Spese del mutuo: chi paga cosa dopo la Legge 5/2019
Acquistare un'abitazione tramite finanziamento bancario comporta la formalizzazione di due distinti rogiti davanti al notaio: l'atto di compravendita dell'immobile e l'atto di mutuo ipotecario. Per anni, la ripartizione dei costi associati alla costituzione dell'ipoteca è stata oggetto di continue controversie giudiziarie in Spagna, dato che gli istituti di credito imponevano nei contratti clausole que attribuivano la totalità delle spese al cliente mutuatario.
Questa situazione è cambiata in modo sostanziale con l'approvazione della Legge 5/2019, del 15 marzo, regolatrice dei contratti di credito immobiliare (LCCI). La normativa ha stabilito una ripartizione legale chiara e imperativa tra la banca e l'acquirente. Nell'analizzare la questione centrale su chi paga le spese del mutuo per ciascuna voce, la legge non lascia spazio alla negoziazione né a interpretazioni discrezionali da parte degli istituti bancari.
Il contesto della Legge 5/2019 e la tutela del consumatore
La Legge 5/2019 ha recepito nell'ordinamento giuridico spagnolo la Direttiva 2014/17/UE sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali. Il suo obiettivo principale era incrementare la trasparenza del mercado creditizio, riequilibrare le posizioni tra gli istituti bancari e i clienti, e porre fine al contenzioso derivante dalle clausole vessatorie.
Prima di questa riforma, il cliente acquirente doveva farsi carico interamente della parcella notarile, dell'iscrizione al registro, della gestione amministrativa e dell'Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). A seguito di diverse sentenze del Tribunal Supremo e della Corte di Giustizia dell'Unione Europea (CGUE), il legislatore ha stabilito che l'istituto finanziario, essendo il principale interessato alla corretta costituzione e iscrizione della garanzia ipotecaria, dovesse farsi carico della maggior parte di questi costi.
Ripartizione dettagliata: chi paga ciascuna voce delle spese del mutuo
La normativa distingue in modo rigoroso quali voci spettino al mutuante (la banca) e quali al mutuatario (l'acquirente che richiede il prestito). Di seguito si dettaglia l'attribuzione di ciascuna delle spese proprie della costituzione del credito immobiliare.
Spese a carico dell'istituto bancario
La legge stabilisce espressamente che la banca deve pagare i seguenti costi derivanti dalla preparación e formalizzazione del prestito:
- Onorario notarile dell'atto di mutuo: Gli onorari corrispondenti alla redazione e alla stipula dell'atto pubblico del prestito ipotecario sono interamente a carico dell'istituto finanziario.
- Spese del Registro de la Propiedad: L'iscrizione dell'ipoteca nel Registro de la Propiedad è la pratica che conferisce validità giuridica alla garanzia reale della banca. La fattura emessa dal conservatore per questa voce è pagata dall'istituto.
- Onorari dell'agenzia pratiche: La gestione amministrativa dell'atto di mutuo, che include il ritiro del documento notarile, il pagamento delle imposte e la presentazione al Registro, deve essere saldata dalla banca quando l'agenzia pratiche viene designata dall'istituto stesso.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Nella modalità di documenti notarili corrispondente agli atti di prestito ipotecario, il soggetto passivo dell'imposta è la banca, in conformità con la modifica del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Spese a carico del cliente acquirente
Da parte sua, la legge assegna al mutuatario un numero ridotto di voci relative alla verifica preliminare dell'immobile e all'ottenimento della documentazione personale:
- Perizia dell'immobile: La valutazione ufficiale dell'abitazione è indispensabile per determinare il valore d'asta e la percentuale massima di finanziamento concessa dall'istituto. L'importo della perizia spetta al cliente. Tuttavia, l'acquirente conserva il diritto di fornire una perizia valida effettuata da qualsiasi società di perizia omologata dal Banco de España, senza che l'istituto bancario possa rifiutarla se è in corso di validità.
- Copie dell'atto richieste dall'acquirente: Mentre la copia matrice e le copie richieste dalla banca sono pagate da quest'ultima, le copie semplici o autenticate dell'atto di mutuo espressamente richieste dal cliente saranno a suo carico.
Attribución legale delle spese nella costituzione del prestito ipotecario
Ripartizione imperativa dei costi associati alla formalizzazione del mutuo secondo quanto stabilito dalla Legge 5/2019.
