Documentazione di base e indispensabile davanti al notaio

Per formalizzare mediante atto pubblico una compravendita immobiliare in Spagna, lo studio notarile richiede una serie di certificaciones identificative e finanziarie legalmente vincolanti. La legislazione spagnola, in particolare la normativa volta alla prevenzione del riciclaggio di denaro, impone di verificare l'identità di tutte le parti e di ispezionare i mezzi di pagamento utilizzati nella transazione.

1. Número de Identificación de Extranjero (NIE)

Il NIE è il codice personale, unico e identificativo assegnato dalla Dirección General de la Policía ai cittadini stranieri. È un requisito del tutto indispensabile per acquistare qualsiasi immobile, versare le relative imposte regionali o statali e procedere alla successiva iscrizione nel Registro de la Propiedad. Questo documento si ottiene presso le stazioni di polizia abilitate sul territorio spagnolo o presso le ambasciate e i consolati di Spagna nel paese di residenza dell'acquirente.

2. Passaporto o documento d'identità nazionale

Gli acquirenti provenienti da paesi membri dell'Unione Europea o dello Spazio Economico Europeo possono identificarsi tramite il documento d'identità nazionale del proprio paese o il passaporto. Nel caso di acquirenti extracomunitari, è obbligatorio presentare il passaporto originale in corso di validità. È fondamentale verificare che la validità del documento non scada prima della data stabilita per la firma del rogito di compravendita.

3. Dimostración dell'origine dei fondi e dei mezzi di pagamento

Ai sensi della Ley 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro, l'acquirente deve giustificare documentalmente la provenienza del denaro impiegato nell'acquisto. A tal fine, deve fornire certificati rilasciati dall'istituto finanziario emittente dei fondi, estratti conto bancari recenti, contratti di vendita di beni precedenti o dichiarazioni dei redditi. Se il capitale proviene da conti bancari al di fuori della zona euro, è richiesta la ricevuta del bonifico bancario internazionale inviato al conto di destinazione in Spagna.

4. Conto corriente bancario aperto in Spagna

Per la gestione del pagamento il giorno della firma, la prassi bancaria e notarile spagnola requiere che il versamento sia effettuato tramite assegno circolare o bancario circolare, emesso da un istituto di credito operante in Spagna. Inoltre, disporre di un conto locale facilita il pagamento dell'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o dell'IVA, delle parcelle notarili e di registrazione, oltre alla successiva domiciliazione delle utenze dell'immobile.

Documenti aggiuntivi in base alla residenza fiscale

La situazione tributaria dell'acquirente al momento dell'acquisto determina la richiesta di adempimenti amministrativi complementari.

Acquirenti non residenti fiscali

Si considera non residente la persona che trascorre meno di 183 giorni all'anno in Spagna e il cui nucleo di interessi economici non si trova sul territorio nazionale. In questo scenario, è necessario fornire:

• Certificado de No Residencia: Documento ufficiale rilasciato dalla Policía Nacional che attesta che la persona non risiede in Spagna. Molti istituti finanziari gestiscono questo documento al momento dell'apertura di un conto bancario per non residenti.
• Modelo D-1A (Declaración de Inversiones Extranjeras): Modulo amministrativo inviato al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa per notificare gli investimenti immobiliari provenienti dall'estero.
• Certificato di residenza fiscale: Documento rilasciato dall'amministrazione finanziaria del paese in cui l'acquirente paga abitualmente le tasse, utile per evitare problemi di doppia imposizione.

Acquirenti residenti fiscali

Se il cittadino straniero risiede legalmente in Spagna e presenta le proprie dichiarazioni dei redditi nel paese, i requisiti documentali sono equiparati a quelli di qualsiasi residente nazionale:

• Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE): Documento fisico che attesta il permiso de residencia legal e contiene il numero di NIE.
• Certificato di residenza fiscale: Rilasciato dalla Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), confirma il domicilio fiscale sul territorio spagnolo.

Finanziamento e intermediazione per la compravendita

Quando l'acquisto dell'abitazione richiede la richiesta di un mutuo ipotecario, gli istituti bancari spagnoli richiedono un fascicolo documentale più ampio per valutare la solvibilità dell'aspirante mutuatario all'estero.

Tra la documentazione abituale vengono richieste le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni fiscali presentate nel paese d'origine, le ultime buste paga o certificati di reddito sottoposti a revisione, estratti conto bancari degli ultimi dodici mesi e un rapporto sulla cronologia creditizia rilasciato da organismi riconosciuti nel paese di residenza. Tutti questi testi redatti in lingua straniera devono essere accompagnati dalla relativa traduzione giurata.

A causa della complessità organizzativa legata al coordinamento della perizia, della convalida documentale e dell'offerta vincolante con le banche spagnole, è consigliabile avvalersi di un supporto professionale. Affidarsi a intermediari del credito immobiliare consente di gestire le fasi delle pratiche bancarie con maggiore fluidità, confrontare diverse offerte di finanziamento per non residenti e assicurarsi che la documentazione soddisfi i criteri normativi richiesti dallo studio notarile.

Firma davanti al notaio tramite procura di rappresentanza

Se l'acquirente straniero non può recarsi personalmente in Spagna il giorno della firma del rogito, ha la possibilità di nominare un rappresentante legale affinché agisca in suo nome.

Requisiti della procura notarile rilasciata all'estero

1. Procura notarile specifica: Deve contenere facoltà esplicite per acquistare beni immobili, richiedere il NIE, aprire o chiudere conti correnti bancari e saldare le imposte presso le pubbliche amministrazioni.
2. Apostille de L'Aja o legalizzazione diplomatica: Se la procura viene rilasciata davanti a un notaio fuori dalla Spagna, deve includere l'Apostille de L'Aja (per i paesi firmatari della convenzione) o la relativa legalizzazione per via consolare per garantirne la validità giuridica in Spagna.
3. Traduzione giurata: A meno che la procura non sia redatta direttamente in formato bilingue (spagnolo e lingua d'origine) dal notaio emittente, è richiesta una traduzione giurata effettuata da un traduttore ufficiale nominato dal Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación della Spagna.

Immobili con regime di edilizia convenzionata (VPO)

Nel caso in cui l'acquisto sia orientato verso una Vivienda de Protección Oficial (VPO) nell'ambito geografico della Comunidad de Madrid, gli stranieri con residenza legale devono fornire la documentazione che attesti il rispetto delle condizioni stabilite dal piano regionale per l'edilizia abitativa.

Sarà indispensabile presentare il certificato di residenza (empadronamiento), la dichiarazione dei redditi per dimostrare che i redditi annuali non superano i limiti stabiliti dalla normativa della Comunità Autonoma di Madrid e la certificazione del Registro de la Propiedad che confermi la mancata titolarità di un'altra abitazione sul territorio nazionale. Inoltre, occorrerà allegare l'autorizzazione previa alla vendita o la notifica del prezzo massimo di vendita rilasciata dalla Consejería competente in materia abitativa della Comunidad de Madrid.