Qué pasa si se incumple un contrato de arras

El incumplimiento contrato de arras es una de las incidencias más complejas que pueden surgir en el proceso de compraventa de una vivienda. El contrato de arras es un documento privado en el que comprador y vendedor pactan la reserva de un inmueble mediante la entrega de una suma de dinero a cuenta de la liquidación final. Sin embargo, cuando una de las partes decide no formalizar la operación dentro del plazo acordado o vulnera los pactos del acuerdo, se activan consecuencias jurídicas y económicas inmediatas.

Para determinar el alcance de un incumplimiento contrato de arras, resulta fundamental analizar la modalidad de arras firmada, la redacción de sus cláusulas y la parte a la que le resulta imputable el quebrantamiento de la obligación.

Tipos de arras y sus consecuencias jurídicas ante un incumplimiento

En el ordenamiento jurídico español existen tres modalidades de arras. La calificación contractual dada al documento determina el régimen legal y la penalización económica aplicable.

Arras penitenciales

Reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil, también son conocidas como arras de desistimiento. Son las más comunes en las transacciones inmobiliarias de vivienda entre particulares. Este tipo de acuerdo concede a las partes la facultad de desvincularse unilateralmente del contrato asumiendo una penalización prefijada:

Si quien incumple o desiste es la parte compradora, perderá íntegramente la cantidad entregada en concepto de señal o reserva.
Si el incumplimiento contrato de arras proviene de la parte vendedora, esta deberá abonar al comprador el doble del importe que percibió en su día.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio total y certifican la existencia de un contrato definitivo y vinculante. En este supuesto no existe el derecho a desistir libremente de la operación.

Ante un incumplimiento contrato de arras confirmatorias, la parte perjudicada puede recurrir al artículo 1124 del Código Civil y optar por dos alternativas legales:

Exigir el cumplimiento forzoso del contrato, obligando judicialmente a la contraparte a elevar a escritura pública la compraventa.
Solicitar la resolución del contrato con el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos, sumado al abono de los intereses legales correspondientes.

Arras penales

Las arras penales fijan un resarcimiento anticipado para el caso de inobservancia contractual. La suma entregada actúa como una garantía de cumplimiento, pero no concede automáticamente la opción de rescindir libremente el contrato salvo pacto expreso. Por tanto, la parte cumplidora puede retener la señal recibida (o reclamarla doblada) y, simultáneamente, reclamar en los tribunales que la transacción se lleve a cabo.

Qué ocurre si incumple el comprador

El incumplimiento atribuible al comprador suele derivar de la falta de liquidez, la denegación de financiación bancaria no condicionada o el desistimiento voluntario antes de acudir a la notaría.

Las repercusiones patrimoniales para el comprador se aplican según la tipología contractual estipulada:

En arras penitenciales: Pierde la totalidad de la suma desembolsada. El vendedor recupera la disponibilidad plena del inmueble para ponerlo nuevamente en el mercado.
En arras confirmatorias o penales: Además de la pérdida de la cantidad entregada, el comprador puede ser demandado judicialmente por el vendedor para exigirle el pago del precio restante convenido y la formalización final de la compra.

Qué ocurre si incumple el vendedor

Existe incumplimiento por parte del vendedor cuando rechaza acudir a la firma notarial en la fecha límite fijada, cuando vende el inmueble a un tercero que ofrece una suma superior o si aparecen trabas registrales que imposibilitan la entrega de la vivienda libre de cargas.

Los derechos del comprador afectado varían según el modelo de contrato suscrito:

En arras penitenciales: Tiene derecho a exigir y percibir de forma inmediata el duplo de la cantidad fijada como depósito contractual.
En arras confirmatorias o penales: El comprador puede demandar la ejecución forzosa para adquirir la titularidad del inmueble mediante sentencia judicial, o solicitar la resolución contractual reclamando daños y perjuicios directos debidamente acreditados (gastos de tasación, mudanza o alquileres transitorios).

Causas justificadas para resolver el contrato sin penalización

No todo desistimiento se considera un incumplimiento contrato de arras sancionable. Existen causas de resolución amparadas por la ley o por pactos específicos en los que el contrato queda sin efecto sin que se impongan penalizaciones a las partes.

Entre los motivos de resolución justificada destacan:

Denegación de la hipoteca con cláusula condicionante

Para no perder la cantidad desembolsada ante la falta de crédito, es habitual incluir una cláusula resolutoria condicionada a la concesión de la financiación bancaria. Si la entidad financiera deniega la operación y dicha contingencia se encuentra explícitamente regulada en el texto, el comprador recupera el dinero entregado sin sufrir penalización alguna.

Cargas no declaradas y vicios ocultos

Si tras la firma del documento previo se constatan cargas urbanísticas, afecciones fiscales imprevistas, embargos o vicios ocultos de entidad en la estructura del inmueble no declarados en el contrato, la parte compradora queda facultada para rescindir el precontrato con devolución integra de la señal.

Irregularidades en Viviendas de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid

En el territorio de la Comunidad de Madrid, la transmisión de inmuebles protegidos exige acogerse estrictamente al precio máximo de venta y obtener las autorizaciones administrativas o la descalificación preceptiva. Si la vivienda de VPO en la Comunidad de Madrid carece de los permisos necesarios para su libre venta dentro del plazo establecido, el comprador puede instar la resolución sin penalización alguna por causa no imputable.

Procedimiento paso a paso para actuar ante un incumplimiento

Cuando se produce la ruptura de los términos prefijados, es fundamental seguir un procedimiento formal que garantice la efectividad de las acciones legales posteriores:

Requerimiento vía burofax: Se debe enviar una comunicación fehaciente mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto al domicilio fijado en el contrato. Se otorga un plazo fijado para que la contraparte acuda a la notaría designada.
Acta notarial de comparecencia: La parte cumplidora debe acudir al despacho notarial el día y hora indicados. En caso de inasistencia de la otra parte, el notario redactará un acta de no comparecencia que servirá como prueba irrefutable del incumplimiento del requerimiento formal.
Reclamación judicial: Con la documentación acreditativa y el acta notarial, se interpone un requerimiento extrajudicial de pago o se ejercita la demanda civil correspondiente para exigir la resolución contractual o la ejecución del contrato.

Cómo garantizar la seguridad jurídica del contrato

La redacción técnica de un precontrato inmobiliario resulta crítica para impedir litigios posteriores. En el texto contractual debe detallarse con precisión la modalidad de arras pactada, el régimen de cargas registrales, las prórrogas aplicables y las consecuencias ante la inasistencia notarial.

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