| Voce di spesa | Parte tenuta al pagamento | Riferimento legale |
|---|---|---|
| Onorario notarile (atto matrice) | Istituto mutuante (Banca) | Ley 5/2019, art. 14.1.e) ii |
| Iscrizione nel Registro de la Propiedad | Istituto mutuante (Banca) | Ley 5/2019, art. 14.1.e) iii |
| Onorari dell'agenzia pratiche | Istituto mutuante (Banca) | Ley 5/2019, art. 14.1.e) iv |
| Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) | Istituto mutuante (Banca) | RDL 17/2018 / LITPAJD art. 29 |
| Perizia dell'immobile | Mutuatario (Cliente) | Ley 5/2019, art. 14.1.e) i |
| Copie dell'atto richieste dal cliente | Mutuatario (Cliente) | Ley 5/2019, art. 14.1.e) ii |
Voce di spesa
Onorario notarile (atto matrice)
Parte tenuta al pagamento
Istituto mutuante (Banca)
Riferimento legale
Ley 5/2019, art. 14.1.e) ii
Voce di spesa
Iscrizione nel Registro de la Propiedad
Parte tenuta al pagamento
Istituto mutuante (Banca)
Riferimento legale
Ley 5/2019, art. 14.1.e) iii
Voce di spesa
Onorari dell'agenzia pratiche
Parte tenuta al pagamento
Istituto mutuante (Banca)
Riferimento legale
Ley 5/2019, art. 14.1.e) iv
Voce di spesa
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Parte tenuta al pagamento
Istituto mutuante (Banca)
Riferimento legale
RDL 17/2018 / LITPAJD art. 29
Voce di spesa
Perizia dell'immobile
Parte tenuta al pagamento
Mutuatario (Cliente)
Riferimento legale
Ley 5/2019, art. 14.1.e) i
Voce di spesa
Copie dell'atto richieste dal cliente
Parte tenuta al pagamento
Mutuatario (Cliente)
Riferimento legale
Ley 5/2019, art. 14.1.e) ii
La ripartizione regolata dalla Legge 5/2019 è di applicazione obbligatoria per tutti i contratti di credito immobiliare stipulati a partire dalla sua entrata in vigore nel giugno 2019.
Differenza fondamentale tra spese del mutuo e spese di compravendita
Esiste spesso confusione tra le spese derivanti dal finanziamento e le spese proprie del contratto di compravendita dell'immobile. È fondamentale sottolineare che la Legge 5/2019 regola in modo esclusivo chi paga le spese del mutuo nell'ambito del finanziamento, senza alterare il regime generale delle operazioni di trasferimento immobiliare.
All'atto dell'acquisto della proprietà si generano voci finanziarie e imposte indipendenti che spettano all'acquirente:
- Imposte sull'acquisto: Se l'immobile è di nuova costruzione, l'acquirente pagherà l'Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) insieme all'IAJD associato alla compravendita. Se l'immobile è usato o di segunda mano, l'acquirente verserà l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), le cui aliquote fiscali sono regolate da ciascuna comunità autonoma (come avviene nella Comunidad de Madrid, dove si applica l'aliquota generale del 6%).
- Notaio e registro della compravendita: Gli onorari notarili e registrali relativi al cambio di intestazione dell'immobile nell'atto di compravendita continuano a essere pagati dall'acquirente, secondo la consueta ripartizione delle transazioni immobiliari in Spagna.
- Agenzia pratiche della compravendita: I costi derivanti dalla gestione dell'atto di trasferimento della proprietà spettano all'acquirente dell'immobile.
L'atto di trasparenza preliminare davanti al notaio
Una delle principali novità introdotte dalla Legge 5/2019 per garantire il consenso informato del cliente è la procedura telematica preliminare davanti al notaio. Prima della firma formale dell'atto ipotecario, la legge impone un termine minimo di riflessione di dieci giorni da quando la banca deposita la documentazione sulla piattaforma notarile.
Durante questo periodo, il cliente deve recarsi presso lo studio notarile liberamente scelto per ricevere consulenza giuridica gratuita da parte del notaio. In questo atto, il notaio redige un verbale di trasparenza in cui verifica che siano stati consegnati documenti chiave come il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (FEIN), la Scheda di Avvertenze Standardizzate (FIAE) e la simulazione delle rate.
In tale seduta si riesaminano in modo dettagliato le spese assunte da ciascuna parte, il tasso di interesse applicabile, le clausole suelo (espressamente vietate dalla LCCI) e la presenza di commissioni contrattuali.
Commissione di apertura e altri costi finanziari correlati
Oltre alle spese notarili, dell'agenzia pratiche, del registro e della perizia, le operazioni di credito ipotecario possono includere costi di natura strettamente finanziaria. Tra questi spicca la commissione di apertura, un importo che gli istituti bancari possono addebitare al cliente al momento della concessione del prestito.
Affinché la commissione di apertura sia valida, la normativa e la giurisprudenza esigono che essa comprenda la totalità delle spese di istruttoria, gestione e concessione del mutuo, e che il suo importo sia stato adeguatamente comunicato nella FEIN. Allo stesso modo, i tribunali stabiliscono che tale commissione debba corrispondere a servizi effettivamente prestati o a costi reali sostenuti dall'istituto.
Reclamo delle spese nei mutui stipulati prima del 2019
Per coloro che hanno sottoscritto un contratto di mutuo prima dell'entrata in vigore della Legge 5/2019, la giurisprudenza del Tribunal Supremo e della CGUE stabilisce il diritto di richiedere la restituzione degli importi indebitamente addebitati in virtù di clausole nulle perché vessatorie.
Gli importi soggetti a rimborso per i mutui antecedenti a giugno 2019 comprendono:
- Il 100% della fattura dell'agenzia pratiche.
- Il 100% della fattura della perizia dell'immobile.
- Il 100% delle spese di iscrizione nel Registro de la Propiedad.
- Il 50% degli onorari notarili dell'atto di mutuo.
L'IAJD versato per mutui stipulati prima di novembre 2018 non è oggetto di rimborso da parte dell'istituto finanziario, secondo il criterio stabilito dalla Sezione Contenzioso-Amministrativo del Tribunal Supremo.
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