Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

A differenza delle abitazioni di nuova costruzione, gravate dall'Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e dall'Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), l'acquisto di immobili usati è soggetto all'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) nella sua modalità di Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

L'ITP è un'imposta ceduta alle comunità autonome, per cui l'aliquota applicabile oscilla generalmente tra il 6% e l'11%, a seconda della posizione regionale dell'immobile. Ad esempio, nella Comunidad de Madrid l'aliquota generale è del 6%, mentre in altre regioni può raggiungere il 10% o más.

La base imponibile e il Valore di Riferimento del Catasto

Dal 2022, la base imponibile su cui si calcola l'ITP non è determinata esclusivamente dal prezzo pattuito nel contratto di compravendita, bensì dal Valor de Referencia determinato dalla Dirección General del Catastro.

Se il valore indicado nell'atto è superiore al Valor de Referencia catastale, si pagheranno le imposte sul valore riportato nell'atto. Al contrario, se il valore fissato nell'atto è inferiore al Valor de Referencia ufficiale, l'acquirente dovrà versare le imposte sull'importo stabilito dall'Amministrazione catastale, a meno che non si avvii una procedura formale di ricorso dimostrando reali difetti dell'immobile.

Aliquote ridotte e incentivi fiscali

Diverse comunità autonome prevedono riduzioni dell'aliquota ITP per determinati profili di acquirenti o per circostanze specifiche:

• Giovani acquirenti: Agevolazioni in base all'età (di solito per chi ha meno di 32 o 35 anni) per l'acquisto della prima casa principale.
• Famiglie numerose o monoparentali: Aliquote ridotte applicabili se l'immobile è destinato a residenza permanente.
• Persone con disabilità: Aliquote agevolate in funzione del grado di disabilità certificato.
• Immobili in zone rurali o svantaggiate: Benefici fiscali volti a favorire il ripopolamento.

Onorari notarili

L'intervento del notaio conferisce fede pubblica all'atto di compravendita, garantendo la sicurezza giuridica dell'operazione. Gli onorari notarili non sono liberi: sono regolamentati rigorosamente dal Governo tramite il Real Decreto 1426/1989, con cui si approva la tariffa notarile (Arancel de los Notarios).

Ciò significa che tutti i notai sul territorio spagnolo applicano esattamente le stesse tariffe per lo stesso servizio, pur potendo concedere uno sconto massimo del 10% stabilito dalla legge.

Fattori che influiscono sulla parcella notarile

Il costo finale del notaio dipende da diversi fattori parametrizzati nella tariffa ufficiale:

• Il prezzo indicato nell'atto di compravendita: Maggiore è l'importo dell'immobile, più alta è la fascia applicabile della tariffa regolamentata.
• La lunghezza dell'atto: Il numero di pagine del documento originale e dei mutui redatti incrementa leggermente l'importo finale.
• Copie autentiche e semplici: Il rilascio di copie aggiuntive per acquirente, venditore e pubbliche amministrazioni comporta un costo per pagina.

In genere, le spese notarili per la compravendita di una casa usata oscillano tra 600 e 1.000 euro, a seconda dell'importo pattuito per il trasferimento.

Spese del Registro della Proprietà

Dopo la firma dell'atto dal notaio, è fondamentale iscrivere il titolo di proprietà nel Registro de la Propiedad di competenza dell'immobile. Sebbene l'iscrizione non sia legalmente obbligatoria in Spagna fatta eccezione per i casi con mutuo ipotecario, risulta indispensabile per garantire la tutela giuridica nei confronti dei terzi.

Come i notai, anche i conservatori del registro immobiliare applicano onorari stabiliti da una tariffa ufficiale regolamentata dal Real Decreto 1427/1989. Il costo viene calcolato in base all'importo fissato nel documento pubblico di compravendita.

Di norma, la parcella del Registro de la Propiedad per un'abitazione residenziale oscilla tra 400 e 700 euro. La gestione dell'iscrizione genera una nota di trascrizione e il successivo invio dei dati di titolarità al Catastro.

Onorari della Gestoría

La gestoría è l'agenzia incaricata di gestire il pagamento delle liquidazioni fiscali (come l'ITP) e di presentare la documentazione presso il Registro de la Propiedad competente. A differenza di notai e conservatori, i professionisti delle gestorías svolgono una libera professione, pertanto i loro onorari non sono fissati da tariffe ufficiali.

Il costo orientativo dei servizi di una gestoría per la gestione di una compravendita oscilla tra 300 e 500 euro. Quando l'acquisto avviene senza finanziamento bancario, l'acquirente ha la piena libertà di scegliere la gestoría di sua preferenza o di gestire personalmente la liquidazione delle imposte e la registrazione.

Spese aggiuntive in caso di finanziamento ipotecario

Se l'acquisto requiere un finanziamento tramite mutuo ipotecario, il quadro normativo stabilito dalla Ley 5/2019, che regola i contratti di credito immobiliare, distribuisce la ripartizione dei costi in modo favorevole all'acquirente:

• A carico della banca: L'istituto finanziario deve farsi carico interamente delle spese notarili, di gestoría, di registro della proprietà e dell'Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) legati alla stipula del mutuo.
• A carico dell'acquirente: L'acquirente sostiene unicamente il costo della perizia ufficiale (tasación) dell'immobile (necessaria per determinare la capacità ipotecaria dell'immobile) e le copie dell'atto espressamente richieste per uso personale.

La perizia omologata deve essere eseguita da una società accreditata e il suo prezzo oscilla solitamente tra 300 e 600 euro, a seconda della tipologia e della superficie dell'immobile.

Aspetti chiave nella Comunidad de Madrid: edilizia convenzionata (VPO)

Nell'ambito della Comunidad de Madrid, la compravendita di abitazioni di protezione pubblica (VPO) presenta specifiche particolarità legali che influiscono sull'operazione finanziaria.

Prima di formalizzare l'acquisto di un immobile convenzionato nella Comunidad de Madrid, è indispensabile verificare se l'abitazione mantenga ancora vigenti i limiti di prezzo massimo di vendita fissati dalla normativa regionale. Inoltre, occorre verificare se l'immobile rientri nel periodo legale di tutela o se sia suscettibile di svincolo (descalificación).

Le pratiche amministrative di descalificación o le richieste di autorizzazione alla vendita presso la Consejería de Vivienda della Comunidad de Madrid richiedono la verifica dei requisiti dei richiedenti e la valutazione dell'eventuale restituzione di agevolazioni o contributi percepiti in passato.

L'intervento del Personal Shopper Inmobiliario (PSI)

Una corretta pianificazione finanziaria e una verifica giuridica approfondita dei vincoli gravanti sull'immobile sono essenziali per evitare costi imprevisti. Un Personal Shopper Inmobiliario (PSI) agisce in rappresentanza esclusiva della parte acquirente, garantendo che ogni fase del processo sia trasparente ed efficiente.

Il lavoro del PSI comprende l'analisi del Valor de Referencia catastale per ottimizzare il pagamento dell'ITP, la verifica dei registri prima della firma del contratto preliminare (arras) e la negoziazione delle condizioni economiche dell'immobile. In questo modo, l'acquirente si assicura il miglior prezzo finale possibile con le massime garanzie contrattuali.

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