Che cos'è esattamente la vinculación in un mutuo ipotecario?

La vinculación ipotecaria comprende l'intero insieme di prodotti o servizi finanziari che l'istituto bancario ti propone di sottoscrivere nello stesso momento in cui richiedi il finanziamento per acquistare un immobile. Storicamente, gli istituti bancari legavano la concessione del prestito all'acquisto di assicurazioni, carte di credito o piani pensionistici per massimizzare la redditività di ciascuna operazione di credito.

Con la riforma legislativa introdotta nel 2019, il quadro normativo è cambiato sostanzialmente con l'obiettivo di garantire una maggiore trasparenza nelle operazioni e tutelare il consumatore. Da allora, è necessario distinguere chiaramente tra due diverse modalità contrattuali: le vendite vincolate e le vendite combinate.

Vendite vincolate respecto a vendite combinate

Per comprendere a fondo il funzionamento della vinculación ipotecaria, è fondamentale analizzare la differenza tra questi due concetti legali:

Vendite vincolate (Vietate con eccezioni)

Le vendite vincolate consistono nell'obbligo imposto dall'istituto finanziario di sottoscrivere un pacchetto di prodotti propri come requisito indispensabile per approvare il mutuo ipotecario. La legge attuale proibisce esplicitamente tali pratiche. La banca non può negarti il finanziamento sostenendo che non desideri sottoscrivere le sue carte, i suoi fondi o le sue assicurazioni specifiche.

L'unica eccezione prevista dalla norma è l'exigenza di disporre di un'assicurazione che garantisca l'adempimento delle obbligaciones del prestito (come un'assicuración contro i danni sull'immobile o un'assicurazione sulla vita), ma il mutuatario ha sempre la libertà di sottoscrivere tale assicurazione con la compagnia assicurativa di sua scelta.

Vendite combinate (Consentite e regolamentate)

Le vendite combinate sono quelle in cui la banca offre il mutuo in modo indipendente, ma presenta la possibilità di ridurre il tasso di interesse (il TIN) mediante la sottoscrizione volontaria di determinati prodotti commerciali. In questo caso, la sottoscrizione è facoltativa: se decidi di non sottoscrivere i prodotti suggeriti, la banca deve comunque concederti il mutuo, anche se applicherà il tasso di interesse non agevolato (più alto).

Prodotti più comuni nella vinculación ipotecaria

Sebbene la vinculación ipotecaria non sia legalmente obbligatoria per ottenere il finanziamento, gli istituti bancari sono soliti proporre sconti e agevolazioni in cambio dei seguenti prodotti:

• Accredito dello stipendio o entrate: È il prodotto con agevolazione più comune. In cambio dell'accredito delle tue entrate o dei versamenti da lavoratore autonomo presso l'istituto, la banca riduce una frazione del tasso di interesse.
• Assicurazione sulla casa: È un requisito legale disporre di un'assicurazione che copra la struttura (continente) dell'immobile ipotecato contro incendi e altri rischi. Tuttavia, non sei obbligato a sottoscrivere la polizza commercializzata direttamente dalla banca.
• Assicurazione sulla vita: Offre copertura sul capitale residuo in caso di decesso o incapacità del titolare. Come per l'assicuración sulla casa, puoi presentare un'assicurazione sulla vita equivalente stipulata con un'altra compagnia.
• Piani pensionistici o fondi di investimento: Di solito richiedono un versamento minimo annuale fisso per mantenere lo sconto concordato sulla rata.
• Uso di carte di credito o debito: La banca richiede solitamente di effettuare un numero determinato di operazioni al trimestre o di accumulare un certo volume di spesa annuale.

Conviene accettare la vinculación ipotecaria per abbassare l'interesse?

Accettare prodotti con agevolazione non comporta sempre un risparmio reale per le tasche del cliente. La riduzione del tasso di interesse deve essere valutata rispetto al costo totale che comporteranno i premi delle assicurazioni o il mantenimento dei servizi aggiuntivi nel corso del tempo.

In molte occasioni, i premi delle assicurazioni sulla vita o sulla casa commercializzate dalle banche sono sensibilmente più elevati rispetto ai prezzi medi del libero mercato. Per determinare se la vinculación ipotecaria sia conveniente, è consigliabile richiedere due dati chiave nell'offerta della banca:

1. La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), in cui sarà indicata la Tasa Anual Equivalente (TAE) sia con la rata agevolata sia nello scenario senza agevolazioni.
2. Il costo globale annuale stimato di tutti i prodotti vincolati richiesti per mantenere la massima agevolazione.

Se la spesa totale annuale dei prodotti aggiuntivi supera il risparmio ottenuto sulla rata del prestito, risulta più vantaggioso non sottoscrivere le agevolaciones o avvalersi della consulenza di intermediari del credito immobiliare per negoziare condizioni ottimali senza costi aggiuntivi non necessari.

Cosa succede se si cancella un prodotto con agevolazione dopo la firma?

Se decidi di cancellare uno dei servizi vincolati durante la vita del prestito (ad esempio, trasferendo lo stipendio a un altro istituto o non rinnovando un'assicurazione), la banca applicherà la penalità concordata nell'atto notarile. Tale conseguenza consiste nella perdita dell'agevolazione sul tasso di interesse alla successiva revisione periodica.

L'aumento del tasso di interesse non potrà in nessun caso superare la percentuale di agevolazione indicata nelle condizioni dell'offerta iniziale. Inoltre, la legislazione proibisce alla banca di addebitare commissioni o penalità aggiuntive per il semplice fatto di cambiare la polizza assicurativa con una compagnia esterna, a condizione che la nuova polizza soddisfi i requisiti minimi previsti dalla legge.

Considerazioni per le abitaciones con protezione pública (VPO)

Nel caso delle operazioni destinate all'acquisto di abitazioni con protezione pubblica (VPO) nella Comunidad de Madrid, la gestione del mutuo ipotecario può avvalersi di condizioni o convenzioni specifiche che limitano ulteriormente le richieste di vendita incrociata. È fondamentale esaminare in dettaglio la normativa autonoma applicabile nella Comunidad de Madrid per evitare di farsi carico di costi aggiuntivi che distorcano i benefici fiscali o di prezzo calmierato regolamentati per queste abitazioni.

Domande frequenti sulla vinculación nei mutui ipotecari

La banca può rifiutare il mutuo se non accetto di sottoscrivere le sue assicuraciones?

No. La banca non può negare la concessione di un mutuo ipotecario basandosi unicamente sul rifiuto del cliente di sottoscrivere assicurazioni o servizi propri dell'istituto. Tuttavia, può rifiutare l'operazione sulla base di rigidi criteri di solvibilità o applicare la tariffa dei tassi di interesse non agevolati.

È obbligatorio stipulare l'assicurazione sulla casa con la banca del mutuo?

No. Hai l'obbligo legale di assicurare l'immobile contro i danni, ma godi di totale libertà nel sottoscrivere tale polizza con la compagnia assicurativa di tua scelta. Se presenti una polizza di una compañía indipendente con coperture equivalenti, l'istituto finanziario è tenuto ad accettarla obbligatoriamente e senza applicare commissioni per la sua analisi.