Che cosa regola il certificato di abitabilità e quali tipologie esistono?

Questo certificato tecnico conferma che un immobile possiede le condizioni architettoniche e igieniche per l'uso residenziale. Un professionista competente, come un architetto o un geometra o architetto tecnico, deve effettuare un'ispezione visiva e strumentale della proprietà per verificare parametri quali la superficie utile minima, l'altezza utile dei soffitti, la ventilazione naturale, l'illuminazione e la presenza delle dotazioni impiantistiche di base.

In base all'anzianità dell'immobile e agli interventi effettuati su di esso, esistono tre tipi di certificato:

• Certificato di prima occupazione: rilasciato per abitazioni di nuova costruzione al termine dei lavori.
• Certificato di seconda occupazione: relativo a immobili esistenti già abitati che richiedono il rinnovo del documento dopo la scadenza del relativo periodo di validità.
• Certificato di prima occupazione per ristrutturazione: obbligatorio per le proprietà in cui sono state eseguite ristrutturazioni strutturali, modifiche della distribuzione interna o cambi di destinazione d'uso da commerciale a residenziale.

Dove e quando è obbligatorio il certificato di abitabilità?

L'obbligatorietà di questo documento varia a seconda dell'ubicazione dell'immobile. Poiché le competenze in materia di edilizia residenziale spettano alle comunità autonome, ogni regione stabilisce i propri requisiti legali.

Regioni come la Catalogna, le Isole Baleari, le Asturie, la Cantabria, La Rioja, Murcia e la Comunitat Valenciana richiedono in modo indispensabile il possesso di un certificato di abitabilità in vigore per effettuare tre operazioni principali:

1. Stipulare atti pubblici di compravendita davanti al notaio.
2. Formalizzare un contratto di locazione legale dell'abitazione.
3. Attivare le utenze di base di acqua, elettricità e gas con le compagnie fornitrici.

Al contrario, in comunità come l'Andalusia o la Galizia, la pratica di questo certificato regionale è stata unificata all'interno delle licenze comunali di prima o seconda occupazione gestite direttamente da ciascun comune.

Impatto del certificato sulla concessione dei mutui

Quando si richiede un finanziamento per l'acquisto di un immobile, gli istituti bancari esigono che la proprietà sia regolarizzata secondo la pianificazione urbanistica. La presenza del certificato di abitabilità o della licenza comunale equivalente risulta indispensabile nella fase di perizia dell'immobile.

Durante la perizia ufficiale, se l'architetto perito rileva che la proprietà è priva di questo documento o non soddisfa i requisiti per ottenerlo, la perizia includerà avvertenze legali. Ciò impedisce di norma alle banche di approvare l'operazione finanziaria, poiché gli istituti non concedono mutui ipotecari su beni per i quali non sia riconosciuta legalmente l'idoneità all'uso residenziale.

Se desideri coordinare adeguatamente la perizia dell'immobile con la richiesta del prestito, puoi ricorrere al supporto specializzato dei nostri intermediari del credito inmobiliario per gestire le pratiche tecniche e ipotecarie con gli istituti bancari.

Requisiti tecnici per ottenere il certificato

Affinché l'ispezione tecnica dia esito favorevole e l'amministrazione rilasci il documento, l'abitazione deve soddisfare una serie di standard normativi generali:

• Dimensioni e distribuzione: disporre di una superficie utile minima e contare su ambienti delimitati per il riposo, l'igiene personale e la preparazione dei cibi.
• Altezza utile: mantenere un'altezza minima tra pavimento e soffitto, fissata di norma a 2,50 metri per gli ambienti principali.
• Aperture per luce e ventilazione: disporre di finestre verso l'esterno nelle camere da letto e nel soggiorno per garantire un corretto ricambio d'aria e l'ingresso di luce naturale.
• Utenze e impianti: disporre di rete interna per l'acqua potabile, scarico delle acque reflue, impianto elettrico a norma e dotazioni da cucina.

Il caso della Vivienda de Protección Oficial (VPO) nella Comunidad de Madrid

Nell'ambito della Vivienda de Protección Oficial (VPO) nella Comunidad de Madrid, l'attestazione dello stato di abitabilità segue un iter amministrativo particolare.

Nella Comunidad de Madrid, la convalida delle condizioni tecniche di abitabilità per le abitazioni protette non si effettua tramite il certificato ordinario di seconda occupazione. Al suo posto, il titolo che attesta il rispetto dei requisiti igienici, tecnici e di qualità in una VPO nella Comunidad de Madrid è la Calificación Definitiva rilasciata dalla Dirección General de Vivienda regionale. Questo certificato amministrativo produce gli stessi effetti legali del certificato di abitabilità finché l'immobile rimane soggetto al regime di protezione pubblica.

Procedura di richiesta e periodo di validità

L'ottenimento del certificato di abitabilità richiede l'incarico a un tecnico abilitato per effettuare la visita presso l'immobile. Dopo aver verificato che l'appartamento possiede i requisiti, il professionista emette con visto di conformità la relazione tecnica di abitabilità.

Successivamente, si presenta la richiesta allegando la relazione tecnica, la documentazione d'identità del titolare e la ricevuta del pagamento delle tasse amministrative della comunità autonoma o del comune. L'amministrazione gestisce la pratica ed emette il provvedimento entro un termine che oscilla di norma tra due settimane e un mese.

La validità del certificato di abitabilità varia a seconda della normativa regionale, ma in linea generale è solitamente compresa tra 10 e 15 anni. Trascorso tale periodo, è necessario richiedere il rinnovo tramite una nuova ispezione tecnica per poter continuare a effettuare operazioni di compravendita, locazione o volture delle utenze.