Quadro normativo e termini di garanzia secondo la Ley de Ordenación de la Edificación

La LOE classifica i vizi di costruzione in tre categorie delimitate in base alla loro gravità e alle loro conseguenze. Ciascuna di queste categorie prevede un periodo di garanzia diverso, calcolato sempre dalla data di consegna dell'opera al promotore, attestata dal relativo verbale di entrega senza riserve.

1. Difetti di finitura o completamento (Garanzia di 1 anno)

Sono considerati difetti di finitura i vizi di esecuzione di minore entità che incidono sulle rifiniture o sull'estetica dell'immobile. Riguardano imperfezioni visibili a occhio nudo o che emergono durante i primi mesi di utilizzo quotidiano.

• Esempi comuni: Piastrelle posate male, scrostature della pittura, gioghi o spifferi su porte e finestre, piastrelle allentate, meccanismi elettrici regolati male o graffi sul parquet.
• Responsabile: La responsabilità diretta ricade sul costruttore dell'opera.
• Termine: I danni devono manifestarsi entro il primo anno dalla firma del verbale di entrega.

2. Difetti di abitabilità (Garanzia di 3 anni)

Questa categoria comprende le deficienze che non incidono sulla estructura principale, ma che pregiudicano la salubrità, il comfort, il risparmio energetico o la funzionalità degli elementi e degli impianti dell'abitazione.

• Esempi comuni: Infiltrazioni d'acqua in pareti o soffitti, umidità da condensazione o risalita capillare, carenze nell'isolamento termico o acustico, guasti ricorrenti nell'impianto idraulico, di riscaldamento o elettrico, e malfunzionamento del sistema di evacuazione fumi.
• Termine: Il vizio o deterioramento deve manifestarsi entro i primi tre anni di garanzia.

3. Difetti strutturali (Garanzia di 10 anni)

Comprende i danni materiali più gravi che compromettono direttamente la resistenza meccanica e la stabilità dell'edificio, mettendo a rischio l'integrità fisica dell'immobile o dei suoi occupanti.

• Esempi comuni: Crepe o fessure nei muri portanti, cedimenti delle fondamenta, deformazioni in solai, travi o pilastri, e gravi patologie che colpiscono la struttura portante.
• Termine: Dispone di una garanzia di dieci anni (la cosiddetta tradizionalmente responsabilità decennale).

Differenza tra il termine di garanzia e il termine di prescrizione

Esiste una confusione diffusa tra il termine di garanzia (il periodo entro cui deve manifestarsi il danno) e il termine di prescrizione (il tempo previsto dalla legge per proporre la relativa azione giudiziaria).

L'articolo 18 della LOE stabilisce che le azioni giudiziarie per reclamar defectos de construcción si prescrivono nel termine di due anni. Questo termine di prescrizione decorre dal momento preciso in cui si verifica o diventa evidente il danno, a condizione che tale manifestazione sia avvenuta entro il periodo di garanzia legale (1, 3 o 10 anni).

Ad esempio, se un'umidità che compromette l'abitabilità compare a due anni e mezzo dalla consegna dell'abitazione (entro il termine di garanzia di 3 anni), l'acquirente dispone di due anni a partire da tale scoperta per avviare azioni legali o interrompere la prescrizione.

È indispensabile interrompere formalmente il termine di prescrizione prima della sua scadenza tramite una diffida formale e tracciabile (burofax con avviso di ricevimento e certificazione del testo), il che fa ridecorrere nuovamente il calcolo dei due anni.

Soggetti responsabili e responsabilità solidale

Nello desarrollo di un'opera edilizia intervengono diversi professionisti ed enti. La LOE determina la responsabilità individualizzata quando è possibile individuare esattamente quale soggetto abbia causato la carenza:

• Promotore: Risponde in modo personale e solidale nei confronti degli acquirenti per tutti i danni materiali, a prescindere dalle responsabilità individuali degli altri tecnici o costruttori.
• Costruttore: Risponde directamente dei difetti di esecuzione e dei vizi dei materiali impiegati.
• Progettista e Direttore dei Lavori (Architetto): Rispondono delle carenze di progettazione, errori nei progetti o mancata adeguatezza al progetto tecnico.
• Direttore dell'Esecuzione dell'Opera (Aparejador): Risponde dei difetti nel controllo qualità dell'esecuzione e dei materiali installati.

Quando non resulta possibile delimitare con precisione la quota di responsabilità di ciascun professionista, i tribunali stabiliscono la responsabilità solidale di tutti i soggetti intervenuti, consentendo all'acquirente di esigere la riparazione integrale a uno qualsiasi di essi, di norma al promotore.

Passaggi chiave per reclamare difetti di construcción

Per assicurare una posición giuridica solida dinanzi ai tribunali o in una trattativa stragiudiziale, è indispensabile seguire una procedura metodologica ben documentata:

1. Ispezione al momento della entrega e verbale di entrega: Al momento di prendere possesso dell'abitazione, conviene annotare nel verbale di entrega tutti i vizi visibili di finitura. Qualora vengano rilevati successivamente, devono essere annotati dettagliatamente con data e documentazione fotografica.
2. Incarico per una perizia tecnica: Una perizia redatta da un architetto o ingegnere/tecnico indipendente costituisce la prova fondamentale per tipizzare la gravità del difetto, identificare la causa tecnica e stimare economicamente il costo di riparazione.
3. Comunicazione stragiudiziale formale: Inviare un burofax con avviso di ricevimento e certificazione del testo al promotore e agli altri soggetti intervenuti. In questa comunicazione occorre elencare i vizi riscontrati, allegare la perizia tecnica e concedere un termine ragionevole per la loro eliminazione, interrompendo così la prescrizione legale.
4. Azione giudiziaria tramite domanda: Se i responsabili rifiutano la riparazione o non offrono soluzioni soddisfacenti, occorre presentare domanda giudiziale assistiti da procuratore e avvocato specializzato in diritto immobiliare e dell'edilizia.

Difetti nelle parti comuni e l'operato della Comunidad de Propietarios

Quando i difetti colpiscono elementi comuni dell'immobile (facciate, coperture, hall d'ingresso, garage, locali tecnici o ascensori), la legittimazione ad agire in giudizio spetta principalmente al Presidente della Comunidad de Propietarios, previa autorizzazione formale dell'Assemblea dei Proprietari approvata a verbale.

Tuttavia, anche i singoli proprietari sono legittimati a richiedere la riparazione delle parti comuni se il loro cattivo stato causa un danno diretto sulle loro abitazioni private o se la comunità rimane inattiva di fronte alla violazione dei loro diritti.

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