房贷费用：第5/2019号法律颁布后谁来支付哪些费用

第5/2019号法律的背景与消费者保护

第5/2019号法律将关于住宅用不动产消费者信用合同的欧盟第2014/17/UE号指令引入西班牙法律体系。其主要目标是提高信贷市场的透明度，平衡银行机构与客户之间的地位，并结束因不公平条款引发的诉讼纠纷。

在本次改革之前，买家客户必须全额承担公证处账单、产权登记、行政代办费用以及印花税（IAJD）。在最高法院和欧洲联盟法院（TJUE）做出多项判决后，立法者规定，金融机构作为正确设立和登记抵押担保的主要利益相关方，应当承担这些费用中的绝大部分。

详细分担：房贷费用中各项由谁支付

法规严格区分了哪些项目属于贷款人（银行），哪些项目属于借款人（申请贷款的买家）。下面详细列出设立房地产贷款时产生的各项费用的归属。

由银行机构承担的费用

法律明确规定，银行必须支付因准备和签订贷款而产生的以下费用：

• 抵押贷款契约的公证费： 起草和签署抵押贷款公证契约的相关费用完全由金融机构承担。
• 财产登记处费用： 在财产登记处登记抵押权是赋予银行物权担保法律效力的手续。登记员为此开具的账单由金融机构支付。
• 代办处服务费： 抵押贷款契约的行政办理（包括领取公证文件、缴纳税费和递交登记处）在由银行指定代办处时，必须由银行支付。
• 印花税（IAJD）： 根据《财产转让及印花税法》合编文本的修改，在对应抵押贷款契约的公证文件类别中，该税种的纳税义务人是银行。

由买家客户承担的费用

另一方面，法律为借款人指派了较少数量的项目，这些项目与房产的前期核实及获取个人文件有关：

• 房产评估费： 房屋的官方评估对于确定拍卖价值和金融机构将提供的最高融资比例不可或缺。评估费用由客户承担。不过，买家保留提供由经 Banco de España 认可的任何评估公司出具的有效评估报告的权利，只要该报告在有效期内，银行机构就不得拒绝。
• 买家索取的契约副本费： 虽然契约正本和银行要求的副本由银行支付，但客户专门要求索取的抵押贷款契约普通副本或核准副本费用将由客户自行承担。

房贷费用与买卖费用之间的本质区别

融资产生的费用与房产买卖合同本身的费用之间经常存在混淆。必须强调的是，第5/2019号法律仅在贷款范围内规范房贷费用由谁支付，并不改变房产转让交易的一般规定。

在购买产权的过程中，会产生由买家承担的独立财务项目和税费：

1. 购房税费： 如果房屋是新房，买家需缴纳增值税（IVA）以及与买卖相关的印花税（IAJD）。如果房屋是二手房，买家需缴纳财产转让税（ITP），其税率由各自治区制定（例如在 Comunidad de Madrid，适用6%的通用税率）。
2. 买卖公证与登记费用： 按照西班牙房交易的惯例分担，买卖契约中与房产所有权变更对应的公证和登记费用继续由买家支付。
3. 买卖代办服务费： 办理产权转让契约手续所产生的费用由房产买受人承担。

公证员面前的前置透明度文件

第5/2019号法律为确保客户知情同意而引入的主要创举之一，是公证员面前的前置电子化程序。在正式签署抵押契约之前，法律规定，自银行将文件存入公证平台之日起，至少有十天的法定思考期。

在此期间，客户必须前往其自由选择的公证处，接受公证员提供的免费法律咨询。在该环节中，公证员将起草一份透明度文件，在其中核实是否已交付关键文件，例如欧洲标准化信息表（FEIN）、标准化警示表（FIAE）及还款测算表。

在该会议中，将详细核对每方承担的费用、适用的利率、保底条款（LCCI明令禁止）以及合同手续费的存在。

开户费及其他相关金融成本

除公证费、代办费、登记费和评估费外，抵押贷款交易还可能包含严格属于金融性质的成本。其中突出的是开户费，这是银行机构可以在发放贷款时转嫁给客户的一笔金额。

为使开户费有效，法规和司法解释要求其涵盖房贷审核、办理和发放的全套费用，且其金额已在FEIN中进行适当告知。此外，法院规定该开户费必须对应实际提供的服务或机构承受的真实成本。

索赔2019年前签订的贷款费用

对于在第5/2019号法律生效之前签署抵押贷款合同的人士，最高法院和欧洲联盟法院（TJUE）的司法判例确立了根据因滥用而无效的条款请求退还违规收取金额的权利。

2019年6月之前的抵押贷款中可退还的金额包括：

• 代办处账单的100%。
• 房屋评估账单的100%。
• 财产登记处登记费用的100%。
• 贷款契约公证费用的50%。

根据最高法院行政诉讼庭确立的标准，2018年11月之前支付的贷款印花税（IAJD）不属于金融机构退还的范畴。

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