Cosa succede alla casa in un divorzio: vendere, assegnare o attribuire l'uso

Il regime patrimoniale del matrimonio come punto di partenza

Prima di esaminare le opzioni per la proprietà, è indispensabile verificare le convenzioni matrimoniali o il regime patrimoniale applicable per impostazione predefinita nella comunità autonoma di riferimento:

• Comunione dei beni (sociedad de gananciales): I beni acquistati durante il matrimonio con fondi comuni appartengono a entrambi i coniugi in parti uguali. Se l'abitazione è stata acquistata dopo le nozze all'interno di questo regime, fa parte del patrimonio comune e deve essere liquidata nella relativa procedura.
• Separazione dei beni: Ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati a proprio nome. Se la casa è stata acquistata in comproprietà indivisa tra entrambi, la proprietà si distribuisce in base alla percentuale versata e indicata nell'atto pubblico di compravendita.

Conoscere con chiarezza la struttura proprietaria precedente determina l'iter processuale per liquidare la comunione coniugale o sciogliere la comproprietà indivisa sull'abitazione familiare.

Le tre vie principali per risolvere la titolarità dell'immobile

Quando la coppia decide di non mantenere la comproprietà dell'immobile dopo la rottura, esistono tre meccanismi principali per dare una soluzione giuridica e patrimoniale alla casa.

1. Vendita dell'immobile a un terzo

La vendita diretta sul mercato immobiliare è di norma l'opzione più chiara dal punto di vista finanziario. Consente di estinguere interamente il mutuo residuo e dividere la liquidità rimanente in base alla quota di proprietà di ciascuno.

Per effettuare questa operazione è necessario l'accordo esplicito di entrambe le parti o un'autorizzazione giudiziale nell'ambito della causa di divorzio. È fondamentale stabilire una valutazione di mercato realistica e disporre di una strategia commerciale che eviti lo stallo della vendita dovuto a divergenze tra i comproprietari.

2. Assegnazione dell'immobile tramite scioglimento della comunione (extinción de condominio)

Se uno dei coniugi desidera acquisire la totalità della casa, non è necessario effettuare una compravendita convenzionale. La figura giuridica adeguata è lo scioglimento della comunione (extinción de condominio) o disoluzione della comunità di beni.

In questa procedura, un coniuge cede la propria percentuale di proprietà all'altro in cambio di un conguaglio economico pari al valore attuale della sua quota, detraendo l'importo proporzionale del debito ipotecario ancora da ammortizzare.

Il vantaggio principale dello scioglimento della comunione risiede nel minor costo fiscale rispetto alla compravendita, poiché è soggetto all'imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) anziché all'imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP).

3. Mantenimento della comproprietà indivisa e patto d'uso

In determinate circostanze, le parti decido di conservare temporaneamente la comproprietà dell'immobile. Questa situazione si verifica di frequente quando manca la liquidità immediata per liquidare il coniuge che lascia la casa o quando si preferisce rinviare la vendita a un momento di mercato più favorevole.

In questi casi è indispensabile regolare nell'accordo di divorzio la ripartizione rigorosa dei costi fissi (spese condominiali, IBI, spese straordinarie) e delle rate del mutuo ipotecario, prevenendo future controversie per mancato pagamento.

L'uso dell'abitazione familiare e l'affidamento dei figli minori

Nel valutare cosa succede alla casa in un divorzio, è fondamentale distinguere tra la titolarità della proprietà (chi è il proprietario) e il diritto di uso e godimento (chi risiede nell'immobile).

Il Codice Civile dà priorità alla tutela del preminente interesse dei minori. Negli elenchi di affidamento esclusivo, l'attribuzione dell'uso della casa familiare spetta di norma ai figli minori e al genitore collocatario, indipendentemente da chi dei due sia l'intestatario registrale della casa.

Nei casi di affidamento condiviso, l'assegnazione dell'uso della casa viene stabilita caso per caso. Tra le formule più utilizzate figurano:

• Uso alternato o modello nido: I figli rimangono in modo continuativo nell'abitazione familiare e sono i genitori ad alternarsi all'interno di essa durante i rispettivi periodi di affidamento.
• Assegnazione temporanea: Viene concesso l'uso dell'immobile al coniuge con maggior necessità di tutela o minore capacità economica per un periodo determinato.
• Liquidazione o vendita immediata: Se entrambi i genitori dispongono di risorse sufficienti a garantire una casa adeguata ai minori durante il loro periodo di custodia, si può autorizzare la vendita dell'immobile senza assegnazione d'uso esclusivo.

