通过《二次机会法》是否有可能保留房产？

第16/2022号法律对《破产法合并文本》进行的改革，实质性地修改了自然人债务人无偿付能力的处理方式。在此次改革之前，完全免除债务几乎必然要求清算所有资产，这意味着债务人的住房将被强制拍卖。

目前，法定程序提供两条主要途径以获得未偿负债豁免收益（EPI）：

• 通过还款计划免除债务：允许债务人保留其资产所有权（包括常居住房），条件是承诺在预定期限内偿还一部分不可豁免的债务。
• 通过清算资产免除债务：适用于保留资产在经济上不可行的情况，或者债务人希望在免除剩余债务余额之前清算其资产以减少债务规模的情况。

因此，在申请《二次机会法》保护住房时，并不必然要求扣押或出售住宅，只要存在一份连贯且与现有抵押负债相兼容的财务方案即可。

破产程序中保护常居住房的要件

要使商业法院批准将房产排除在清算程序之外，必须证明满足一系列基本条件：

1. 准时按期缴纳抵押贷款供款

抵押贷款享有特别优先债权的地位。为了防止银行机构发起或继续抵押执行程序，债务人必须保持按月支付房贷供款，或证明在新还款方案中有经济能力定期偿付。

2. 证明资产价值低于或接近尚未偿还的负债

司法评估中的关键因素是是否存在可变现的净资产。如果房屋的市场价值低于或基本等于抵押贷款待摊还的本金，在公开拍卖中执行该资产将不会产生剩余收益来清偿与其他债权人的债务。在这种情况下，清算对破产程序毫无实用价值， numerically 因而保留该居所具备正当理由。

3. 提交可行且切合实际的还款计划

为了在不清算资产的前提下获得债务豁免，负债人必须根据其实际收入制定还款计划。该计划优先保障基本生活费用和房贷月供的支付，将剩余资源用于部分摊还不可豁免的债权（如某些公法债务）。

4. 证明自身为诚信债务人

法规要求债务人在过去十年内未因严重税收或社会保障违法行为受到处罚，未因侵犯财产罪或社会经济秩序罪被定罪，且未提供虚假数据或故意制造无偿付能力状况。

还款计划：运行机制与适用期限

还款计划是实现房产保护的具体工具。它允许顺延未获立即免除的债务，为家庭经济带来可预测性。

该机制最为显著的要点包括：

• 计划期限：法律规定的普通期限为三年。然而，在未清算常居住房且债务人作出重大还款努力的情况下，还款计划的期限延长至五年。
• 维持抵押贷款条件：房贷供款在破产程序中不予削减。债务人继续按照此前与银行约定的条件或已正式确立的重组方案按月支付。
• 公共债权的处理：法律设定了免除对税务局和社会保障局债务的数额限制。这些债务的剩余金额必须纳入还款计划提案中。

根据市场价值与抵押贷款进行的场景分析

为了预判申请《二次机会法》保护住房是否能保留住所，宜分析房产官方评估价与贷款金额之间的差距：

抵押贷款高于当前市场价值的房屋

如果一套房屋评估价为160,000欧元，但尚未偿还的抵押贷款高达185,000欧元，则不存在可利用的资本增值。司法执行不会为普通债权提供流动资金，因此法院通常会批准将该房产排除在清算程序之外。

市场价值远高于未偿抵押贷款的房屋

当房产市场价值为300,000欧元，而未偿抵押贷款余额仅为40,000欧元时，该财产包含相当可观的可执行净资产。在这种情况下，保留住房会更加复杂，除非提供的还款计划通过有担保的定期缴款给予债权人充分的补偿。

Comunidad de Madrid 的官方保护房（VPO）

对于位于 Comunidad de Madrid 的官方保护房（VPO）或公共保护房，资产分析具有特定的内涵。

若所讨论的房产在该马德里自治区受公共保护制度约束，则会涉及特殊的行政法规：

• 最高售价（PMV）设定的限制：房产估值不受市场自由波动约束，而是受 Comunidad de Madrid 自治区法规规定的每实用平方米最高金额约束。这一官方价值制约着法院对清算空间的评估。
• 自治区的优先购买权与收回权：Comunidad de Madrid 对处于现行保护制度下的房产转让保留优先购买权。
• 自愿取消保护身份（descalificación）程序：根据保护房法规以及自最终认定起经过的年限，可向马德里自治区行政机关申请办理取消保护身份。该措施允许解封住房的价格限制，如果在选择有序出售以清偿全部债务时，这一措施具有重要意义。

无法维持主要居所时的可选方案

在某些情况下，维持房贷供款并同时履行还款计划在经济上对家庭单元而言并不可行。在这些假设下，不惜一切代价试图保留财产可能会加剧财务不稳定性。

在此背景下，协商并协调出售房产是相对于拍卖或抵押执行而言合理可行的替代方案。有计划的转让允许获得更接近市场价的价值，注销抵押负债，并将可能的剩余资金用于偿还其他债权，或以更具偿付能力姿态进入破产程序以申请免除剩余债务。

为了在技术和法律绝对安全的前提下开展此类操作，拥有专业的全程陪伴至关重要。在 Sky Real Estate，我们与荣获 European Legal Awards 2023-2025 的 Sky Law 律所保持紧密合作。此外，我们机构在 Banco de España 注册为 Intermediario de Crédito Inmobiliario（编号 ICI D-286），这证明了我们在与银行沟通协商再融资方案、清算协议或带有抵押的房产转让时所具备的严格合规性。

如果您需要评估您的债务状况、分析对其资产的影响，或探索与债权人谈判的替代途径，可以获取关于我们带债务或抵押出售房屋专项服务的专业技术咨询。