa possibilità, ma richiede il rigoroso rispetto di diversi requisiti concorrenti:

• Clausola espressa nel contratto: Deve essere esplicitamente indicato nel contratto iniziale che il locatore potrà negare le proroghe qualora necessiti dell'immobile per sé o per i suoi parenti di primo grado di consanguineità o per adozione, o per il coniuge in caso di sentenza definitiva di separazione, divorzio o annullamento.
• Anzianità minima: La necessità può essere fatta valere solo dopo che sia trascorso il primo anno di durata del contratto.
• Preavviso formale: Occorre inviare una notifica all'inquilino con almeno due mesi di anticipo rispetto alla data in cui l'immobile si renderà necessario, specificando la causa di necesidad.

Se decorsi tre mesi dallo sgombero il nuovo proprietario o i suoi familiari non occupano effettivamente l'abitazione, l'inquilino può esigere la restituzione dell'uso dell'appartamento con il risarcimento delle spese o ricevere un canone mensile per ogni anno rimanente alla scadenza del contratto.

Conguagli economici, cauzioni e aspetti amministrativi

L'acquisto di un immobile affittato richiede la verifica dei conti operativi della locazione per evitare l'assunzione di debiti o discrepanze contabili dopo la firma dal notaio.

Al momento della stipula dell'atto pubblico di compravendita, è necesario regolarizzare due aspetti finanziari chiave:

• Trasferimento e deposito della cauzione: Il venditore deve consegnare all'acquirente l'importo integrale della cauzione depositata dall'inquilino all'inizio del contratto, nonché le garanzie aggiuntive richieste (fideiussioni o depositi). Nella Comunidad de Madrid è obbligatorio effettuare la pratica amministrativa di cambio di titolarità del deposito della cauzione presso l'Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).
• Ripartizione proporzionale di canoni e utenze: Il canone del mese in cui avviene il trasferimento deve essere ripartito proporzionalmente tra venditore e acquirente in base al giorno esatto della stipula dell'atto. Inoltre, occorre verificare che le bollette delle utenze (acqua, luce, gas) e le imposte comunali come l'IBI siano in regola con i pagamenti.

Verifiche giuridiche ed edilizia convenzionata (VPO)

Prima di impegnare somme a titolo di acconto in un contratto preliminare per acquistare un appartamento con inquilino, è necesario effettuare una verifica tecnica e giuridica completa della documentazione esistente.

Se l'immobile rientra in un regime di edilizia convenzionata (VPO) nella Comunidad de Madrid, l'operazione deve essere sottoposta a specifici controlli amministrativi:

• Limiti di canone e di vendita: Occorre verificare che sia il canone mensile addebitato all'inquilino sia il prezzo di compravendita pattuito non superino i prezzi massimi di vendita e di affitto stabiliti dalla normativa della Comunidad de Madrid per il modulo corrispondente.
• Diritti di prelazione regionali: In determinati complessi residenziali protetti nella Comunidad de Madrid, l'amministrazione regionale può vantare diritti di prelazione, rendendo necesaria la previa notifica all'assessorato competente in materia di edilizia.
• Periodo di svincolo (descalificación): È opportuno esaminare la pratica della VPO per determinare gli anni residui di tutela pubblica e le condizioni richieste per lo svincolo volontario o legale.

Checklist prima della firma dal notaio

Per garantire una transazione trasparente quando si acquista un appartamento con inquilino, è consigliabile richiedere ed esaminare la seguente lista di documenti:

• Contratto originale di locazione: Verifica di allegati, inventari, aggiornamenti del canone applicati e clausola di rinuncia alla prelazione e al riscatto.
• Certificato di regolarità dei pagamenti: Documento firmato dal venditore (e preferibilmente ratificato dall'inquilino) che attesti l'assenza di ritardi o debiti relativi a canoni, spese condominiali o utenze.
• Nota simple catastale/ipotecaria aggiornata: Conferma della titolarità, assenza di gravami prioritari ed inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli di pignoramento sui diritti del locatore.
• Ricevuta del deposito della cauzione: Attestazione del versamento della cauzione presso l'ente regionale competente (IVIMA nella Comunidad de Madrid).
• Verifica dell'occupazione: Sopralluogo preventivo dell'immobile per verificare lo stato di conservazione della casa e confermare l'identità degli effettivi occupanti rispetto ai firmatari del contratto.

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