Il quadro normativo: Ley de Propiedad Horizontal e riforma del 2019

Per anni è sussistita un'incertezza sulla reale capacità delle assemblee condominiali di limitare l'attività turistica nei propri immobili. La situazione è cambiata in modo determinante dopo l'entrata in vigore del Real Decreto-ley 7/2019, relativo a misure urgenti in materia di casa e affitto. Questa norma ha modificato la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) e ha introdotto l'articolo 17.12, fornendo strumenti giuridici chiari ai condomini.

Il testo di legge stabilisce che la delibera per limitare o condizionare l'esercizio dell'attività di locazione turistica richiede il voto favorevole di tre quinti del totale dei proprietari che, a loro volta, rappresentino i tre quinti delle quote di partecipazione. In recenti pronunce giudiziarie, il Tribunal Supremo ha chiarito che il termine limitare o condizionare comprende esplicitamente la possibilità di deliberare il divieto totale dell'attività nell'immobile.

Requisiti e maggioranze per adottare la delibera in assemblea

Affinché la decisione del condominio di vietare gli appartamenti turistici sia plenamente legale e vincolante, devono essere rispettate rigide formalità durante lo svolgimento dell'assemblea condominiale:

• Inclusione formale nell'ordine del giorno: Il punto da trattare deve essere indicato in modo chiaro ed esplicito nella convocazione formale dell'assemblea ordinaria o straordinaria.
• Doppia maggioranza dei tre quinti: È richiesta l'approvazione di almeno il 60% del totale dei proprietari dell'immobile e del 60% delle quote di partecipazione dell'edificio.
• Calcolo del voto degli assenti: I proprietari regolarmente convocati che non partecipano alla reunión dispongono di un termine di 30 giorni solari dalla notifica del verbale per esprimere il proprio dissenso. Se non comunicano il proprio diniego entro tale periodo, il loro voto viene sommato alla decisione della maggioranza adottata.

Irretroattività: cosa succede con gli appartamenti turistici già esistenti?

Un aspetto fondamentale della normativa è il principio di non retroattività. L'adozione di una delibera condominiale per vietare le locazioni turistiche non influisce sugli immobili che disponevano già di una licenza turística legale prima della data della delibera e svolgevano effettivamente l'attività.

Tuttavia, i proprietari di immobili turistici con licenze pregresse devono rispettare le norme generali di convivenza del condominio. Il condominio conserva la facoltà di intraprendere azioni giudiziarie attraverso l'azione di cessazione, regolamentata dall'articolo 7.2 della LPH, qualora l'attività generi molestie insalubri, nocive, pericolose o illecite comprovabili.

Importanza della trascrizione nel Registro de la Propiedad

Affinché il divieto deliberato dall'assemblea sia efficace nei confronti dei futuri acquirenti di immobili nello stabile, è indispensabile modificare lo statuto del condominio e trascrivere la delibera nel Registro de la Propiedad.

Se la norma non viene trascritta nel registro pubblico, un nuovo acquirente che compri un appartamento nell'edificio non sarà tenuto a rispettare il divieto, poiché tale vincolo non risulta nella pubblicità immobiliare dell'immobile al momento della compravendita.

Altre misure: maggiorazione delle spese condominiali

Oltre all'opzione di vietare nuovi immobili turistici, la Ley de Propiedad Horizontal consente di adottare misure economiche. Con la stessa maggioranza qualificata dei tre quinti dei proprietari e delle quote, l'assemblea può deliberare l'aumento del contributo alle spese ordinarie dell'immobile in cui si svolge l'attività.

Questo incremento della quota condominiale ha un limite legale fissato dalla norma: non può superare il 20% della quota ordinaria assegnata all'immobile. A differenza del divieto di nuova apertura, questa maggiorazione economica può essere applicata anche agli appartamenti turistici che operavano prima della delibera.

Regolamentazione urbanistica e Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Al di là delle delibere dell'assemblea condominiale, esistono normative regionali e comunali di urbanistica che determinano le condizioni d'uso di un immobile. Ad esempio, nell'ambito della Comunidad de Madrid, la regolamentazione richiede il rispetto di requisiti urbanistici specifici, come accessi indipendenti o licenze di uso terziario a seconda della zona.

Nel caso specifico della Comunidad de Madrid, le Viviendas de Protección Oficial (VPO) e gli immobili con qualche tipo di tutela pubblica hanno l'espresso divieto di utilizzo come alloggio turistico. Tali immobili devono essere destinati esclusivamente a residenza abituale e permanente dei loro assegnatari o proprietari.

Considerazioni prima di acquistare un immobile

Prima di acquistare un immobile con l'intenzione di destinarlo alla locazione turistica, è prioritario verificare lo statuto del condominio e richiedere una nota simple registral per verificare se existe un divieto trascritto.

Se pianifichi di acquistare un immobile per investimento o residenza e desideri analizzare le opzioni di finanziamento nel mercato attuale, puoi rivolgerti a intermediari del credito immobiliare per studiare la fattibilità finanziaria dell'operazione considerando le caratteristiche normative della proprietà.