Cosa succede al mutuo residuo dopo la separazione?

L'accordo di divorzio o la sentenza del tribunale vincolano le parti in causa, ma non modificano i contratti sottoscritti con l'istituto di credito. Per la banca, entrambi gli ex coniugi rimangono debitori in solido del mutuo ipotecario, anche se è stata concordata formalmente l'attribuzione del pagamento a uno solo di essi.

Se uno dei coniugi rileva la proprietà e si fa carico dell'intero debito ipotecario, è necessario avviare una novazione ipotecaria con la banca per sollevare l'altro coniuge dalla responsabilità del prestito. La banca valuterà la solvibilità dell'assegnatario e potrà richiedere garanzie supplementari per approvare il cambio di intitolazione del debito.

Implicazioni fiscali nella divisione o nel trasferimento dell'immobile

Ogni modifica sul patrimonio immobiliare in caso di separazione o divorzio comporta precise conseguenze fiscali:

• Imposta sugli atti giuridici documentati (AJD): Lo scioglimento della comunione sconta questa imposta sul valore globale dell'immobile o sul valore della quota trasferita, applicando l'aliquota stabilita dalla comunità autonoma.
• Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF): L'assegnazione proporzionale nello scioglimento della comunione non genera plusvalenze patrimoniali ai fini dell'IRPF, a condizione che non vi siano eccedenze di assegnazione non conguagliate. Nella vendita a terzi, la plusvalenza o minusvalenza deve essere dichiarata nei redditi.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): L'assegnazione del diritto d'uso non costituisce presupposto d'imposta ai fini della plusvalenza comunale. Inoltre, le assegnazioni derivanti dallo scioglimento del regime patrimoniale coniugale godono di non assoggettamento nella maggior parte delle fattispecie previste dalla legge.

Casi speciali: edilità convenzionata (VPO) nella Comunidad de Madrid

Se l'immobile oggetto di liquidazione matrimoniale è un'abitazione di edilizia convenzionata (VPO) situata nella Comunidad de Madrid, l'operazione è subordinata al regime giuridico autonómico in materia di edilizia residenziale pubblica o agevolata.

Sia nel trasferimento a terzi sia nell'assegnazione tramite scioglimento della comunione, occorre rispettare i seguenti requisiti specifici:

• Prezzo massimo di vendita o valutazione: L'importo concordato o la valutazione delle quote non può superare il prezzo massimo legale di vendita fissato dalla Comunidad de Madrid per il modulo e la tipologia dell'immobile.
• Diritti di prelazione e riscatto: In determinate promozioni con vincolo pubblico attivo, l'amministrazione autonoma gode del derecho di prelazione per l'acquisto dell'immobile.
• Svincolo dal regime di protezione: Per vendere l'immobile sul libero mercato senza limiti di prezzo, occorrerà avviare la procedura di svincolo volontario presso la Dirección General de Vivienda della Comunidad de Madrid e restituire le agevolazioni pubbliche o le esenzioni fiscali di cui si è beneficiato.

Coordinamento tra strategia legale e gestione immobiliare

Risolvere il futuro della casa dopo un divorzio richiede di combinare l'analisi del diritto di famiglia, la pianificazione fiscale e la conoscenza tecnica del mercato immobiliare. Redigere accordi di assegnazione senza aver previamente verificato la capacità di rifinanziamento ipotecario o la situazione catastale e registrale dell'immobile può innescare blocchi di difficile risoluzione.

L'azione congiunta di professionisti specializzati garantisce che l'accordo di divorzio sia pienamente eseguibile dinanzi a notai, istituti di credito e Pubblica Amministrazione, tutelando il patrimonio di entrambe le parti.

In Sky Real Estate strutturiamo soluzioni integrali per la gestione degli asset immobiliari nei processi di separazione. La nostra area di consulenza legale, affiancata dai riconoscimenti Sky Law European Legal Awards 2023-2025, opera in modo coordinato con la divisione di intermediazione creditizia e immobiliare, registrata con il codice ICI D-286 Banco de España.

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