法律框架：《水平产权法》与2019年改革

多年来，业主大会是否有权限制其楼宇内的旅游租赁活动一直存在不确定性。随着关于住房和租赁紧急措施的第7/2019号皇家法令草案生效，情况发生了根本性改变。该法规修改了《水平产权法》（LPH），并引入了第17.12条，为业主提供了明确的法律工具。

法律文本规定，限制或有条件约束度假租赁活动开展的决议，需要获得全体业主五分之三的赞成票，且这些业主须代表五分之三的产权份额。最高法院在最近的判决中明确指出，“限制或有条件约束”这一表述明确包含了在物业范围内同意全面禁止该活动的可能性。

在业主大会上通过决议的要求与多数票规定

为使业主社区禁止旅游短租公寓的决定完全合法且具备约束力，在召开业主大会期间必须严格遵守以下法定程序：

• 正式列入会议议程：需讨论的事项必须清晰明确地列入常会或特别会议的正式通知中。
• 五分之三双重多数：要求获得该物业至少60%的业主总数以及60%的建筑产权份额批准。
• 缺席业主投票计算：依法收到通知但未出席会议的业主，自收到会议记录通知之日起有30个自然日的时间表达异议。若在此期间未提交反对意见，其投票将计入已通过的多数意见中。

不溯及既往原则：现有的旅游短租住宅会怎样？

该法规的一个关键方面是不溯及既往原则。业主社区通过否决度假租赁的决议，并不影响在决议通过前已拥有合法旅游许可证并实际开展经营活动的住宅。

然而，持有先前许可证的旅游短租物业业主必须遵守楼宇的一般共同生活准则。如果该活动产生经证实的卫生隐患、有害、危险或违法扰民行为，业主社区仍保留根据《水平产权法》（LPH）第7.2条规定的停止诉讼程序提起法律诉讼的权力。

在财产登记处（Registro de la Propiedad）登记的重要性

为使业主大会决定的禁止规定对该楼宇未来的房屋买家人具有约束力，必须修改业主社区章程并在财产登记处（Registro de la Propiedad）对该决议进行登记。

如果该规定未在公共登记处登记，由于在买卖交易时该限制未出现在物业的登记公示中，新买家将无义务遵守该禁止规定。

其他措施：增加公共费用分摊比例

除了禁止新设度假租赁物业之外，《水平产权法》还允许采取经济措施。凭借相同的五分之三业主人数和产权份额的特定多数票，业主大会可以决议提高从事该活动住宅的公共费用分摊额。

公共费用份额的这一增加受法律限制：不得超过该物业原定常规份额的20%。与禁止新开业不同，此项经济加收措施确实可以适用于在决议达成前已在运营的旅游短租公寓。

城市规划法规与官方保护房（VPO）

除了业主大会的决议外，还存在确定物业使用条件的自治区和市政城市规划法规。例如，在 Comunidad de Madrid 范围内，法规要求满足特定的城市规划要求，例如独立通道或根据所在区域申请第三产业使用许可证。

在 Comunidad de Madrid 的具体情况下，官方保护房（VPO）及具有任何形式公共保护性质的住房被明确禁止用作旅游短租住宅。此类物业必须专门用于其中标人或业主的常住及长期住宅。

购买物业前的注意事项

在意图将物业用于度假租赁而购买之前，首要任务是查阅楼宇的业主社区章程并申请登记摘要（nota simple），以确认是否存在已登记的禁止规定。

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